感知縣域樓市的溫度

　　近期，筆者到粵西幾個(gè)縣去調(diào)研樓市，發(fā)現(xiàn)縣城的商品房項(xiàng)目普遍都有15-20層，完全是大城市的手筆，這與想象中的縣域樓市很不同。而且，縣城的主政者都在談舊改、建新城、搞新區(qū)，動(dòng)不動(dòng)就要謀劃1000畝的大樓盤(pán)。問(wèn)題是，縣城的房子實(shí)在太多了，比如縣城居民買地自建住房很普遍，到處都是5-10層的自建房，空置率高、租金低（大概10元左右/平米每月）。

　　同時(shí)，縣域樓市這幾年很熱鬧，在機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國(guó)企等就業(yè)的家庭普遍有2套或以上住房了。筆者納悶了，哪來(lái)的這么多需求呢？一圈調(diào)研下來(lái)發(fā)現(xiàn)，縣域樓市有三大購(gòu)買力。

　　一是“進(jìn)城購(gòu)房需求”。這幾年縣城的集中度在提升，村鎮(zhèn)小學(xué)中學(xué)裁撤了很多，留下來(lái)的，辦學(xué)質(zhì)量也不盡如人意。所以，即便是面對(duì)6000元/平方米左右的縣城房?jī)r(jià)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民為了小孩買房，勒緊腰帶、進(jìn)城購(gòu)房，絲毫不含糊。當(dāng)然，各個(gè)縣的教育政策也在有意識(shí)地引導(dǎo)，入學(xué)購(gòu)房需求很旺盛。

　　二是“返鄉(xiāng)置業(yè)”�；浳鞒Ｗ∪丝诮�2000萬(wàn)，外出打工多，基本上在珠三角，廣州和深圳占了大半，返鄉(xiāng)置業(yè)占到購(gòu)房需求的1/3左右。而且，即便在珠三角買了房，甚至在縣城也有自建房，但很多人還是有回鄉(xiāng)買房的愿望，或者給父母住，或計(jì)劃回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，有的買房受到宗族觀念影響、同鄉(xiāng)人買房的示范效應(yīng)等。總之，返鄉(xiāng)置業(yè)這幾年沒(méi)斷過(guò)。

　　三是文旅度假項(xiàng)目。海南啟動(dòng)全島住房限購(gòu)后，靠近海南島的粵西，氣候環(huán)境適宜、海岸線長(zhǎng)，很多文旅大盤(pán)熱銷。

　　筆者參觀了幾個(gè)項(xiàng)目，動(dòng)輒就是規(guī)模上萬(wàn)套的大項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，但還是很受歡迎，購(gòu)買客戶主要來(lái)自四川、重慶、湖南、湖北、東北等省市�？磥�(lái)，基本生活需求滿足以后，康養(yǎng)、休閑、度假等美好生活訴求確實(shí)很強(qiáng)烈。一套房子大概賣到50萬(wàn)-80萬(wàn)，對(duì)很多周邊省份或內(nèi)地富裕的人群來(lái)說(shuō)，并不算貴。同時(shí)，珠三角居民周末度假的需求日益興盛，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，不愁售后返租。

　　縣域樓市表面的紅火，難掩背后的隱憂。為入學(xué)而進(jìn)城購(gòu)房，看似需求剛性，但本該在鎮(zhèn)域滿足的教育需求、住房及消費(fèi)需求，卻被動(dòng)在縣城以更高的成本解決。農(nóng)民傾囊而出的群體性購(gòu)房，是以犧牲和透支其他消費(fèi)為代價(jià)，結(jié)果就是弱化了鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)，村鎮(zhèn)建設(shè)水平與縣城差距越來(lái)越大。

　　另外，不管是農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，還是“返鄉(xiāng)置業(yè)”，抑或是康養(yǎng)度假需求，一窩蜂地釋放，顯著推高了縣城的房?jī)r(jià)，助長(zhǎng)不合理的消費(fèi)模式。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，3-4房、100平米以上戶型的新房項(xiàng)目在縣城最受歡迎，這就導(dǎo)致縣域主政者盲目樂(lè)觀，行為短期化、縣城超能力建設(shè)、“小馬拉大車”，甚至走上大城市才有的“高密度、建新區(qū)、搞舊改”的空間擴(kuò)展路徑。

　　購(gòu)房需求看似紅火，但并未帶來(lái)等量的人口集聚、居住需求。這就要命了，人不在這里住，對(duì)樓市而言就是無(wú)本之木，因?yàn)榻o當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)不了可持續(xù)的就業(yè)和稅收。結(jié)果就是，房子密密麻麻的，但本該配套的水電管網(wǎng)氣路等市政設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院、環(huán)衛(wèi)等公共服務(wù)設(shè)施，當(dāng)下的縣域財(cái)政和投融資模式根本無(wú)法支撐，結(jié)果是斷頭路到處都是，社區(qū)公共部分無(wú)人打理。

　　過(guò)去十幾年，各地做強(qiáng)大城市、圍繞大城市打造都市圈，人口過(guò)分向大城市集中，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)、城市病等。鼓勵(lì)縣域發(fā)展是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的一條路子，既能滿足農(nóng)村居民對(duì)城鎮(zhèn)公共服務(wù)、就業(yè)的需求，也能降低城鎮(zhèn)化成本，還能培育內(nèi)需的支撐點(diǎn)。但是，縣域經(jīng)濟(jì)并不是“一縣獨(dú)大”、更不是“房地產(chǎn)化”，而是鄉(xiāng)村振興、鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)、縣域經(jīng)濟(jì)協(xié)同推進(jìn)。