房源增加 范圍擴大 多地住房“以舊換新”穩(wěn)步推進

　　近期，包括南京、廣州在內(nèi)的多個樓市熱點地區(qū)發(fā)布第二批次“以舊換新”活動名單，擴大“以舊換新”房源范圍。機構數(shù)據(jù)顯示，全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。業(yè)內(nèi)人士預計，未來，參與住房“以舊換新”的城市范圍有望不斷擴大，政策力度也將增強，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展將發(fā)揮更大作用。

　　擴大房源范圍

　　6月6日，“南京發(fā)布”微信公眾號發(fā)布關于推出住房消費第二批次“以舊換新”房源的通知。

　　發(fā)文顯示，2024年6月10日至2024年12月31日，市屬、區(qū)屬涉房國企結合新建商品房庫存情況，在全市范圍內(nèi)開展住房消費“以舊換新”活動。鼓勵其他房企積極參加“以舊換新”活動，以更好滿足群眾改善性房源需求。

　　根據(jù)南京上述發(fā)文，本批次住房消費“以舊換新”活動由南京奧體建設等12家房企參與，再推出21個新建商品房項目2780套房源。

　　相關項目房源通過“南京房產(chǎn)微政務”微信公眾號“房幫寧”平臺統(tǒng)一展示，換購群眾可登錄查詢，并辦理報名手續(xù)。

　　在此之前，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布第二批參與全市住房“以舊換新”活動項目名單，共70個項目、30余家中介機構名列其中。截至目前，全市兩批“以舊換新”項目數(shù)量累計近200個，合作中介機構44家。

　　相比于首批參與住房“以舊換新”的項目名單，廣州第二批名單進一步延展了活動覆蓋范圍，除中心區(qū)域繼續(xù)加量參與活動外，南沙、從化、增城等區(qū)也推出了更多“以舊換新”項目，為廣大購房者提供了更為多元的板塊選擇，以及更加多層次的價格空間。

　　兩種主流模式

　　中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。從目前已推出“以舊換新”活動的城市來看，力度最大的是鄭州，體量較大，而其他大多數(shù)城市處于試點階段。

　　5月10日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布消息稱，即日起，取消試點期限和試點區(qū)域，在鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟區(qū)等市內(nèi)八區(qū)，全面開展二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作。鄭州也成為全國首個“以舊換新”從試點到全面鋪開的城市。

　　在此之前，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，通過國有保障房運營公司收購和市場化交易兩種方式，推進鄭州市內(nèi)八區(qū)有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達成換房目的。2024年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中，通過鄭州城市發(fā)展集團有限公司收購，在試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套。凡是在今年通過“以舊換新”換購新建商品住房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優(yōu)惠。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對中國證券報記者表示，從各地支持“以舊換新”的方式來看，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式。其中，“中介優(yōu)先賣”模式是指房企聯(lián)合經(jīng)紀機構對舊房優(yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房，該模式的效果很大程度上取決于市場運行情況，在當前“買方市場”下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果較為有限?！皣笫张f換新”模式是由國資平臺直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再去購買新房。除此之外，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼，也是地方政府進一步促進購房者“以舊換新”的重要舉措。

　　陳文靜表示，當前，盡管不少區(qū)域提出了“以舊換新”的政策導向，但仍處于政策探索階段。與“中介優(yōu)先賣”相比，“國企收舊換新”已有城市取得一定效果。未來，參與住房“以舊換新”的城市范圍有望不斷擴大，實施力度也有望增強，對市場將逐漸發(fā)揮作用。

　　部分地區(qū)初顯成效

　　對于政策影響，廣發(fā)證券分析認為，“以舊換新”政策作為2024年國家提振內(nèi)需的重要舉措，是地方政府統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的重要政策抓手，有助于提振國內(nèi)需求，化解市場風險。

　　對于操作步驟，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，目前，各房企在住房“以舊換新”服務上的操作大體一致，都是在購房者交付定金后，便啟動銷售舊房的服務，房企連同中介機構共同為購房者量身定制舊房銷售方案，多方拓展舊房銷售渠道，聯(lián)系意向買家。

　　通常在三個月、六個月等期限內(nèi)，房企為購房者鎖定意向新房，待舊房售出后同步銷售新房，若舊房未售出，房企無償退還訂金。

　　值得注意的是，部分地區(qū)前期推出的“以舊換新”活動已初顯成效。以南京為例，南京存量房“以舊換新”活動自4月27日發(fā)布以來，受到社會廣泛關注，市民登記報名、意向認購積極踴躍。5月21日，南京首批存量住房“以舊換新”簽約儀式舉行，52組客戶確認成交。

　　南京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張輝表示，“以舊換新”作為這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，最大優(yōu)勢是“精準”，既盤活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，起到了一舉兩得的效果。

　　對于擴大房源范圍的影響，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒稱，擴大規(guī)?？赡軒碣Y金周轉問題，特別是收購過來的二手房無論是用作公租房還是租賃住房使用，當無法及時轉化為現(xiàn)金流且新房銷售未能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流時，將成為相關公司的負擔。