上半年樓市先揚(yáng)后抑 下半年政策“補(bǔ)漏”有望深化
今年上半年，全國(guó)樓市整體延續(xù)了去年下半年以來的回暖態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積創(chuàng)下半年紀(jì)錄新高，熱點(diǎn)城市熱度不減。但隨著調(diào)控逐漸顯效，進(jìn)入6月，全國(guó)房?jī)r(jià)整體漲幅開始回落。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的6月70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)變動(dòng)情況顯示，70城新房、二手房?jī)r(jià)格的整體漲幅均小幅收窄，價(jià)格上漲的城市數(shù)量也均較上月有所減少，樓市呈穩(wěn)中有落態(tài)勢(shì)。
與過去幾個(gè)月不同的是，新房和二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)分化的格局被打破。6月份，除了二手房市場(chǎng)繼續(xù)降溫外，70城新房?jī)r(jià)格漲幅也出現(xiàn)年內(nèi)首降。
同日統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)也顯示，1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積兩年平均增速雖仍保持歷史較高水平，但均較前五月增速有所回落。
“時(shí)至年中，在調(diào)控深化、細(xì)化和金融端不斷收緊趨勢(shì)下，一二三線城市的樓市熱度均有所收斂�！� 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳霄告訴第一財(cái)經(jīng)，但同時(shí)，樓市分化仍在繼續(xù)，熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)保持強(qiáng)韌性。而在長(zhǎng)三角核心城市調(diào)控不斷升級(jí)下，次熱點(diǎn)城市如無錫、揚(yáng)州、金華等的市場(chǎng)熱度近期也出現(xiàn)抬升跡象。
展望下半年，中指研究院高級(jí)分析師馬琛稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境仍整體偏緊，房地產(chǎn)金融監(jiān)管會(huì)持續(xù)強(qiáng)化。高基數(shù)下，下半年全國(guó)商品房銷售規(guī)模預(yù)計(jì)將同比高位回落，但全年仍有望創(chuàng)新高。
北上廣深二手房市場(chǎng)“退燒”
業(yè)界普遍認(rèn)為，本輪樓市升溫，始于熱點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)。二季度以來，伴隨二手房市場(chǎng)的降溫，部分城市樓市總體出現(xiàn)降溫。
數(shù)據(jù)顯示，4月份，統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70城中，二手房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量開始減少，新房市場(chǎng)熱度開始高于二手房市場(chǎng)，5月份，70城二手房?jī)r(jià)格漲幅降到年內(nèi)最低，并在6月份繼續(xù)探底。
分城市能級(jí)來看，率先開啟二手房市場(chǎng)調(diào)控的一線城市，其市場(chǎng)降溫的信號(hào)更早傳出。4月份，北上廣深的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月處在下行通道。其中，深圳當(dāng)月二手房?jī)r(jià)格漲幅首次出現(xiàn)環(huán)比零增長(zhǎng)，并在隨后兩個(gè)月降至負(fù)區(qū)間。
深圳二手房市場(chǎng)熱度的降溫，與其率先推出二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制密切相關(guān)。2月8日，深圳市住建局發(fā)布消息，建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)。
隨后，深圳二手房成交量迅速萎縮。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月深圳二手房成交4877套，環(huán)比下跌28%；5月成交3027套，環(huán)比下跌37.9%，6月成交2575套，環(huán)比下跌14.9％。
馬琛認(rèn)為，調(diào)控政策對(duì)二手房著力難度大，但二手房指導(dǎo)價(jià)格的推出，無疑是抑制二手房市場(chǎng)虛火的一大利器。
“二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，部分城市、部分銀行房貸投放將以參考價(jià)格為準(zhǔn)，若實(shí)際成交價(jià)高于參考價(jià)，則實(shí)際首付比例將有所提升，對(duì)購(gòu)房者的資金提出了更高要求，在一定程度上驅(qū)動(dòng)了城市二手房成交量下降。同時(shí)二手房指導(dǎo)價(jià)一定程度上影響了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，市場(chǎng)觀望情緒增加，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量有所下降。”他進(jìn)一步分析稱。
除了深圳外，其他三個(gè)一線城市也為降溫二手房市場(chǎng)使出招數(shù)。例如，上海著力于打擊二手房源掛牌價(jià)虛高，并于7月9日實(shí)施二手房源價(jià)格核驗(yàn)；北京則將整治重點(diǎn)放在了打擊二手學(xué)區(qū)房炒作上；而廣州在5月下旬收緊房貸后，6月份二手房?jī)r(jià)格漲幅環(huán)比回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，低于一線城市環(huán)比漲幅均值。
“一線城市二手房調(diào)控的機(jī)制具有借鑒意義�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，二季度以來，二手房調(diào)控從一線城市延伸至熱點(diǎn)二線城市，而二線城市的調(diào)控手段大都為“模仿作業(yè)”，但調(diào)控效果依然顯著。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份，在各等級(jí)城市中，二線城市的二手房市場(chǎng)降溫最為明顯。
政策“補(bǔ)漏”有望深化
今年年中，全國(guó)樓市整體出現(xiàn)了剎車跡象。進(jìn)入下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境如何？樓市調(diào)控又將如何發(fā)力？
“短期來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境仍趨緊�！敝兄秆芯吭撼�(wù)副院長(zhǎng)黃瑜稱，下半年，會(huì)有更多三四線城市從限購(gòu)、限貸、限售等方面加碼調(diào)控，而熱點(diǎn)一二線效仿深圳出臺(tái)成交價(jià)參考機(jī)制的城市有望擴(kuò)圍。
7月8日，西安市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，其中明確，進(jìn)一步規(guī)范二手房市場(chǎng)，而早于3月底，西安市政府辦公廳就曾在相關(guān)文件中提出，要逐步建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為。
從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，今年5月、6月西安二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為1.0%和0.9％，位列全國(guó)第三和第四位。
除了推廣二手房指導(dǎo)價(jià)，陳霄認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的二手學(xué)區(qū)房市場(chǎng)也需持續(xù)關(guān)注。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有北京、深圳、廣州、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原和溫州等13個(gè)城市出手整治學(xué)區(qū)房炒作亂象。
新房方面，針對(duì)二季度新房市場(chǎng)熱度一度高于二手房市場(chǎng)的現(xiàn)象，貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，局部新房市場(chǎng)熱度較高的城市或?qū)⒚媾R調(diào)控進(jìn)一步收緊的可能。
為平抑有抬升勢(shì)頭的新房市場(chǎng)和進(jìn)一步降溫二手房市場(chǎng)，黃瑜表示，除了對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控外，房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制也將進(jìn)一步落實(shí)和深化。例如，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，信貸環(huán)境進(jìn)一步收緊；土拍政策中，上海模式或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)城市細(xì)化完善土拍規(guī)則的借鑒模板。
