八成房企銷售額超去年同期 有房企單城“藏貨”超百億

　　原標(biāo)題：八成房企銷售額超去年同期 有房企單城“藏貨”超百億

　　一道算術(shù)題。

　　房企前11月成績(jī)單已出。綜合第三方機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心與億翰智庫的數(shù)據(jù)來看，超過80%房企累計(jì)1-11月的銷售業(yè)績(jī)超過去年同期；有超過60%的房企完成或接近全年銷售目標(biāo)。

　　一個(gè)事實(shí)是，11月上海新房市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，二手房成交量創(chuàng)4年來新高。疫情過后，國(guó)內(nèi)華東地區(qū)樓市率先走出回暖行情，緊接著華南地區(qū)的深圳及其周邊東莞等地也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大幅上漲。

　　中房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，11月份房?jī)r(jià)最高的城市是深圳，均價(jià)8.17萬元/平方米，環(huán)比上漲3.86%，北京、上海、廈門和廣州緊隨其后；排名前70的城市中，有42個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其中東莞的漲幅達(dá)到7.01%。

　　全國(guó)市場(chǎng)層面來看，有漲有跌。受政策影響，北京11月房?jī)r(jià)環(huán)比下降了2.06%。11月也有28個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，其中濟(jì)南環(huán)比下降幅度最大，達(dá)到7.49%，廊坊和三亞的下降幅度也都超過了4%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，實(shí)際上11月份市場(chǎng)略有所好轉(zhuǎn)，也還是說明房地產(chǎn)市場(chǎng)有韌勁，所以11月底的時(shí)候很多房企加快完成了年度銷售業(yè)績(jī)，這是值得肯定的地方。對(duì)于房企來說，加快完成目標(biāo)，或有助于后續(xù)更進(jìn)一步的投資拿地，尤其是在三道紅線下，此類資金回籠快的房企將更加有機(jī)會(huì)。

　　6成房企或提前完成全年目標(biāo)

　　11月，TOP100房企單月操盤銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)5.1%，同比增速自8月的高位逐月回落至21.4%。截至11月末，已有超6成房企接近完成全年目標(biāo)，部分房企完成率低于85%。業(yè)內(nèi)人士反映，考慮到目前市場(chǎng)整體的下行壓力猶存、去化率承壓，12月房企仍然是加緊推貨、加強(qiáng)營(yíng)銷以沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

　　以上海為例，房多多數(shù)據(jù)顯示，上海12月7日房?jī)r(jià)均價(jià)5.6萬元/平方米，環(huán)比上漲137元/平方米，同比上漲4568元/平方米。最近一周，上海批出了13張預(yù)售證。雖然上海目前推盤量高于往年，仍然引發(fā)消費(fèi)者大喊“搖不到號(hào)”，此前有媒體報(bào)道，有消費(fèi)者從夏天開始參與搖號(hào)，搖到冬天還沒有搖中心儀的樓盤，搖中了一個(gè)項(xiàng)目就趕緊選房了。

　　南京、杭州情況與上海類似，供應(yīng)增加。比如南京，1-11月供應(yīng)1066.58萬平方米，與2019年同比上漲22.63%，達(dá)近四年之最，僅次于2016年同期。在這樣的大趨勢(shì)下，房企的業(yè)績(jī)也隨之增長(zhǎng)顯著。11月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額12025.8億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)21.4%，環(huán)比較上月小幅上升5.1%。

　　此外，中房協(xié)數(shù)據(jù)也表明了，部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力猶存。比如11月份，杭州、沈陽、淮安的漲幅都超過了5%。

　　從企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，2020年11月，TOP100房企中有超7成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比提升。截至11月末，已有近8成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超過去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。具體來看，本月央企銷售發(fā)力，保利、中海、華潤(rùn)、招商表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。其中，招商、中海的單月業(yè)績(jī)同比增幅分別達(dá)到63%和52.4%。

　　從房企目標(biāo)完成情況來看，截至11月末在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，超6成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上。其中，恒大、金茂、濱江、越秀、時(shí)代5家房企在本月提前達(dá)成了全年目標(biāo)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。但同時(shí)，也有近3成房企全年的目標(biāo)完成率在85%-90%之間，另有少數(shù)房企目標(biāo)完成率仍不及85%。

　　中小房企完成全年目標(biāo)有一定壓力。嚴(yán)躍進(jìn)也指出，由于布局戰(zhàn)略的不同，導(dǎo)致有的房企銷售目標(biāo)完成略弱于其他房企。比如重倉環(huán)京市場(chǎng)的榮盛發(fā)展自然會(huì)影響其銷售。

　　四季度以來，房企雖然加大供應(yīng)和營(yíng)銷力度，但目前市場(chǎng)整體的去化壓力仍然較大，12月仍需加緊供貨、加速去化、沖刺全年目標(biāo)。年底長(zhǎng)三角城市這一波推盤小高潮，得益于房企供貨節(jié)奏后移，同時(shí)也令房企總體業(yè)績(jī)規(guī)模實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。但由于調(diào)控政策控制推盤節(jié)奏，目前市場(chǎng)實(shí)際的去化率水平承壓，百強(qiáng)房企單月同比增速自8月以來持續(xù)回落。對(duì)于距離全面目標(biāo)尚有一定距離的房企來說，12月份仍需加緊供貨、加速去化。

　　大房企存貨風(fēng)險(xiǎn)上升

　　提前完成全年業(yè)績(jī)主要是一些頭部房企，并且多家企業(yè)也稱要做到“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，其實(shí)是在規(guī)模和實(shí)際收益之間尋求平衡，頭部企業(yè)在規(guī)模上已經(jīng)達(dá)到了一定的體量，行業(yè)格局很難發(fā)生大的變化，此時(shí)房企大多著眼于，從提升盈利能力方面考慮。

　　2020年房企現(xiàn)金回籠順暢的背后，是調(diào)控亦步亦趨，導(dǎo)致房企供貨節(jié)奏受限，房企存貨壓力也在上升。這一現(xiàn)象值得關(guān)注。

　　以南京為例，2002年供應(yīng)增長(zhǎng)之后，成交量并未出現(xiàn)大幅上漲。今年1-11月，南京成交量同比2019年1-11月，僅上漲6.18%，庫存量連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來中短期內(nèi)，房企將面對(duì)來自于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本身的壓力。而這種提速入市，搶占市場(chǎng)份額的腳步并未停止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，12月南京將會(huì)有近30個(gè)純新盤入市，房企將面對(duì)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過多方求證獲悉，杭州面對(duì)依舊火熱的一手房市場(chǎng)、超過5%的房?jī)r(jià)增速，目前已停止發(fā)放3.5萬元/平方米以上售價(jià)的樓盤，以及網(wǎng)紅盤的預(yù)售證。

　　一方面，杭州房企手中有不少改善型項(xiàng)目，價(jià)格偏高，拿不到預(yù)售證，無法開售；另一方面，可以拿到預(yù)售證的地理位置偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的項(xiàng)目，去化能力卻有限。

　　很顯然，高價(jià)盤、網(wǎng)紅盤，受到調(diào)控的打擊是最大的，剛需買家也喪失了更多拿到入場(chǎng)券的機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)人士指出，受相關(guān)政策“控盤”，雖然短期內(nèi)可以控制房?jī)r(jià)變化，也會(huì)導(dǎo)致剛需買家“買不到”的情況，與此同時(shí)，房企手中庫存積壓。

　　一名上市房企人士表示，各個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲壓力一直存在，甚至影響到了企業(yè)正常的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)高端樓盤、早年拿地價(jià)格低現(xiàn)在開發(fā)出不少“網(wǎng)紅盤”的企業(yè)來說，調(diào)控可謂喜憂參半。其舉例稱，本來該公司能在某城市交出更厲害的成績(jī)單，但目前尚有百億貨值庫存待去化。

　　放到宏觀層面來看，綜合第三方機(jī)構(gòu)和媒體報(bào)道，2020年上半年，上市房企存貨總規(guī)模為14.3萬億元，這一數(shù)字在2019年底為13.99萬億，同比增長(zhǎng)17.1%，增速較去年下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。存貨規(guī)模超3000億元的上市房企有10家，分別是恒大、碧桂園、萬科、綠地、保利發(fā)展、融創(chuàng)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖和招商蛇口。盡管2017年的時(shí)候，已經(jīng)有龍湖提出“存貨前置”，但也無奈于地方政府“控盤”的節(jié)奏。

　　2020年上半年，房企存貨占總資產(chǎn)的比例達(dá)到48.6%，較去年同期上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)。存貨占比過高，會(huì)影響房企現(xiàn)金流與利潤(rùn)。面對(duì)業(yè)界對(duì)房企利潤(rùn)率的拷問，頭部房企接下來要面對(duì)的重要課題，還將包括如何積極去化與調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　對(duì)此，同策研究院資深分析師肖云祥分析認(rèn)為，長(zhǎng)三角市場(chǎng)，對(duì)于房企而言歷來是“必爭(zhēng)之地”，主要是區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍，城市發(fā)展水平較高，市場(chǎng)需求持續(xù)性強(qiáng)。因此房企沖刺年末業(yè)績(jī)之時(shí)，長(zhǎng)三角市場(chǎng)會(huì)是重中之重，但也必將伴隨著強(qiáng)烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從1-11月的銷售情況來看，多家房企其實(shí)已經(jīng)相繼完成了年度目標(biāo)，如恒大、金茂、濱江等，但一些房企同比來看，全年目標(biāo)尚存壓力。造成這一局面的因素，主要是在年初的疫情及“三道紅線”影響下，不同房企間采取的營(yíng)銷策略存在差異，而導(dǎo)致銷售目標(biāo)完成情況存在不同。此外，隨著市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的變化，今年初多家房企主動(dòng)下調(diào)銷售目標(biāo)，也是影響銷售目標(biāo)達(dá)成情況的因素之一。

　　以陽光城為例，2019年銷售金額為2110億元，而年初公司也主動(dòng)下調(diào)銷售目標(biāo)至2000億元，但實(shí)際上在去年公司是提前完成銷售目標(biāo)的，目前公司全口徑銷售金額為1880億元，離目標(biāo)尚有一定空間。

　　克而瑞研究中心近期調(diào)研情況顯示， 9、10月中部地區(qū)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾短暫回暖，返鄉(xiāng)置業(yè)需求進(jìn)場(chǎng)，但成交占比明顯不及往年。11月以來市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)冷，購房者觀望情緒愈加濃重，普遍預(yù)期房?jī)r(jià)將轉(zhuǎn)跌，那些房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。

　　（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）