去化壓力大 房企新房推盤主打剛需產(chǎn)品

　　中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，12月以來，一二線重點城市新房推盤量整體處于高位。其中，剛需產(chǎn)品逐漸成為主流。但房企拿地積極性有所降低，把資金集中在稀缺優(yōu)質(zhì)宅地上，導致底價成交和流拍土地增多。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控將依舊嚴格，各地政府將繼續(xù)深化因城施策，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　剛需產(chǎn)品主導市場

　　中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，12月以來，重點城市推盤量整體趨穩(wěn)，4個一線城市均有項目開盤。其中，12月第一周，深圳開盤7個項目，推出房源3117套；上海開盤4個項目，推出房源947套；廣州開盤3個項目，推出房源864套；北京開盤1個項目，推出房源210套。二線城市中除天津外，均有開盤項目。其中，12月第一周，南京開盤24個項目，推出房源4125套；重慶開盤17個項目，推出房源854套；武漢開盤12個項目，推出房源2242套；杭州開盤11個項目，推出房源1308套；成都開盤2個項目，推出房源212套。

　　從產(chǎn)品類型看，剛需仍占主流，其中純剛需類占比超三成，剛需及改善項目占比43.2%，無投資類項目。樓盤去化方面，截至目前，一二線城市開盤項目平均去化率為63.7%。其中，一線城市平均去化率為76%，二線城市為63%。

　　克而瑞研究中心指出，9月、10月，中部地區(qū)三線城市房地產(chǎn)市場曾短暫回暖，因返鄉(xiāng)置業(yè)需求進場，但成交量明顯不及往年。11月以來，市場全面轉(zhuǎn)冷，觀望情緒愈加濃重，預計房企去化壓力會不斷加大。

　　底價成交土地多

　　機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月，全國300個城市土地成交面積8001萬平方米，環(huán)比下降27%；土地出讓金額為4209億元，環(huán)比下降15%。70個大中城市年底住宅用地成交量增幅收窄，二線城市仍未追平去年同期。

　　以11月成交總價TOP10地塊來看，有半數(shù)地塊以底價成交，包括土拍市場較為火熱的深圳也有兩宗地以底價成交。這些地塊或有嚴格的出讓要求、或區(qū)位較為一般，因此房企拿地積極性不高。預計接下來房企會把資金集中在稀缺優(yōu)質(zhì)宅地上，這些地塊的競爭將更加激烈。

　　土地流拍方面，雖然深圳、廣州等城市有優(yōu)質(zhì)土地出讓，但重點城市供應主力仍以條件較為一般的地塊為主，加之當前融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企整體拿地積極性仍在下降，土地流拍增多。就流拍地塊類型來看，無人競拍或未達底價而流拍的地塊占到七成；結合所屬區(qū)位來看，這些遭遇流拍的土地除了中小城市外，長沙、鄭州、武漢等中西部二線城市也有不少地塊流拍。從土地屬性上來看，有五成是商辦地塊，如長沙流拍的10宗地均是商辦地塊，其余流拍地塊雖含宅用地，但因區(qū)位偏遠、周邊配套設施欠缺，最終流拍。

　　調(diào)控依然嚴格

　　對于2020年的房地產(chǎn)市場，多位房地產(chǎn)觀察人士指出，2020年調(diào)控力度不放松，即使是在疫情最為嚴重的一季度，仍堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不變，央行、銀保監(jiān)會、住建部等部委多次召開會議強調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。與此同時，中央保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢。

　　在“房住不炒”基調(diào)指引下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對房地產(chǎn)市場的干擾，多地從供需兩端陸續(xù)出臺房地產(chǎn)相關扶持政策。下半年政策環(huán)境趨緊，多地升級樓市調(diào)控政策。但整體來看，除深圳等個別城市外，多數(shù)城市出臺的調(diào)控政策較為溫和。

　　房產(chǎn)研究機構預計，未來五年我國商品住宅銷售面積為67.8億平方米；銷售金額有望達到79.5萬億元；新開工面積為74.8億平方米；開發(fā)投資額達58.5萬億元。從復合增速角度看，2021年至2025年，商品住宅銷售面積年均降幅約3.7%左右，銷售金額年均增長率約為1.8%左右，新開工面積年均下降約為2.7%左右，開發(fā)投資額年均增長率約為3.8%左右。房地產(chǎn)市場有望呈現(xiàn)“發(fā)展節(jié)奏明顯放緩，供求規(guī)模高位小幅回落”的局面。