多項(xiàng)重磅政策出臺(tái) 一線城市樓市活躍度提升

　　房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)重磅政策日前出臺(tái)，建立長(zhǎng)效機(jī)制，加快存量商品房去化，從多個(gè)層面推進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。為此，中國證券報(bào)記者在新政發(fā)布后首個(gè)周末實(shí)地探訪北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，了解樓市真實(shí)情況以及發(fā)展新動(dòng)向、新特點(diǎn)。總體而言，在政策的推動(dòng)下，一線城市樓市活躍度得到提升，“以舊換新”需求得到一定程度激發(fā)。

　　北京：咨詢量增加

　　記者 董添

　　一系列重磅政策發(fā)布后，北京樓市成交情況受到各界關(guān)注。5月19日，中國證券報(bào)記者實(shí)地調(diào)研北京地區(qū)新房、二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，樓市成交量未見明顯放大，但從中介反饋看，咨詢量出現(xiàn)增加，市場(chǎng)“尋底”跡象明顯。

　　二手房掛牌量處于高位

　　“作為五環(huán)外的超大型成熟社區(qū)，小區(qū)2018年至2019年成交高峰期一個(gè)月能賣掉15至20套房子，現(xiàn)在一個(gè)月能賣掉8至10套，恢復(fù)到高峰時(shí)的一半。成交量有所上升，但小區(qū)所在片區(qū)相比一季度價(jià)格普遍下降5%到10%?！蔽挥谀衔瀛h(huán)外一家鏈家門店負(fù)責(zé)人王海（化名）對(duì)記者表示。

　　據(jù)王海介紹，最近一周小區(qū)成交了3套房子。“基本上都是前期觀望的客戶。目前，政策密集出臺(tái)，而價(jià)格降到了這些客戶的預(yù)期?！?/p>

　　記者調(diào)研了解到，核心區(qū)二手房降價(jià)趨勢(shì)明顯?！拔覀兤瑓^(qū)降價(jià)百萬的房源比比皆是。最近一段時(shí)間成交有所放大，但不是很明顯。”位于西城區(qū)西四片區(qū)某學(xué)區(qū)房銷售人員李力（化名）對(duì)記者表示，購置學(xué)區(qū)房的大多是換房客戶。

　　“前期，價(jià)格處于下行通道。隨著政策密集出臺(tái)，新房、二手房市場(chǎng)都在尋底。不少前期看好房子的客戶最近出手了，北京二手房市場(chǎng)‘以價(jià)換量’趨勢(shì)較為明顯?！崩盍φf。

　　從二手房掛牌量看，記者從貝殼找房系統(tǒng)看到，目前北京地區(qū)二手房掛牌量為166595套，整體處于高位，相比月初變化不大。

　　另據(jù)安居客線上二手房在架房源數(shù)據(jù)，4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)仍在持續(xù)，新房市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，而需求側(cè)情緒偏向于謹(jǐn)慎。

　　有鏈家資深人士告訴中國證券報(bào)記者，商住兩用房?jī)r(jià)格已普遍下跌50%至70%，預(yù)計(jì)進(jìn)一步降價(jià)空間不大。

　　改善型房源關(guān)注度高

　　從新房市場(chǎng)看，北京地區(qū)新房成交分化較為明顯?！半m然政策密集出臺(tái)，但來訪量和成交量都沒有太大變化?！倍鄠€(gè)樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)中國證券報(bào)記者坦言。

　　一些項(xiàng)目臨近尾盤，降價(jià)趨勢(shì)較為明顯。以大興星光城為例，據(jù)貝殼找房工作人員介紹，該樓盤通過特價(jià)房等方式對(duì)尾盤房源進(jìn)行降價(jià)?！盀榱思铀偾灞P，三居室比前期購買的客戶低了70多萬。降價(jià)后房子賣得很快，但降價(jià)房源有限?！必悮ふ曳抗ぷ魅藛T告訴中國證券報(bào)記者。

　　相比剛需樓盤，改善型房源關(guān)注度更高。

　　“項(xiàng)目處于登記意向階段，還沒有到認(rèn)購環(huán)節(jié)，來咨詢的人較多。項(xiàng)目位于五環(huán)外，新政出臺(tái)后，五環(huán)外的房源普遍受到高凈值家庭關(guān)注，且改善型房源更受青睞?！蔽挥谕ㄖ輩^(qū)的某新房樓盤售樓處銷售人員告訴中國證券報(bào)記者。

　　公積金貸款利率下調(diào)

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國證券報(bào)記者表示，購房者信心需要慢慢恢復(fù)。目前，個(gè)人住房公積金貸款利率已下調(diào)，但其他環(huán)節(jié)的政策完全落地仍需時(shí)間。

　　5月18日，微信公眾號(hào)“北京公積金”發(fā)文稱，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。對(duì)于5月18日前已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，仍執(zhí)行原個(gè)人住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，自2025年1月1日起執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于5月18日前已受理未放款的和5月18日（含）后受理的個(gè)人住房公積金貸款，執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房為例，如采用自由還款方式，執(zhí)行調(diào)整后利率每月少還154元。

　　另外，中國證券報(bào)記者此前獲悉，只要在北京市住建委查詢符合條件，北京家庭購買第三套住房，可以按照二套房貸款利率執(zhí)行。目前，北京地區(qū)首套房貸款利率為4.05%，二套房貸款利率為4.55%。

　　5月17日，人民銀行網(wǎng)站消息，人民銀行發(fā)布通知稱，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。同日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知。該通知明確，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

　　上海：“以舊換新”激活置換需求

　　記者 喬翔 李夢(mèng)揚(yáng)

　　“下午又賣了一套（指鎖定房源）?！鄙虾Ｋ山承卤P項(xiàng)目銷售人員告訴中國證券報(bào)記者。

　　5月18日，記者實(shí)地走訪上海多個(gè)樓盤項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，樓市新政出臺(tái)后，疊加“以舊換新”活動(dòng)助力，上海不少新盤售樓處人頭攢動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)咨詢量明顯增加，活躍度有所提升。

　　交易便捷激活需求

　　5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議在本市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)，主要面向計(jì)劃出售二手住房并購買新房的居民。

　　首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。目前，在本次活動(dòng)官方通道支付寶“樂居換新購”小程序上，首批參與活動(dòng)的10個(gè)新盤信息已經(jīng)公開。據(jù)悉，接下來預(yù)計(jì)還會(huì)有20多個(gè)新盤項(xiàng)目參加該活動(dòng)。

　　“除了大量線上和線下咨詢，陸續(xù)有客戶交付定金鎖定房源。”作為此次“以舊換新”活動(dòng)參與方之一，位于上海浦東新場(chǎng)板塊的某新盤項(xiàng)目售樓處銷售人員對(duì)記者表示，“意向客戶先挑選新房，再跟開發(fā)商簽合同，同時(shí)支付5萬元至20萬元不等的定金‘鎖房’。合作的房產(chǎn)中介會(huì)全力為客戶提供舊房出售服務(wù)。舊房在一定期限內(nèi)出售后，新房定金即轉(zhuǎn)為新房首付款?！比绻f房未在限期內(nèi)賣出，可以無條件“退房退款”。

　　“我去年剛結(jié)婚，房子有點(diǎn)小，想置換大一點(diǎn)的三居室。”在某新盤項(xiàng)目售樓處，有市民告訴記者，這次活動(dòng)為他這樣的群體提供了很大便利。

　　“活動(dòng)的推出，為置換客戶提供了兩方面的便捷性，一是用較小一筆資金鎖定心儀的新房房源；二是通過合作中介代售舊房，進(jìn)一步提升交易便利性。”位于上海浦西中環(huán)區(qū)域某新盤項(xiàng)目銷售人員認(rèn)為，“以舊換新”政策可以激活置換需求。

　　不少客戶前來咨詢

　　記者在多個(gè)參與“以舊換新”活動(dòng)的新盤售樓處了解到，該政策起到一定效果，吸引了一定數(shù)量的置換客戶進(jìn)行“以舊換新”。

　　5月18日10時(shí)，記者來到位于上海松江的某新盤項(xiàng)目售樓處發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)咨詢的客戶不少?！皝碜稍兊目蛻艉芏?，以改善型客戶為主，我這里已經(jīng)簽了兩個(gè)客戶，鎖定了兩套房源?！变N售人員說，“房?jī)r(jià)方面沒有優(yōu)惠，專享福利主要根據(jù)客戶付款周期給予一定的車位優(yōu)惠、物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等?！?/p>

　　該銷售人員展示的成交圖顯示，在5月3日“以舊換新”活動(dòng)推出當(dāng)天，該項(xiàng)目16套在售房源中有3套已售（鎖房源）。

　　上述位于上海浦東新場(chǎng)板塊的新盤項(xiàng)目同樣吸引了不少置換客戶前來咨詢。“‘以舊換新’活動(dòng)的兜底屬性疊加優(yōu)惠政策，整體來看確實(shí)很有吸引力。”該項(xiàng)目銷售人員向記者介紹，“優(yōu)惠包括與二手房交易的聯(lián)動(dòng)，即給予置換客戶二手房出售總價(jià)1%的減免優(yōu)惠。例如，客戶二手房賣了300萬元，在新房簽約時(shí)可享受3萬元優(yōu)惠，上限為6萬元。”

　　落地效果仍需觀察

　　在置換過程中，作為不可或缺的一環(huán)，房產(chǎn)中介對(duì)于促成最終的“以舊換新”十分關(guān)鍵。

　　“如果有客戶在我們這里進(jìn)行購房，其二手房房源會(huì)同步在合作中介平臺(tái)進(jìn)行掛牌，中介會(huì)提供一定的特別優(yōu)惠，包括咨詢服務(wù)、中介費(fèi)折免等?！鄙虾７钯t某新盤項(xiàng)目總經(jīng)理告訴記者。

　　據(jù)悉，參加此次活動(dòng)的中介機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)置換客戶的舊房“全城推、優(yōu)先賣”，并且在二手房交易過程中給予一定的專屬傭金優(yōu)惠。

　　“按照過往交易流程，為促進(jìn)快速成交，很多客戶會(huì)額外購買‘好贊’服務(wù)以獲得推流，價(jià)格從6800元到9800元不等?！蔽挥谏虾Ｆ胀犹移致返囊患抑薪殚T店業(yè)務(wù)員告訴記者，在本次“以舊換新”活動(dòng)中，合作中介可為置換客戶提供不同程度的推流優(yōu)惠。

　　值得一提的是，記者采訪了解到，相比普通二手房交易，中介業(yè)務(wù)人員促成“連環(huán)單”會(huì)有額外的業(yè)績(jī)加成。

　　某房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，對(duì)于置換客戶，一方面會(huì)全力助其“賣舊”，另一方面會(huì)主動(dòng)推薦合作新盤“以舊換新”，并且?guī)椭蛻粼趽Q新過程中爭(zhēng)取額外優(yōu)惠?！皫涂蛻糍u出一套舊房會(huì)有提成，順利推薦新房并成交后，還會(huì)在開發(fā)商那里拿到額外的提成。”

　　部分銷售人員表示，“以舊換新”是以舊房賣出為前提，目前走完全套置換流程的客戶不多，“代售”模式的最終落地效果還需進(jìn)一步觀察。

　　在克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱看來，“以舊換新”可以幫助置換客戶快速賣房，同時(shí)降低購房者購房成本，提高購房意愿。在當(dāng)前的置換鏈條中，核心仍是如何快速“賣舊”，想要以點(diǎn)帶面取得明顯成效，仍需調(diào)動(dòng)多方資源配合。

　　廣州：開發(fā)商連夜推盤促銷爭(zhēng)搶客戶

　　記者 武衛(wèi)紅

　　日前，中國證券報(bào)記者實(shí)地探訪廣州多個(gè)樓盤了解到，此次重磅政策發(fā)布后，廣州開發(fā)商積極推盤促銷，不少項(xiàng)目連夜發(fā)布最新促銷優(yōu)惠政策，打響客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著相關(guān)政策細(xì)則逐步出臺(tái)并實(shí)施，市場(chǎng)信心有望進(jìn)一步得到提振。與此同時(shí)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。

　　開展優(yōu)惠促銷

　　在廣州白云區(qū)某一手樓盤現(xiàn)場(chǎng)，記者看到一面巨大的展板。據(jù)了解，此次政策發(fā)布后，銷售部門連夜趕制最新宣傳物料，詳細(xì)介紹相關(guān)政策亮點(diǎn)和最新優(yōu)惠?，F(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，政策剛發(fā)布，項(xiàng)目立即宣布執(zhí)行最新首付比例等政策，并精心挑選出部分房源進(jìn)行促銷，在現(xiàn)有價(jià)格水平上給予99折優(yōu)惠，認(rèn)購簽約還可以贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)。

　　記者現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然周末下雨影響出行，但銷售中心和樣板間仍有客戶陸續(xù)到訪?！斑@波支持政策力度很大，項(xiàng)目也加大了促銷力度，吸引了不少人前來看盤，人氣旺了不少?！币晃滑F(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，隨著具體實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)人氣將進(jìn)一步復(fù)蘇。

　　記者實(shí)地走訪了解到，為抓住政策紅利爭(zhēng)搶客戶，各大樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)升溫。有的項(xiàng)目專門升級(jí)裝修了營(yíng)銷中心，有的項(xiàng)目推出一口價(jià)房源等優(yōu)惠措施。

　　提振市場(chǎng)信心

　　有房地產(chǎn)中介人士告訴記者，此前廣州出臺(tái)了不少支持政策，但購房者觀望情緒較為濃厚。這次國家出臺(tái)多個(gè)重磅利好政策，大大超出預(yù)期，預(yù)計(jì)將對(duì)提振市場(chǎng)信心有積極影響。尤其是降低首付比例和貸款利率，預(yù)計(jì)將激發(fā)部分潛在購房需求。

　　記者了解到，除了人們普遍關(guān)心的貸款比例和貸款成本，樓盤能否按時(shí)交付仍然是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此次政策出臺(tái)后，國家對(duì)于保交房支持力度明顯加大，進(jìn)一步降低了爛尾風(fēng)險(xiǎn)，有望穩(wěn)定并提振購房者信心。

　　今年以來，廣州連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)融資支持政策，不斷加大保交房支持力度。2月8日，廣州市發(fā)布首批融資“白名單”項(xiàng)目，共涉及47個(gè)項(xiàng)目。一個(gè)月之后，第二批融資“白名單”發(fā)布，共有116個(gè)項(xiàng)目入選。今年一季度，國家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)已為兩批次房地產(chǎn)融資“白名單”項(xiàng)目提供授信約737億元，已發(fā)放184億元。據(jù)了解，在融資政策支持下，一些遇到困難的項(xiàng)目獲得資金及時(shí)支持，保障順利建成并交付，為增強(qiáng)居民購房信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了積極作用。

　　分化較為明顯

　　去年下半年，廣州在一線城市中率先宣布放松部分區(qū)域限購。今年1月，廣州再次率先放開120平方米以上住宅限購。記者實(shí)地探訪了解到，這些政策“組合拳”對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展起到了積極作用。當(dāng)前，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但市場(chǎng)分化較為明顯。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，4月份，廣州新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.06%，跌幅較上月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲0.29%。新房市場(chǎng)量穩(wěn)價(jià)跌，市場(chǎng)熱度分化明顯，中心區(qū)域受部分優(yōu)質(zhì)樓盤入市影響，表現(xiàn)出一定活躍度，外圍區(qū)域樓盤成交較為乏力。

　　二手房市場(chǎng)方面，4月份，廣州二手房市場(chǎng)成交量較上月有所下滑，掛牌量持續(xù)上升。價(jià)格方面，廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.73%，跌幅較上月擴(kuò)大0.38個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌3.50%。

　　深圳：帶看量躍升

　　記者 黃靈靈

　　“深圳再現(xiàn)日光盤”“新盤連夜?jié)q價(jià)”……這些文案刷屏朋友圈，深圳樓市“躁動(dòng)”起來。5月17日，央行連發(fā)三個(gè)地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，被業(yè)內(nèi)解讀為“史詩級(jí)”利好。

　　中國證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政發(fā)布后，深圳新盤及二手房咨詢及成交熱度有所提升。然而，有從業(yè)人員反映，個(gè)別新盤打出“漲價(jià)”或“收回優(yōu)惠折扣”的宣傳海報(bào)，或是為了營(yíng)銷，實(shí)際上并無漲價(jià)。

　　多個(gè)新盤成交報(bào)喜

　　新政發(fā)布后，深圳火速跟進(jìn)。5月18日，深圳宣布下調(diào)住房公積金貸款利率。

　　具體來看，深圳市住建局明確，5月18日之前深圳已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，自2024年7月1日起開始執(zhí)行調(diào)整后的利率；5月18日之前申請(qǐng)且未發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，以及2024年5月18日（含）之后申請(qǐng)的個(gè)人住房公積金貸款，均執(zhí)行調(diào)整后的利率。

　　部分開發(fā)商“趁熱打鐵”，項(xiàng)目紛紛入市。5月18日，即新政發(fā)布后首日，位于深圳寶安中心區(qū)一個(gè)住宅新房開盤。該新盤共推出129套房源，當(dāng)天銷售126套，僅剩3套房源待售，去化率高達(dá)98%，接近“日光”。開發(fā)商當(dāng)天“收金”14.9億元。

　　據(jù)悉，該盤主推122-189平方米的4-5居室，備案均價(jià)約8.55萬元/平方米。項(xiàng)目去化較好，主要得益于商業(yè)配套佳、毗鄰地鐵站等配套優(yōu)勢(shì)以及前期蓄客等因素。

　　此外，深圳還有多個(gè)新盤成交報(bào)喜。如位于福田區(qū)一新盤新政后首日銷售額達(dá)1.1億元，龍華區(qū)一新盤新政后首日成交28套。

　　“客戶關(guān)注度上來了，看房的人明顯增多?！鄙钲诹_湖區(qū)一位地產(chǎn)中介門店店長(zhǎng)告訴記者，龍華區(qū)一新盤凌晨1點(diǎn)多還有顧客在看房。

　　該店長(zhǎng)表示，新政后首個(gè)周末，門店每天接待20多批看房客戶，而新政前每日看房客戶僅5-6批。

　　價(jià)格無明顯變化

　　值得注意的是，此次新政出臺(tái)后，深圳樓市“躁動(dòng)”起來?！靶卤P連夜?jié)q價(jià)”“有樓盤收回優(yōu)惠折扣”等傳聞刷屏朋友圈，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

　　如光明區(qū)一新盤海報(bào)顯示，5月20日將漲價(jià)1%。但記者向傳言漲價(jià)樓盤求證發(fā)現(xiàn)，該樓盤未有漲價(jià)情況，仍維持原有折扣。

　　據(jù)了解，該樓盤于2023年9月開盤，推售約500套住宅，戶型建筑面積83-120平方米。該樓盤銷售人員告訴記者，目前該樓盤還剩100多套房源，價(jià)格為備案價(jià)85折，折后單價(jià)為3.3萬-4萬元/平方米?！叭绻_實(shí)有意向，價(jià)格可以做到81折左右。”

　　再如龍華區(qū)某新盤傳出：“新政后熱銷喜報(bào)不斷，很多戶型跟樓層都沒有了，折扣會(huì)收回，具體等通知?！钡浾吡私獾?，目前該樓盤并未收回折扣，仍為備案價(jià)85折。

　　“目前沒有聽說哪個(gè)樓盤真要漲價(jià)，可能營(yíng)銷成分居多?！鼻笆隽_湖區(qū)地產(chǎn)中介門店店長(zhǎng)告訴記者，二手房掛盤價(jià)上漲也沒聽說，相反一些著急賣房的二手房業(yè)主，在成交時(shí)愿意有所讓價(jià)（降價(jià)）。

　　此外，有市場(chǎng)傳聞稱，深圳有新盤已經(jīng)執(zhí)行首套首付1.5成，二套首付2.5成。對(duì)此，多個(gè)新盤銷售人員表示：“可以按照首套首付1.5成、二套首付2.5成走審批流程，但具體要看銀行能否批下來，審批時(shí)間3-4周，如果到時(shí)無法批下來，可以退房?！?/p>

　　對(duì)于新政影響，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次新政下調(diào)公積金貸款利率，特別是不限制商貸利率下限，月供可能大幅降低。這對(duì)于年輕人、新市民買房具有極大的激勵(lì)效應(yīng)。從去年以來的數(shù)據(jù)看，購房者以剛需為主，主要購置二手房源，這對(duì)于促進(jìn)新房和二手房源循環(huán)，活躍交易情緒，穩(wěn)定價(jià)格體系具有重要意義。

　　“此次政策力度超過2008年，對(duì)市場(chǎng)信心有很大的提振作用，而信心是扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢(shì)的關(guān)鍵?！敝性禺a(chǎn)華南區(qū)總裁鄭叔倫說。