房源增加 范圍擴(kuò)大 多地住房“以舊換新”穩(wěn)步推進(jìn)
近期，包括南京、廣州在內(nèi)的多個(gè)樓市熱點(diǎn)地區(qū)發(fā)布第二批次“以舊換新”活動(dòng)名單，擴(kuò)大“以舊換新”房源范圍。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)，參與住房“以舊換新”的城市范圍有望不斷擴(kuò)大，政策力度也將增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展將發(fā)揮更大作用。
擴(kuò)大房源范圍
6月6日，“南京發(fā)布”微信公眾號(hào)發(fā)布關(guān)于推出住房消費(fèi)第二批次“以舊換新”房源的通知。
發(fā)文顯示，2024年6月10日至2024年12月31日，市屬、區(qū)屬涉房國(guó)企結(jié)合新建商品房庫(kù)存情況，在全市范圍內(nèi)開(kāi)展住房消費(fèi)“以舊換新”活動(dòng)。鼓勵(lì)其他房企積極參加“以舊換新”活動(dòng)，以更好滿足群眾改善性房源需求。
根據(jù)南京上述發(fā)文，本批次住房消費(fèi)“以舊換新”活動(dòng)由南京奧體建設(shè)等12家房企參與，再推出21個(gè)新建商品房項(xiàng)目2780套房源。
相關(guān)項(xiàng)目房源通過(guò)“南京房產(chǎn)微政務(wù)”微信公眾號(hào)“房幫寧”平臺(tái)統(tǒng)一展示，換購(gòu)群眾可登錄查詢，并辦理報(bào)名手續(xù)。
在此之前，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布第二批參與全市住房“以舊換新”活動(dòng)項(xiàng)目名單，共70個(gè)項(xiàng)目、30余家中介機(jī)構(gòu)名列其中。截至目前，全市兩批“以舊換新”項(xiàng)目數(shù)量累計(jì)近200個(gè)，合作中介機(jī)構(gòu)44家。
相比于首批參與住房“以舊換新”的項(xiàng)目名單，廣州第二批名單進(jìn)一步延展了活動(dòng)覆蓋范圍，除中心區(qū)域繼續(xù)加量參與活動(dòng)外，南沙、從化、增城等區(qū)也推出了更多“以舊換新”項(xiàng)目，為廣大購(gòu)房者提供了更為多元的板塊選擇，以及更加多層次的價(jià)格空間。
兩種主流模式
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。從目前已推出“以舊換新”活動(dòng)的城市來(lái)看，力度最大的是鄭州，體量較大，而其他大多數(shù)城市處于試點(diǎn)階段。
5月10日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱，即日起，取消試點(diǎn)期限和試點(diǎn)區(qū)域，在鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等市內(nèi)八區(qū)，全面開(kāi)展二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作。鄭州也成為全國(guó)首個(gè)“以舊換新”從試點(diǎn)到全面鋪開(kāi)的城市。
在此之前，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作方案（試行）》，通過(guò)國(guó)有保障房運(yùn)營(yíng)公司收購(gòu)和市場(chǎng)化交易兩種方式，推進(jìn)鄭州市內(nèi)八區(qū)有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達(dá)成換房目的。2024年，鄭州計(jì)劃完成二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”10000套。其中，通過(guò)鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購(gòu)，在試點(diǎn)階段完成“換房”500套，計(jì)劃全年完成5000套；通過(guò)市場(chǎng)化自由交易，計(jì)劃全年完成5000套。凡是在今年通過(guò)“以舊換新”換購(gòu)新建商品住房的群眾，均可享受契稅補(bǔ)貼30%的優(yōu)惠。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，從各地支持“以舊換新”的方式來(lái)看，具體可分為“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣(mài)”兩種主流模式。其中，“中介優(yōu)先賣(mài)”模式是指房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買(mǎi)新房，該模式的效果很大程度上取決于市場(chǎng)運(yùn)行情況，在當(dāng)前“買(mǎi)方市場(chǎng)”下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果較為有限。“國(guó)企收舊換新”模式是由國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)業(yè)主二手房，業(yè)主再去購(gòu)買(mǎi)新房。除此之外，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼，也是地方政府進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者“以舊換新”的重要舉措。
陳文靜表示，當(dāng)前，盡管不少區(qū)域提出了“以舊換新”的政策導(dǎo)向，但仍處于政策探索階段。與“中介優(yōu)先賣(mài)”相比，“國(guó)企收舊換新”已有城市取得一定效果。未來(lái)，參與住房“以舊換新”的城市范圍有望不斷擴(kuò)大，實(shí)施力度也有望增強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)將逐漸發(fā)揮作用。
部分地區(qū)初顯成效
對(duì)于政策影響，廣發(fā)證券分析認(rèn)為，“以舊換新”政策作為2024年國(guó)家提振內(nèi)需的重要舉措，是地方政府統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的重要政策抓手，有助于提振國(guó)內(nèi)需求，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于操作步驟，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前，各房企在住房“以舊換新”服務(wù)上的操作大體一致，都是在購(gòu)房者交付定金后，便啟動(dòng)銷售舊房的服務(wù)，房企連同中介機(jī)構(gòu)共同為購(gòu)房者量身定制舊房銷售方案，多方拓展舊房銷售渠道，聯(lián)系意向買(mǎi)家。
通常在三個(gè)月、六個(gè)月等期限內(nèi)，房企為購(gòu)房者鎖定意向新房，待舊房售出后同步銷售新房，若舊房未售出，房企無(wú)償退還訂金。
值得注意的是，部分地區(qū)前期推出的“以舊換新”活動(dòng)已初顯成效。以南京為例，南京存量房“以舊換新”活動(dòng)自4月27日發(fā)布以來(lái)，受到社會(huì)廣泛關(guān)注，市民登記報(bào)名、意向認(rèn)購(gòu)積極踴躍。5月21日，南京首批存量住房“以舊換新”簽約儀式舉行，52組客戶確認(rèn)成交。
南京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，“以舊換新”作為這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，最大優(yōu)勢(shì)是“精準(zhǔn)”，既盤(pán)活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，起到了一舉兩得的效果。
對(duì)于擴(kuò)大房源范圍的影響，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒稱，擴(kuò)大規(guī)?？赡軒?lái)資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，特別是收購(gòu)過(guò)來(lái)的二手房無(wú)論是用作公租房還是租賃住房使用，當(dāng)無(wú)法及時(shí)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流且新房銷售未能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流時(shí)，將成為相關(guān)公司的負(fù)擔(dān)。
