限購(gòu)加碼、限售升級(jí)、關(guān)閉投機(jī)買房通道……杭州開(kāi)年甩出樓市調(diào)控“王炸”

　　每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

　　1月27日上午，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,從增加二手房交易成本（增值稅免征從2年到5年）、人才限購(gòu)升級(jí)（人才無(wú)房補(bǔ)�。�、限售加碼（從取得不動(dòng)產(chǎn)證開(kāi)始計(jì)算）、限售升級(jí)（10%以下中簽率項(xiàng)目）、關(guān)閉投機(jī)通道（落戶不滿5年只能買一套）等方面進(jìn)一步加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，杭州這一調(diào)控政策直指一二手房?jī)r(jià)倒掛所產(chǎn)生的投機(jī)性需求。同時(shí)針對(duì)無(wú)房家庭和高層次人才給予了更多搖號(hào)優(yōu)先傾斜，亦是保障新市民居住的有效舉措。預(yù)計(jì)此舉對(duì)于杭州樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定將起一定作用，尤其對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房有著明確的打擊態(tài)度，短期內(nèi)也會(huì)對(duì)杭州樓市起到降溫作用。

　　杭州市人民政府官網(wǎng)截圖

　　限購(gòu)加碼：落戶不滿5年，只能買1套房

　　《通知》進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)，落戶杭州市未滿5年的，在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。將限購(gòu)范圍內(nèi)住房贈(zèng)與他人的，贈(zèng)與人須滿3年方可購(gòu)買限購(gòu)范圍內(nèi)住房；受贈(zèng)人家庭須符合本市住房限購(gòu)政策（不含遺贈(zèng)）。

　　對(duì)此張波指出，將落戶5年內(nèi)鎖定限購(gòu)一套，是打擊炒房行為的直接體現(xiàn)。杭州過(guò)去一年市場(chǎng)熱度較高，從數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2020年底，杭州商品住宅成交量已連續(xù)6年突破10萬(wàn)套（2020年為115904套）。更值得關(guān)注的是，杭州核心十區(qū)的商品住宅成交均價(jià)2020年環(huán)比上漲超過(guò)13%。通過(guò)需求側(cè)的調(diào)控，可有效抑制投機(jī)性需求的增長(zhǎng)。

　　在張波看來(lái)，杭州這一政策的作用是堵漏洞，通過(guò)贈(zèng)與方式來(lái)達(dá)到突破限購(gòu)或者取得購(gòu)房資格，尤其是政策中明確提出受贈(zèng)家庭必須擁有購(gòu)房資格，是明確對(duì)于“明贈(zèng)暗買”的漏洞進(jìn)行了有效封堵。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

　　值得一提的是，《通知》對(duì)2018年4月4日開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷售工作的通知》中確定的“無(wú)房家庭”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，新增一類無(wú)房家庭：2018年4月4日后轉(zhuǎn)讓杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，在限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿3年，可認(rèn)定為無(wú)房家庭。

　　事實(shí)上，杭州在近幾年的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中收獲頗豐，大量人口的流入也伴隨著市場(chǎng)購(gòu)買力不斷增加。2020年杭州新引入的35歲以下大學(xué)生就超過(guò)了30萬(wàn)人，大量的新市民居住問(wèn)題也在不斷凸顯�！盀楸Ｕ闲率忻竦木幼⌒枨螅�杭州從無(wú)房戶搖號(hào)優(yōu)先開(kāi)始落手，并對(duì)無(wú)房戶進(jìn)行了嚴(yán)格限定，此舉效果會(huì)較為明顯。”張波表示。

　　此外，《通知》還完善了高層次人才優(yōu)先購(gòu)房政策。明確自《通知》發(fā)布之日起，高層次人才轉(zhuǎn)讓杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，須在限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購(gòu)房。

　　“從杭州2020年3月調(diào)整了高層次人才政策后，杭州的高層次人才流入速度明顯加快，2020年全年累計(jì)認(rèn)定A類至E類高層次人才超過(guò)2萬(wàn)名，引入人才后如何留住人才，更好讓人才實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)，在保障高層次搖號(hào)優(yōu)先的同時(shí)，還明確限定了其無(wú)房的背景。”張波表示，杭州此舉在保障高層次人才購(gòu)房需求的同時(shí)，也精準(zhǔn)封堵利用政策進(jìn)行投機(jī)的可能性。

　　限售升級(jí)：新房中簽率小于10%，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

　　《通知》進(jìn)一步加強(qiáng)住房限售，規(guī)定杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號(hào)公開(kāi)銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。優(yōu)先滿足無(wú)房家庭購(gòu)房需求的熱點(diǎn)商品住房項(xiàng)目，購(gòu)房人以優(yōu)先購(gòu)買方式取得的商品住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　資料來(lái)源：中指研究院整理

　　在剛剛過(guò)去的2020年，尤其是上半年杭州新房搖號(hào)狂熱，以遠(yuǎn)洋西溪公館為代表的現(xiàn)房項(xiàng)目因可立即套現(xiàn)引發(fā)“瘋狂”搖號(hào)。再加上7月24日杭州市政府被約談，政策開(kāi)始收緊，下半年杭州接連出臺(tái)的兩次新政可以說(shuō)是“調(diào)控政策的精細(xì)化版”，表現(xiàn)出力度小、更靈活的特征，側(cè)重打擊“假落戶、假離婚、假人才、假無(wú)房戶”，其落腳點(diǎn)在于填補(bǔ)此前搖號(hào)政策、人才優(yōu)先購(gòu)房政策的漏洞，繼續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。從新政落地的實(shí)際效果來(lái)看已經(jīng)在市場(chǎng)上有了一定體現(xiàn)，如“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象不再出現(xiàn)、無(wú)房戶的中簽率有所提升等。

　　“但由于一二手房?jī)r(jià)的存在，市場(chǎng)的投機(jī)性需求依然存在。為消除市場(chǎng)隱患，從后續(xù)交易環(huán)節(jié)上進(jìn)行調(diào)控，可有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)可將短期炒作性需求快速清場(chǎng)�！睆埐ū硎�，本次杭州限售升級(jí)，可有效降低市場(chǎng)熱度，持續(xù)房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定。

　　與此同時(shí)，《通知》還進(jìn)一步加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)，明確杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。

　　張波表示，此舉增加了交易環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)讓成本，由于強(qiáng)化流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，稅收疊加到房?jī)r(jià)將有可能超出購(gòu)房者預(yù)期，阻礙潛在需求向?qū)嶋H需求轉(zhuǎn)化，形成二手房的降價(jià)壓力，從而實(shí)現(xiàn)二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)穩(wěn)定。但單一靠稅收政策對(duì)市場(chǎng)影響力度有限，結(jié)合政策中的限購(gòu)和限售政策，組合力度的效力就會(huì)持久。