連續(xù)5個月二手住宅網(wǎng)簽量超1.6萬套 北京樓市穩(wěn)了嗎？

　　中新經(jīng)緯客戶端10月16日電   經(jīng)過幾年調(diào)整，北京住宅交易量在近期有所恢復。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年5-9月份，北京二手住宅的月度網(wǎng)簽量均超過1.6萬套，處于2017年“317新政”以來的高點。新建住宅交易相對活躍，月度網(wǎng)簽量也有所增加。

　　有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，二手住宅月度網(wǎng)簽量1.2萬套，是北京房價漲跌的臨界點，而達到1.5萬套以上，價格可能會有小幅上漲。北京當前住宅網(wǎng)簽量的增加，意味著什么？是否會引起價格波動呢？

　　新房交易不及去年 二手房成交上升

　　周末、節(jié)假日，雖然是房產(chǎn)中介門店最忙碌的時候，但2020年國慶假期的頭兩天，北京朝陽區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀人張平選擇了倒休。他對中新經(jīng)緯客戶端說：“8天的長假，很多人都回老家、出去旅游了，沒有多少人留在北京看房，還不如休息呢�！�

　　如張平所料，他所在門店的帶看量，在國慶假期的前幾天表現(xiàn)一般，而隨著人員返城，從10月5日起，門店的帶看量開始增加。他說：“門店國慶假期成交了幾套房源，整體還可以，不熱也不冷。”

　　貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，北京今年黃金周期間(2020年10月1-8日)新建住宅成交面積1.8萬平方米，成交均價為48204元/平方米，與2019年黃金周(2019年10月1-7日)相較，日均成交面積同比下降24%，成交均價同比上漲4.8%。2020年黃金周成交量不及去年同期。

　　貝殼研究院分析稱，北京在黃金周前7日新發(fā)布住宅項目預售證7個，新增供應面積42萬平方米，為去年同期的2.1倍，可見房企在當前融資及債務壓力較大的情況下，國慶假期出貨意愿強烈，但實際成交情況不及預期。究其原因，一方面，房企并未采取超出預期的促銷手段，另一方面，北京市場客戶對未來市場價格預期趨穩(wěn)，因此在2020年黃金周更多選擇出行游玩，導致整體客戶量不及去年同期。

　　北京早已過渡到以二手房交易為主的階段，相較于新房市場，國慶黃金周二手房市場的交易狀況比去年明顯升溫。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的重點18城市二手房日均交易量比去年同期增長50%，其中，杭州、合肥交易量的增長超過100%，北京、重慶、西安、上海、廣州等城市超過50%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，國慶假期的交易數(shù)據(jù)并不完整，只有1日、2日、3日、5日4天的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，如果從整體看，交易量應處于高位運行之中。

　　二手房累計網(wǎng)簽量已超去年同期

　　將時間線拉長可以發(fā)現(xiàn)，北京市場新房、二手房的網(wǎng)簽量出現(xiàn)明顯增加的跡象。

　　據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計，2020年9月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽17259套，環(huán)比8月增長7.49%，同比2019年9月增長40.10%；1-9月二手住宅共網(wǎng)簽116297套，同比2019年1-9月增長6%，超過了去年同期水平。

　　從近幾個月看，今年5-9月，北京二手住宅月度網(wǎng)簽量一直維持在1.6萬套以上，其中9月為年內(nèi)第二次突破1.7萬套，略低于6月。我愛我家研究院稱，2017年下半年至今，除最近5個月以外，月度網(wǎng)簽量超過1.6萬套的只有2018年5月和2019年3月。

　　上述研究院稱，北京自2009年進入“存量房時代”后，截至到目前，全市二手住宅月均網(wǎng)簽量為1.43萬套，也就是說，近5個月的網(wǎng)簽量高于平均數(shù)據(jù)。就網(wǎng)簽量而言，5-9月份北京二手住宅交易水平相對較高，市場處在2017年“317新政”以來的最佳時刻。

　　新房方面，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年9月份北京普通住宅和別墅的網(wǎng)簽量為4874套，同比2019年9月份的2773套增長了約76%。

　　對于成交量增加，貝殼研究院分析，自樓市調(diào)控以來，北京外圍城區(qū)的均價跌幅相對較大，入市門檻降低，吸引了剛需客群入場。同時，相對寬松的金融環(huán)境刺激了需求，當前放款周期持續(xù)穩(wěn)定在30天，處于2019年以來最低位，較二季度高點縮短17天。首、二套平均房貸利率水平連續(xù)4個月保持低位穩(wěn)定，資金成本低位企穩(wěn)。

　　張大偉對中新經(jīng)緯客戶端指出，北京房地產(chǎn)市場調(diào)控一直是全國的標桿，經(jīng)過數(shù)年嚴格調(diào)控，房價調(diào)整比較明顯，城區(qū)內(nèi)沒有學區(qū)或配套差的“老破小”、郊區(qū)房源的售價下降較多，當前成交量的上行，應當屬于觸底回升。

　　張大偉認為，前幾年持續(xù)供應的限競房項目，對北京房價的緩慢下降起到很大作用。隨著調(diào)控效果達到預期，限競房供應接近尾聲，新供應的不限價商品房地塊逐漸增加，這讓限競房的性價比有所提高，市場交易明顯活躍，推動成交量的增加。

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也對中新經(jīng)緯客戶端分析，當前土地供應結(jié)構(gòu)的變化，比如不限價商品房地塊供應增加，讓一些人對未來的房價走勢變得樂觀。同時，新房市場還處于以價換量狀態(tài)，激發(fā)了一部分購房者購置新房的熱情，進而帶動二手住宅的成交。

　　分析稱后期交易量或繼續(xù)增加

　　對于后續(xù)市場，張大偉認為，如果沒有大的政策調(diào)整，北京全年新房、二手房的成交量有望持續(xù)沖高。郭毅表示，截至目前，北京全市新房已簽約超3.3萬套，按照每月幾千套的成交規(guī)模推算，全年有望創(chuàng)下自2017年深度調(diào)控以來的銷量新高。

　　至于價格，據(jù)張大偉觀察，在北京市場，二手住宅月度網(wǎng)簽量如果低于1.2萬套，價格可能會下跌；超過1.2萬套，價格保持平穩(wěn)；達到1.5萬套以上，價格會有小幅上漲；超過2萬套，漲幅會加快。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，在月度網(wǎng)簽量超過1.6萬套的5-8月份，北京二手住宅銷售價格分別環(huán)比上漲1.8%、0.7%、0、0.7%。張大偉稱，當前北京房價處于微張狀態(tài)，但并不明顯，市場既談不上過熱，也沒有過冷，隨著后續(xù)交易量的抬升，價格或維持微漲狀態(tài)。

　　郭毅稱，北京的購房需求屬于“穩(wěn)定中有小幅度升溫”，但當前市場的庫存量以及后續(xù)供應，不能支撐價格快速上漲，未來將保持一定幅度的企穩(wěn)。

　　貝殼研究院表示，二手住宅市場預計進入四季度將自然回落后出現(xiàn)傳統(tǒng)季節(jié)性反彈，但受疫情打亂需求釋放季節(jié)規(guī)律的影響，疊加新房市場分流，反彈力度將弱于去年同期。在供需情緒穩(wěn)定、貨幣條件維持低位寬松狀態(tài)下，全年量增價穩(wěn)。