提前還貸潮未平 存量房貸利率盼下調(diào)

　　隨著樓市“5·17”新政的落地，居民購(gòu)房熱情開始被激活，這有利于增信心、穩(wěn)樓市。不過，一部分已購(gòu)房人的心里卻是五味雜陳。

　　原因就是，存量房貸與新發(fā)房貸利率的差距越來越大。以上海為例，2021年7月至2023年12月期間的購(gòu)房人，首套利率為4.55%，而上海兩度優(yōu)化住房信貸政策后，目前首套房貸利率已降為3.5%，相差超過1個(gè)百分點(diǎn)；甚至存量首套房貸利率比新發(fā)二套房的貸款利率還高。

　　此種背景下，社交平臺(tái)上存量房貸利率下調(diào)呼聲再起，“提前還貸”潮或卷土重來。

　　上海證券報(bào)記者從上海地區(qū)銀行獲悉，提前還貸規(guī)模在今年春節(jié)期間出現(xiàn)一波高峰后，4月份又迎來一波反彈。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議，需要全盤考慮，統(tǒng)籌安排，可有節(jié)奏地降低“LPR+加點(diǎn)”定價(jià)模式中的加點(diǎn)部分，減輕在利率高位“站崗”的居民的房貸壓力，減緩提前還貸動(dòng)力；或引入“轉(zhuǎn)按揭”等抵押貸款再融資機(jī)制，避免“一刀切”下調(diào)利率對(duì)銀行的沖擊。

　　提前還貸量仍處相對(duì)高位

　　“本來準(zhǔn)備提前還50萬元，看著利差越來越大，這周和銀行約了還80萬元。”上海市民樂女士表示。

　　她于去年上半年購(gòu)入一套學(xué)區(qū)房，由于是家庭二套房，利率為L(zhǎng)PR+105基點(diǎn)，目前利率為5.25%。而今年上?！?·27”樓市新政后，新發(fā)二套房貸款利率僅為3.9%。“本來想留點(diǎn)錢應(yīng)急，但利率差距實(shí)在太大了，就先拿去還了?！睒放空f。

　　這是近期上海地區(qū)購(gòu)房人提前還貸的一個(gè)縮影。在北京、深圳等一線城市，這樣的情況并不少見。一位北京購(gòu)房人向記者表示，其首套房利率為4.75%，“現(xiàn)在每月都往里提前還，有多少還多少”。

　　記者從上海地區(qū)多家銀行了解到，盡管經(jīng)歷了LPR與加點(diǎn)的連續(xù)調(diào)降，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)有所減輕，但銀行方面反映提前還貸的現(xiàn)象仍普遍存在，人數(shù)依然很多。

　　一家大型銀行上海分行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的人士向記者透露，今年該行提前還貸量在春節(jié)期間出現(xiàn)一波高峰后，4月份又迎來一波反彈。“盡管無法與去年春節(jié)后提前還貸的峰值相比，但很明顯仍處于相對(duì)高位。不少存量房貸客戶對(duì)于利率很不滿。”

　　記者根據(jù)二手房和新房成交情況統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅京、滬兩地在執(zhí)行房貸利率加點(diǎn)期間的購(gòu)房人，就涉及大約160萬戶。此種背景下，社交平臺(tái)上存量房貸利率下調(diào)呼聲四起。記者還從相關(guān)部門和銀行獲悉，自去年底調(diào)整房貸利率下限以來，上海就有大量去年開盤的新房業(yè)主希望降低房貸利率。

　　在上海新房市場(chǎng)，記者獲悉，各家銀行按照樓盤何時(shí)封頂來劃定執(zhí)行新舊利率下限。

　　在深圳，目前的政策是，2024年5月29日之前發(fā)放的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行當(dāng)時(shí)深圳房貸利率下限政策。這意味著，深圳存量房貸利率依舊執(zhí)行原政策。

　　建議引入“轉(zhuǎn)按揭”機(jī)制

　　在當(dāng)前商業(yè)銀行息差降至低位的情況下，再次調(diào)降存量房貸利率可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，需要全盤考量，統(tǒng)籌安排。

　　有受訪人士建議，可以有節(jié)奏地調(diào)整存量房貸“LPR+加點(diǎn)”定價(jià)模式中的加點(diǎn)部分，直至與目前貸款利率水平相近為準(zhǔn)，這樣可以降低高利率購(gòu)房者的還貸壓力。

　　“引導(dǎo)商業(yè)銀行適當(dāng)降低存量二套房貸利率，對(duì)多孩家庭推出三套房貸優(yōu)惠，可以進(jìn)一步降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，提振居民住房消費(fèi)意愿和能力?！闭新?lián)首席研究員董希淼表示。

　　還有人士建議引入“轉(zhuǎn)按揭”等抵押貸款再融資機(jī)制?；ㄆ旒瘓F(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮曾建議，引入“轉(zhuǎn)按揭”等抵押貸款再融資機(jī)制。住戶部門在利率大幅下降的背景下，應(yīng)該要有這樣的權(quán)利或機(jī)會(huì)，與銀行重新議定按揭合同，或者通過引入一個(gè)新的按揭合同來替代原有的高息合同。

　　“這樣的再融資安排，在我國(guó)是缺失的。如果引入這樣的機(jī)制，就是根據(jù)市場(chǎng)化原則，銀行和住戶間可以重新議定新的利率，這樣能避免‘一刀切’式下調(diào)利率對(duì)銀行的沖擊?！庇嘞驑s說。

　　一位銀行人士表示，目前各家銀行房貸利率基本一致，盡管銀行有降低利率維護(hù)客戶關(guān)系的意愿，但目前仍未有相關(guān)政策給予一定降息空間。同時(shí)，目前上海區(qū)域的銀行并不支持“無交易轉(zhuǎn)按揭”等操作。