“三條紅線”收緊房企融資 下半年土地市場或降溫

　　今年以來的新冠肺炎疫情影響并沒有阻擋房企拿地?zé)崆椤?/p>

　　多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-8月，百強(qiáng)房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達(dá)1.7萬億創(chuàng)歷史新高；新增貨值超千億房企達(dá)到23家；第二梯隊(duì)房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴(kuò)儲(chǔ)勢頭明顯。

　　不過，近期住建部和央行聯(lián)合召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，明確提出形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，加上此前的“三條紅線”傳聞，融資收緊信號明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資收緊已成為房企“懸頂之劍”，同時(shí)中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調(diào)控，預(yù)計(jì)短期土地市場熱度會(huì)有所下降。

　　多數(shù)房企拿地不輸去年

　　1-8月，百強(qiáng)房企拿地總額同比顯著上升，多數(shù)房企拿地不輸去年。

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規(guī)模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，1-8月50大房企合計(jì)拿地金額高達(dá)17045億元，同比上漲了5%，創(chuàng)歷史新高。

　　從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看，1-8月，恒大、碧桂園、融創(chuàng)位列TOP3。其中恒大和碧桂園年內(nèi)新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內(nèi)新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達(dá)到23家，較上月新增4家。另外，六成新增貨值集中于銷售20強(qiáng)房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。

　　對于今年以來房企拿地?zé)岫炔粶p的原因，華創(chuàng)證券認(rèn)為，上半年流動(dòng)性總量寬松的環(huán)境下，整體融資環(huán)境改善，房企拿地積極性提升。一季度商品房開發(fā)貸余額同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然維持兩位數(shù)增長；從土拍市場的表現(xiàn)來看，今年4 月100大中城市住宅類土地溢價(jià)率達(dá)到25%，5月至今維持在15%-20%，高于去年同期水平，表明疫情并沒有給房企拿地造成太大的影響，其融資環(huán)境反而因貨幣政策的放松而有所改善，房企拿地的積極性也隨之提高。

　　多家房企擬控制拿地

　　土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關(guān)注。

　　“7.24”國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)明確提出，要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場�！�8.20”住建部央行重點(diǎn)房企座談會(huì)又明確提出，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。加上此前“三條紅線”傳聞，房企融資收緊的信號更加強(qiáng)烈。所謂“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同，會(huì)按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負(fù)債規(guī)模年增長速度。盡管該內(nèi)容未得到官方證實(shí)，但是被業(yè)內(nèi)理解為與“8.20”重點(diǎn)房企座談會(huì)提出的融資新規(guī)內(nèi)容基本一致。

　　在近期的房企中期業(yè)績會(huì)上，“三條紅線”成為備受關(guān)注的焦點(diǎn)話題，而“降負(fù)債”成為接下來多家房企必須應(yīng)對的棘手問題，方法除了加強(qiáng)銷售回款，還要控制拿地規(guī)模。

　　年初就已經(jīng)提出“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略目標(biāo)的恒大，在2020中期業(yè)績會(huì)上明確提出，下半年為進(jìn)一步降負(fù)債，會(huì)嚴(yán)格控制土地規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備負(fù)增長。力爭平均每年減少3000萬平方米左右。去年已經(jīng)在積極控杠桿降負(fù)債的融創(chuàng)，在2020年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)，降杠桿是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)就表達(dá)了今年要謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度。今年上半年融創(chuàng)已在控制拿地節(jié)奏。去年年中開始實(shí)施減少拿地策略的富力也表示，未來一段時(shí)間內(nèi)，由于降負(fù)債的要求，總體拿地策略仍不會(huì)發(fā)生變化。

　　下半年土地市場或降溫

　　上半年，針對房價(jià)地價(jià)過熱的情況，多地已經(jīng)收緊了調(diào)控政策。從8月重點(diǎn)城市土地市場看，已經(jīng)出現(xiàn)了降溫的跡象。

　　“房企拿地?cái)U(kuò)張很大程度上依賴于融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進(jìn)程度，使得地市的周期波動(dòng)性減弱，起到‘穩(wěn)地價(jià)’的作用。” 易居研究院研究員王若辰說，二季度40城土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續(xù)，8月份已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，隨著調(diào)控政策的收緊，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月40城地市量價(jià)將繼續(xù)有所回落。

　　對于融資新規(guī)的影響，華創(chuàng)證券指出，“三條紅線”規(guī)定是從供給端的角度切入，對新增開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產(chǎn)市場，使土拍市場降溫。