2019年合肥買房圖鑒：震蕩背后，剛需客和投資客博弈進(jìn)行時(shí)

　　“去年10月，從房產(chǎn)中介朋友圈得知樓盤最新價(jià)格和銷售情況之后，立刻從公司出發(fā)，假都沒來得及請，就直奔濱湖新區(qū)去搶房了。”在合肥某互聯(lián)網(wǎng)公司工作的90后購房者張力（化名）對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者回憶起他的2019買房故事。

　　張力說道：“關(guān)注合肥樓市已經(jīng)4年多，一直在等有錢、有合適的機(jī)會(huì)入手。最終購入濱湖新區(qū)某樓盤。這個(gè)小區(qū)被限價(jià)，但是此前一直需要高首付搶房，去年11月出現(xiàn)了松動(dòng)，可以正常三成購買，不少剛需客上車，均價(jià)15100元/平方米。該小區(qū)早期的二手房均價(jià)穩(wěn)定在1.8萬元/平方米以上，所以11月?lián)尫枯^為火爆�！�

　　在張力看來，合肥樓市的震蕩對整體購房環(huán)境影響輕微，反倒是給剛需正常首付上車的限價(jià)盤開了個(gè)口子，不過機(jī)會(huì)稍縱即逝，僅僅幾周后限價(jià)盤便恢復(fù)了高首付。

　　事實(shí)上，合肥樓市早已引起各方關(guān)注。“萬國置地·胡潤全球房價(jià)指數(shù)2018”顯示，2018年，合肥以18%的漲幅位居全球房價(jià)年度漲幅前三。而此前2017年的此榜單，合肥更是以48.4%的漲幅位居全球第一。

　　震蕩中的房價(jià)

　　作為安徽省會(huì)的合肥，2016年暴漲之前的房價(jià)都趨于平穩(wěn)。在鄰近城市南京2008年房價(jià)每平方米過萬的時(shí)候，合肥房價(jià)還在3000-5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房價(jià)才突破萬元。而到2018年，房價(jià)破兩萬顯得不再稀奇。

　　這股水漲船高中打頭陣的就是合肥濱湖板塊，盡管距離老城區(qū)有一定距離，但憑借省府搬遷，教育資源傾斜和交通區(qū)位提升等眾多因素，成為炒房客和剛需客都著重關(guān)注的板塊。此前合肥房價(jià)最為熱門的政務(wù)新區(qū)板塊也持續(xù)高揚(yáng)，并且出現(xiàn)單價(jià)超過三萬的“高端盤”。

　　張力說道，自己其實(shí)是在高新區(qū)上班，最終選中濱湖新區(qū)的房子是看中其他優(yōu)勢，“對比之下高新區(qū)較高收入的年輕人居多，改善盤也非常緊俏，關(guān)注的幾個(gè)改善型樓盤，140平米的洋房總價(jià)都去到270萬。看房中感受到合肥地區(qū)的改善型住宅需求還是十分旺盛，部分出現(xiàn)大面積單價(jià)更高的情況�！�

　　濱湖板塊成為拉升合肥房價(jià)飛漲的主力。2015年開始“炒房團(tuán)”就進(jìn)入，均價(jià)在8000元/平方米左右即迅速入手。

　　此后，濱湖板塊沒有新房出售，房源基本上都控制在這幫“炒房團(tuán)”手里，之后刺激剛需客戶，高價(jià)掛出。濱湖板塊迅速站上一萬五的高位，最高峰時(shí)，濱湖房價(jià)炒到2.2萬-2.3萬元/平方米。

　　暴漲之后限購出臺(tái)。2016年10月2日晚，合肥市政府緊急召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布10條調(diào)控措施，主要包括：合肥市將加大居住用地供應(yīng)力度；市區(qū)范圍內(nèi)開展限購；暫停異地公積金貸款；加強(qiáng)商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理等。

　　隨后合肥房價(jià)很快轉(zhuǎn)入下降趨勢，直到2017年上半年。2017年春節(jié)，濱湖某樓盤開盤價(jià)為1.1萬元/平方米，與高峰時(shí)周邊樓盤2.2萬-2.3萬元/平方米的價(jià)格相比降幅顯著。但調(diào)整期過后，2018年，濱湖的房價(jià)仍出現(xiàn)了小幅上漲的局面。

　　張力對記者說道：“2017-2018年濱湖板塊的漲幅其實(shí)并不算多，甚至跟不上平均漲幅，反倒是高新區(qū)后來居上，2018年漲幅很大。不斷看房中的2018年，接觸到的以改善和投資為主目的的買房客不少，總價(jià)在260萬左右的優(yōu)質(zhì)改善盤很搶手。高首付的限價(jià)盤同樣如此，而總價(jià)150萬左右的剛需新盤則較少。我是2017年從北京回合肥工作的，那時(shí)候心里預(yù)算是用210萬的總價(jià)購買到140方左右的改善型樓盤，現(xiàn)在感覺260萬才能夠拿下�！�

　　但震蕩在2018年依然出現(xiàn)，就在2018年9月，位于北四里河主打高端豪宅的合肥院子，對比峰值的2.2萬元/平方米，出現(xiàn)降價(jià)達(dá)到7000元/平方米的大幅跳水，降價(jià)之后直至2019年仍有少量戶型滯銷，目前加推的別墅戶型也僅1.8萬元/平方米起。

　　對此，記者了解到的購房者認(rèn)為，該樓盤出現(xiàn)大幅降價(jià)的原因主要在于豪宅定位和泰禾地產(chǎn)開發(fā)商需要更快速回款。沒有商業(yè)、沒有名校成為弱點(diǎn)。就其本身豪宅定位來看，長三角最大董鋪湖濕地公園腹地的地理位置，有水有景，是豪宅的必備，但反觀商業(yè)和學(xué)區(qū)，似乎并不滿足廣義上人們對豪宅配置的定義。

　　與投資客的博弈

　　同樣于2018年在新開通的地鐵沿線購入剛需結(jié)婚新房的90后王琪（化名）對記者說道：“從5月購入婚房到2019年2月大概漲了5000元/平方米，當(dāng)時(shí)買房決定特別快，買的時(shí)候那棟只有三個(gè)樓層可以選擇了�，F(xiàn)在看來首付三成之后，每月5400元的月供盡管有一些壓力，但還是很滿意以一萬四單價(jià)購入的105平剛需精裝房�？捶窟^程中感受到2018年除了剛需客的購入，還是有大量投資客存在，但對比前幾年的瘋狂要好很多，一是好的樓盤早被一搶而空，二是房價(jià)在極速攀升后，2018年下半年突然進(jìn)入停滯階段，很多投資者也開始觀望�！�

　　對于購房后的生活王琪直言：“不敢生孩子，電器的錢都是父母出的，如果生孩子可能也是老人出錢養(yǎng)�！�

　　同樣在2018年購入剛需房的徐進(jìn)（化名）對記者說道：“實(shí)際購房時(shí)間其實(shí)是2017年年底，但是因?yàn)殂y行貸款沒有額度的問題，一直拖到2018年下半年才放款�！睋�(jù)記者了解，合肥地區(qū)首套房的純商貸利率一直維持在上浮20%的高位，但2018年年底開始額度緊張得以緩解，放款速度也大幅提升。樓市資金的水龍頭收緊的信號(hào)仍在，但年底有一定松動(dòng)。

　　但看似出現(xiàn)了價(jià)格震蕩的部分樓盤事實(shí)上并非真的對剛需客友好。

　　“合肥院子事件之后，合肥的二手房確實(shí)稍冷，出現(xiàn)一定的議價(jià)空間，之前則普遍處于僵持階段。但筍盤被秒仍是常態(tài)�！睆埩ο蛴浾哒f道，“固鎮(zhèn)路跟四里河交口的某樓盤盡管對比周邊二手房2.2萬的單價(jià)，降至1.9萬，但要求必須全款。不過因?yàn)槿杂?000元/平方米的利潤空間，實(shí)際仍是一房難搶，全款的都得托關(guān)系�！�

　　在這場剛需客和投資客的博弈之中，全款掃貨的投資客仍不在少數(shù)。王琪對記者說道：“濱湖省府板塊的某樓盤盡管要求全款，但仍不乏大量購房者涌入�！�

　　2018年的合肥買房客中，有全款購入的投資者，也不乏伺機(jī)尋找合適機(jī)會(huì)上車的剛需客。張力對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者直言：“總結(jié)一下2018年就是，你看上的房子越來越貴，越來越不好買；看不上的漲不動(dòng)，也跌不下去。即將到來的2019年仍有可能迎來一波小高潮�！�