又有一線城市加入“以舊換新”，政策執(zhí)行仍存優(yōu)化空間

　　目前已有超50城支持“以舊換新”，代售模式為主流，但市場(chǎng)反映平平。

　　繼深圳、上海之后，廣州也加入了支持“以舊換新”的行列。5月22日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)出住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書。

　　根據(jù)倡議，“以舊換新”活動(dòng)由換房人、房企、中介機(jī)構(gòu)共同參與。其中，換房人以自愿原則參與，是計(jì)劃出售所持二手房（舊房）并在廣州市內(nèi)購(gòu)買新房的消費(fèi)者。

　　據(jù)披露，活動(dòng)首批共發(fā)動(dòng)廣州全市122個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和12家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與，并持續(xù)半年時(shí)間，自2024年5月25日~2024年11月24日。

　　為激發(fā)換房人參與的積極性，倡議書鼓勵(lì)房企和中介機(jī)構(gòu)以多種方式給予換房人更多優(yōu)惠。

　　在房企方面，倡議鼓勵(lì)企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際，為換房人提供無憂選購(gòu)新房服務(wù)，包括鎖定新房房源、首付寬限期、無責(zé)任解除新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并退還訂金，以及為換房人提供購(gòu)房款折上折、購(gòu)房大禮包（家具、家電、家裝等）、減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等優(yōu)惠。

　　在中介方面，倡議鼓勵(lì)在開展“以舊換新”期間，充分調(diào)動(dòng)各種宣傳渠道，積極優(yōu)先推廣舊房房源，提高舊房成交效率；鼓勵(lì)中介為換房人提供舊房出售后新房交付前的過渡性租房傭金優(yōu)惠；如通過同一中介完成“以舊換新”的，鼓勵(lì)中介給予換房人傭金優(yōu)惠等。

　　不過，記者從一家參與了“以舊換新”活動(dòng)的華南房企處了解到，當(dāng)前還在研究政策，暫時(shí)還沒有具體的執(zhí)行落地細(xì)則。

　　近兩年來，隨著剛需客戶觀望情緒漸濃，改善性住房需求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要支撐，改善性住房需求也成為政策支持的重點(diǎn)群體之一。基于此，各地結(jié)合自身市場(chǎng)情況，落地各類“以舊換新”措施，推動(dòng)一二手房置換鏈條的打通，促進(jìn)改善需求釋放。

　　當(dāng)前，廣州采用的這一“以舊換新”模式是較為常見的方式，被業(yè)內(nèi)稱為代售或中介撮合模式。

　　在代售模式下，房企、中介、購(gòu)房者簽訂新房認(rèn)購(gòu)和二手房?jī)?yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購(gòu)房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)推進(jìn)“以舊換新”模式的55城中，有30城采取這類模式，占比超半數(shù)。

　　另一較為廣泛采用的模式為舊房換購(gòu)模式?？硕鸨O(jiān)測(cè)顯示，目前已有包括南京、鄭州等在內(nèi)的19城落地了舊房換購(gòu)模式。該模式通常由政府平臺(tái)、新房開發(fā)商、購(gòu)房者、住房管理部門四方參與，流程為先由購(gòu)房者選定意向新房，再由評(píng)估機(jī)構(gòu)完成舊房?jī)r(jià)值評(píng)估，之后由住房管理部門完成對(duì)存量住房抵押擔(dān)保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺(tái)公司收購(gòu)存量住房，同時(shí)購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。

　　2023年下半年以來，多地試點(diǎn)了舊房換購(gòu)模式，但此前整體規(guī)模較小，而且一般要求購(gòu)房者在指定的新房樓盤購(gòu)買。今年4月以來，南京開展“以舊換新”試點(diǎn)，首批試點(diǎn)2000套，鄭州明確計(jì)劃全年完成5000套，較過往的推進(jìn)力度明顯有所加大。

　　另據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，包括重慶、鄭州、蘇州等在內(nèi)的11個(gè)城市采用了回購(gòu)收儲(chǔ)模式，主要由市屬國(guó)企作為運(yùn)營(yíng)主體，自籌資金或利用租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款，定向收儲(chǔ)存量新房、二手房項(xiàng)目，收儲(chǔ)房源大多被用來籌集人才住房、保障性租賃住房等。此外，還有發(fā)放換新補(bǔ)貼等模式。

　　多種“以舊換新”模式持續(xù)推進(jìn)，效果表現(xiàn)不一。占主流的代售模式落地效果平平，多地出現(xiàn)“只看不買”的情況。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，例如深圳的一項(xiàng)目在4月中旬啟動(dòng)“以舊換新”，此后一周的項(xiàng)目來訪量環(huán)比上升50%，但認(rèn)購(gòu)只增加了1套。

　　中指院分析稱，代售模式很大程度上取決于市場(chǎng)的運(yùn)行情況，在當(dāng)前“買方市場(chǎng)”下，“賣舊”難度仍舊較大，二手房交易周期普遍較長(zhǎng)，導(dǎo)致該模式效果較為有限。當(dāng)前不少城市的二手房掛牌量處于高位，“以舊換新”購(gòu)房者即便通過中介優(yōu)先推介，但若想快速售出二手房，還是需要在價(jià)格方面給予一定讓步。

　　相較而言，舊房換購(gòu)模式的市場(chǎng)反響相對(duì)積極?？硕鹫{(diào)研顯示，無錫4月下旬啟動(dòng)“以舊換新”評(píng)估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)好于自然成交。同時(shí)，鄭州的收購(gòu)主體城發(fā)集團(tuán)在試點(diǎn)首日就有64組存量房源通過初審，如果換購(gòu)計(jì)劃推進(jìn)順利，預(yù)計(jì)將釋放100萬平方米新房購(gòu)置需求。

　　5月21日，南京首批“以舊換新”客戶已確認(rèn)成交。據(jù)安居集團(tuán)披露，截至5月20日，線上、電話、現(xiàn)場(chǎng)等各類咨詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺(tái)登記意向報(bào)名約4150 組，初審符合條件的登記約3430組。案場(chǎng)累計(jì)來訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組。目前已有52組客戶確認(rèn)成交。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前不少城市“以舊換新”“收舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間。

　　中指院表示，“以舊換新”模式可以簡(jiǎn)化或合并多個(gè)流程，減少購(gòu)房者時(shí)間成本、增加可選擇項(xiàng)目范圍、建立房源庫等。從地方國(guó)資平臺(tái)情況來看，當(dāng)前不少地方國(guó)資平臺(tái)可用資金有限，難以大規(guī)模收購(gòu)二手房，且收購(gòu)的存量房較為零散，也為后續(xù)管理增加了難度。在去庫存的新政策基調(diào)下，建議相關(guān)協(xié)同政策加快落實(shí)，地方平臺(tái)“收舊換新”模式的推行也需要國(guó)家更多資金支持。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也建議，“以舊換新”本質(zhì)上是為了促進(jìn)成交，如若在成交過程中，適度降低二手房交易增值稅（免征年限由5年降低至2年）、一二手房買賣契稅等稅費(fèi)成本，尤其是置換需求給予契稅優(yōu)惠政策（賣舊的契稅可以抵扣買新的契稅），或許更能促進(jìn)一二手房交易聯(lián)動(dòng)。