一線房租并非普漲 部分城市房租上漲探因：供給減少與租賃市場結(jié)構(gòu)升級

　　交完房租之后，北京理工大學的博士林木（化名）近幾天感到十分焦慮。在北京西北五環(huán)外著名的唐家?guī)X附近，林木租了一套55平方米的一居室，租金為4100元/月，“有同事去年在這里租了差不多面積的戶型，租金是3000元/月�！彼�說。

　　林博士目前仍處于實習期，實習期月工資是3000元/月，轉(zhuǎn)正后到手月工資是15000元/月。每年暑期都是租房高峰期，房租在這段時間均會出現(xiàn)普遍上漲。但絕大部分人的感受是，今年房租漲幅似乎比往年來得更為“兇猛”。北京尤為典型。

　　涉及價格，其背后的成因都是復雜的。恒大研究院副院長夏磊接受采訪時表示，供需缺口導致房租上漲，是簡明的經(jīng)濟學邏輯。不過本輪北京房租上漲，還有不同。在政策風口驅(qū)動下，長租公寓的參與方，有很強的搶占賽道和市場份額沖動。各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規(guī)模為導向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，爭取房租的定價權(quán)。資本急切想從燒錢模式運轉(zhuǎn)到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果。而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。

　　一線城市中的孤例

　　多家研究機構(gòu)數(shù)據(jù)表明，一線城市房租均在7月出現(xiàn)了上漲情況，但北京最為典型。

　　我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環(huán)比6月上漲2.9%，漲幅較6月收窄了1.3個百分點。其中普租的租金均價環(huán)比上漲6.2%，相寓(公寓運營)的租金均價環(huán)比上漲1.4%；Real Data數(shù)據(jù)也顯示，2018年7月，北京單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%，漲幅收窄，地段優(yōu)，配套好租賃物業(yè)成交占比的上升在一定程度上結(jié)構(gòu)性拉升租金。

　　這種租金普漲情況在其他城市并不明顯。在上海，據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月，上海高、中、低端租賃市場表現(xiàn)各有差異，其中高端市場租賃指數(shù)下降0.24%，降幅環(huán)比擴大0.13個百分點； 中端市場租賃指數(shù)上升0.14%； 低端市場租賃指數(shù)上升0.19%。而在廣州，據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月廣州住宅租金為50元/平方米/月，較6月的49.8元/平方米/月，環(huán)比微升0.4%；熱門租金段主要集中在1500-3000元和3000-4500元兩個區(qū)間段內(nèi)，成交占比分別為32%和33%；兩房和三房戶型在7月繼續(xù)受到租客的追捧，成交占比分別達37%和34%。在深圳，機構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，成交量雖然大漲，但租金相對平穩(wěn)。58安居客截取了珠三角區(qū)域9個城市的線上租金表現(xiàn)，總體來看深圳、廣州兩個一線城市7月并沒有出現(xiàn)租金上漲趨勢。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者抽樣調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，本輪租金上漲在北京表現(xiàn)最為明顯。也就是說，除了規(guī)律性因素以外，北京租賃市場租金上漲背后的成因是復雜的。貝殼找房首席經(jīng)濟學家楊現(xiàn)認為，供給減少和需求升級是北京租金上漲的主要原因。消費者對更好居住品質(zhì)的追求使普租需求向長租公寓遷移；政府對租賃市場的整頓與規(guī)范使得市場可租房源的暫時性減少，在一定程度上加劇短期供需矛盾；外圍城區(qū)租賃空間的減少導致租賃人口向租金高的內(nèi)城區(qū)移動。房東預期受市場影響而增強。這些因素相互疊加導致上半年租金上漲，但上漲并不是可持續(xù)的。

　　另外，值得關(guān)注的是，受大興火災事件影響，2017年12月新增掛牌租金水平環(huán)比明顯上漲3.2%，此后議價空間亦有明顯收窄。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，隨著畢業(yè)季臨近，2018年5、6月兩月，新增掛牌租金水平環(huán)比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價空間進一步收窄，6月降至3.7%，為2017年以來最低水平。