大量北京人涌入周邊買文旅盤 瞄準(zhǔn)總價(jià)200萬(wàn)元“墅級(jí)房”
從北四環(huán)健德門出發(fā)，沿京承高速、大廣高速一路自駕約130公里處，位于京郊國(guó)際旅游區(qū)古北水鎮(zhèn)，背靠司馬臺(tái)長(zhǎng)城，是龍湖集團(tuán)在京的首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)城源著，三年清盤，全盤實(shí)現(xiàn)40億元銷售額。同樣從健德門出發(fā)，沿京藏高速向北再向西自駕80多公里后，群山環(huán)抱的官?gòu)d湖旁，鴻坤開(kāi)發(fā)的旅游度假盤悅山湖正計(jì)劃入市。更遠(yuǎn)的地方，距北京“3小時(shí)度假圈”中，奧倫達(dá)和阿那亞文旅大盤已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期。
“在北京周邊的東北和西北方向沿線，近年來(lái)不少全國(guó)知名房企開(kāi)發(fā)了一些文旅大盤，其中多數(shù)項(xiàng)目五成以上的客戶來(lái)自北京�！蹦澄徊俦P兩個(gè)文旅項(xiàng)目人士接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，在北京房?jī)r(jià)越來(lái)越高，重重限制性政策高壓之下，隨著消費(fèi)需求的升級(jí)、周邊度假地產(chǎn)配套體系成熟、板塊被利好政策輻射和后期運(yùn)營(yíng)收入提升等因素，這些度假房產(chǎn)正成為中產(chǎn)階級(jí)的度假第二居所和剛性投資標(biāo)的。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，百?gòu)?qiáng)房企中的三分之一已經(jīng)切入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域分食蛋糕，然而其“圈地”慣性、概念強(qiáng)于落地的實(shí)操手法也引發(fā)行業(yè)詬病，但在政策利好區(qū)域，有想法的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把運(yùn)營(yíng)性收入作為考核團(tuán)隊(duì)的指標(biāo)之一。這意味著房企開(kāi)始挖掘文化消費(fèi)在空間中的增值收益，探索新的盈利模式，而運(yùn)營(yíng)好的項(xiàng)目入住率確實(shí)也在不斷提高�！ �
京內(nèi)人京外購(gòu)房忙
在這一輪調(diào)控中，投資環(huán)北京區(qū)域住宅的炒房客已心涼，但北京周邊的個(gè)別文旅項(xiàng)目似乎價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺一些。
“三年前，我買了一套長(zhǎng)城源著一期聯(lián)排別墅躍層，當(dāng)時(shí)總價(jià)是150萬(wàn)元。后來(lái)二期開(kāi)盤時(shí)，我的同事買了一套，價(jià)格漲到了180萬(wàn)元。”王女士（化名）向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“三年前的一個(gè)周末，我和家人去司馬臺(tái)長(zhǎng)城附近度假，看到這個(gè)項(xiàng)目的房子總價(jià)在50萬(wàn)元-180萬(wàn)元之間，就買了。因?yàn)?00多萬(wàn)元，在北京根本買不到什么房子。而且這個(gè)項(xiàng)目可以用公積金貸款，還貸利率很低，所以當(dāng)時(shí)身邊很多朋友也都很感興趣。”
“長(zhǎng)城源著屬于北京郊區(qū)項(xiàng)目，要求購(gòu)房者擁有北京的購(gòu)房資格，因此95%以上購(gòu)房者來(lái)自北京。”原長(zhǎng)城源著負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，這些客戶以30歲至45歲居多，時(shí)間相對(duì)充裕，有度假習(xí)慣和需求，一般在北京已有房產(chǎn)，同時(shí)手里閑置資金沒(méi)有更好的投資方式，最終選擇購(gòu)買了這個(gè)既能滿足度假需求又能保值增值的項(xiàng)目。他進(jìn)一步透露稱，來(lái)自北京朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)的客戶居多，整盤自住客戶成交率高達(dá)45%。
無(wú)獨(dú)有偶，不遠(yuǎn)處屬于河北的飲馬川項(xiàng)目則正在銷售聯(lián)排別墅，不需要北京購(gòu)房資格，小戶型新房也正準(zhǔn)備入市�！皠e墅總價(jià)在300萬(wàn)元左右，80平方米戶型總價(jià)則較低。”該項(xiàng)目銷售中心人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我們的客戶大部分都來(lái)自北京，或者一些外地人，以養(yǎng)老需求為主�！�
在北京東北沿線上，另一個(gè)以長(zhǎng)城資源為依托的文旅項(xiàng)目聚集地是金山嶺區(qū)域，在這個(gè)自古就是進(jìn)出北京的咽喉要道上，近兩年來(lái)，碧桂園、恒大、華夏幸福、阿那亞等上市公司和國(guó)內(nèi)行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛前來(lái)投資，一大批投資數(shù)十億元至上百億元的旅游度假項(xiàng)目先后啟動(dòng)，其瞄準(zhǔn)的主體客群依然來(lái)自北京。
而在北京西北沿線上，多個(gè)文旅項(xiàng)目也正在加速建設(shè)中，包括碧桂園和鴻坤等房企布局的項(xiàng)目�！傍櫪ぁ偵胶磳⑷胧�，目前蓄客客戶主要來(lái)自北京�！痹擁�(xiàng)目負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，項(xiàng)目戶型面積從70多平方米至150平方米不等，具有面積小、總價(jià)低的特點(diǎn)，后期還有提供租賃托管等服務(wù)的計(jì)劃，因此吸引了大量來(lái)自北京的潛在購(gòu)房者。
正如上述操盤手所示，周邊多數(shù)的休閑度假盤，其客戶大多數(shù)來(lái)自北京。此外，部分項(xiàng)目這一比例甚至高達(dá)50%以上。除了區(qū)域冬奧會(huì)等利好輻射外，很多項(xiàng)目本身商業(yè)、文化、教育等全配套體系都在規(guī)劃中，有些甚至日趨成熟。“7+2”居住模式正在被推崇，即老人長(zhǎng)期居住，年輕人周末兩天來(lái)陪老人度假。盤整近年來(lái)多個(gè)銷售較好的項(xiàng)目來(lái)看，加入升級(jí)服務(wù)后，總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)，功能達(dá)到別墅級(jí)體驗(yàn)的房產(chǎn)將是市場(chǎng)認(rèn)可度較高的主流產(chǎn)品。但要保證一個(gè)大盤的入住率，開(kāi)發(fā)商接下來(lái)思考的則是，怎樣提高項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)收入，使溢價(jià)率持續(xù)提升。
