年中土地交易升溫 長三角土拍頻現(xiàn)高溢價

　　隨著“517新政”后住宅市場的升溫，土地市場表現(xiàn)也開始有了起色。

　　今年年中以來，多地土地交易出現(xiàn)回暖，交易量、交易價格、溢價率都比此前有所提高，流拍情況則有所下降。

　　根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，今年7月，全國300城成交住宅用地面積（規(guī)劃建筑面積，下同）1863.95萬平方米，雖然同比仍有明顯下降，但環(huán)比上漲14%，連續(xù)三個月上漲。

　　7月，300城住宅用地流拍率為9.06%，連續(xù)兩個月保持在10%以下。

　　雖然土地交易小幅升溫，但與往年相比，整體熱度仍然不足，且區(qū)域分化的情況仍然存在。在中指研究院統(tǒng)計的五大區(qū)域中，僅長三角區(qū)域的住宅用地單價同比上漲，其他四個區(qū)域均下降。

　　上海某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，土地市場升溫有多重因素帶動，包括住宅交易回暖、土拍規(guī)則松動、供地質(zhì)量較高等。但這一趨勢能否延續(xù)，還存在不少變數(shù)。

長三角土拍熱度最高

　　8月7日，上海完成了5宗土地交易，共攬金超百億元。其中，備受關(guān)注的徐匯區(qū)斜土街道地塊以48億元的總價競出。該地塊的溢價率觸及30%的上限，單價達(dá)到13.1萬元／平方米，時隔八年，再度刷新上海市單價“地王”紀(jì)錄。

　　此次交易前，該地塊就備受關(guān)注。2萬平方米的體量，36.96億元的底價，使得該地塊的起始樓面價達(dá)到10.1萬元／平方米，出讓前就鎖定了上海單價“地王”。

　　這在一定程度上反映了近期的土地市場態(tài)勢：土地質(zhì)量好，需求端也有所升溫。

　　今年以來，住宅交易市場繼續(xù)處在調(diào)整過程中，并一度影響了土拍表現(xiàn)。“517新政”后，住宅交易升溫，土地市場幾乎同步回溫。

　　中指研究院統(tǒng)計顯示，從5月開始，全國300城住宅用地成交面積連續(xù)三個月上漲，流拍率則明顯下降，并已連續(xù)兩個月保持在10%以下。

　　其中，長三角地區(qū)的部分城市土地交易升溫明顯，頻現(xiàn)高溢價地塊。

　　今年6月末，杭州市區(qū)年度第六批集中出讓地塊開拍，兩宗宅地共攬金約28.3億元，溢價率分別為22.57%、33.87%。

　　7月下旬，在杭州市區(qū)年度第七批土地集中出讓中，兩宗宅地再次高溢價競出，溢價率分別為22.55%、59.19%。

　　6月以來，長三角地區(qū)的上海、南京、杭州、金華、臺州等地均有高溢價地塊誕生。

　　去年年末，浙江、江蘇等地取消了土地拍賣中的最高限價。今年年初，這些區(qū)域曾誕生數(shù)宗高溢價地塊，但二季度又一度沉寂，到年中才再度升溫。上海于今年6月初放松溢價率10%的上限要求，一個月后，楊浦區(qū)的兩宗地塊便分別以17.12%、21.18%的溢價率競出。

　　年中，其他城市也曾誕生高溢價地塊。6月20日，青島嶗山王家村地塊以18.87億元、37.23%的溢價率競出，該地塊共經(jīng)歷了364輪競價，接近4萬元／平方米的單價刷新了青島的紀(jì)錄。

　　但總體來看，長三角的土地市場熱度仍然最高。中指研究院的統(tǒng)計顯示，今年前7月，長三角成交住宅用地樓面均價12530元／平方米，同比增長6.9%。同期，珠三角、京津冀、長江中游、成渝等地區(qū)的宅地成交價格均同比下降。

市場分化局面將長期存在

　　長三角土地市場升溫明顯，與其樓市升溫幅度較大密不可分。“517新政”后，全國樓市交易不同程度地回暖，其中長三角區(qū)域升溫幅度最明顯。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年6月，僅有4個城市的二手房價格環(huán)比上漲，除北京外，上海、杭州、南京均位于長三角區(qū)域。其中，上海的新房、二手房價格分別環(huán)比上漲0.4%、0.6%，領(lǐng)跑70大中城市。

　　前述房企人士還表示，長三角的一些城市，推出的地塊質(zhì)量比較好。一些優(yōu)質(zhì)地塊位于城市核心地段，且底價不高，這也是其能吸引企業(yè)爭奪的原因。

　　但就全國市場而言，土地交易無論供應(yīng)還是需求，都未恢復(fù)到往年的熱度。

　　中指研究院統(tǒng)計顯示，今年1~7月，全國300城共推出住宅用地1.39億平方米，同比下降41.53%，成交1.08億平方米，同比下降36.3%。同期，300城共流拍地塊366宗，流拍率為19.79%，較去年同期增長2.65個百分點。

　　該機(jī)構(gòu)指出，截至7月，今年全國商品房交易仍處于負(fù)增長狀態(tài)。住宅市場的回溫幅度有限，信心向土地市場的傳導(dǎo)也較為有限。

　　與此同時，市場分化的局面仍然存在。重點城市和區(qū)域的樓市升溫明顯，土地交易也表現(xiàn)良好；但在大部分三四線城市，無論土地還是房屋交易，表現(xiàn)都較為冷淡。

　　根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，今年前7月，300城中的三四線城市住宅用地出讓金下降幅度最大，溢價率也最低。

　　未來一段時間，土地市場的表現(xiàn)仍將取決于市場信心恢復(fù)情況。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，大城市高價住宅用地和優(yōu)質(zhì)住宅用地的出讓，在助力改善型居住需求釋放和財政收入增加的同時，也將向市場釋放積極的強(qiáng)勁信號，有助于引導(dǎo)市場預(yù)期進(jìn)一步向好。

　　他指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境較為寬松，各地政府部門推地的熱情也較高。但住宅交易的熱度能否持續(xù)，尚存一些不確定性，這也將在一定程度上影響房企拿地的積極性，并進(jìn)而影響土地市場的熱度。

　　但他同時指出，土地市場分化的局面將長期存在。短期內(nèi)，三四線城市的土地市場熱度很難恢復(fù)。