李宇嘉專欄丨熱點(diǎn)城市樓市有望低位徘徊，年底或出現(xiàn)小幅翹尾

　　李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　剛剛過去的國慶“黃金周”，樓市延續(xù)了9月下行的態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，今年“國慶”期間（10月1日-7日），重點(diǎn)監(jiān)測的15個(gè)城市新房成交面積較去年同期下降33%。其中，4個(gè)一線城市新房成交42.19萬平方米，與去年國慶基本持平，11個(gè)代表性的二線和三四線部分城市新房市場降溫明顯，國慶期間新房成交35.32萬平方米，同比下降43%。

　　整體來看，2021年國慶假期樓市熱度繼續(xù)減弱，一方面受到今年以來熱點(diǎn)城市在調(diào)控政策上不斷“打補(bǔ)丁、補(bǔ)漏洞”的影響，比如限售、二手房再交易增值稅免征期“2改5”、二手房參考價(jià)、限制預(yù)售證發(fā)放、限價(jià)管制等，或限制需求，或增加交易摩擦，客觀上導(dǎo)致需求下滑；另一方面，部分開發(fā)商陷入債務(wù)困境，新房促銷范圍和力度擴(kuò)大，市場預(yù)期下滑，影響了購房熱情。

　　另外，熱點(diǎn)城市“賣一買一”的換房需求占比很大，但受到信貸條件緊張，貸款額度收縮、利率上浮、審批冗長，很多銀行甚至停貸等沖擊，需求實(shí)現(xiàn)的周期人為拉長，也導(dǎo)致市場熱度下降。整個(gè)國慶假期，各種各樣的降價(jià)促銷是樓市的主旋律。比如，鄭州、青島、濟(jì)南等重點(diǎn)二三線城市。

　　不過，如果考慮到去年國慶期間樓市整體熱度在歷史最高位，而今年調(diào)控抑制和信貸緊縮的力度又史無前例地大，代表性城市還能保持如此業(yè)績，我們認(rèn)為樓市需求端的韌性很足。目前來看，樓市只是在供給端出了一些風(fēng)險(xiǎn)事件，熱點(diǎn)城市的需求端還是相對(duì)穩(wěn)定的，開發(fā)商如果定價(jià)合理、“真實(shí)降價(jià)”，一般都會(huì)取得較好的業(yè)績，這在國慶黃金周體現(xiàn)得很明顯。

　　比如，一線城市的廣州、深圳，只要是熱門置業(yè)區(qū)域（比如深圳寶安、廣州黃埔和南沙）的項(xiàng)目，如果定價(jià)合理，或者比上一期有優(yōu)惠，或者比周邊二手房價(jià)格低，就能夠獲得不錯(cuò)的銷售業(yè)績。再比如，近期上海很多在售項(xiàng)目在認(rèn)籌階段就觸及積分搖號(hào)，并不擔(dān)心客源，6個(gè)純新項(xiàng)目在“十一”推盤，浦東新區(qū)、靜安區(qū)有項(xiàng)目甚至關(guān)閉樣板房，彰顯前期認(rèn)購客戶多。

　　在其他熱點(diǎn)城市，如果新盤的價(jià)格折扣力度比較大、開發(fā)商舍得“割肉”，都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。這說明，某區(qū)域樓盤定價(jià)一旦比周邊低，就會(huì)帶來需求釋放。這主要是由于，近年來熱點(diǎn)城市人口流入規(guī)模大、外來人口多，需求基礎(chǔ)比較扎實(shí)，換房需求也比較集中。一旦市場看到切實(shí)的讓利空間，加上近期金融緊縮有所緩和，累積的需求就會(huì)迅速入市。

　　比如，中部某熱點(diǎn)二線城市，前期棚改規(guī)模太大，新房供應(yīng)和二手房掛牌量很大，加上洪災(zāi)和疫情的影響，在售新盤優(yōu)惠力度較大，價(jià)格讓利10%左右的比比皆是，對(duì)銷售的帶動(dòng)作用也比較明顯。當(dāng)然，各個(gè)城市的優(yōu)惠購房五花八門，特價(jià)房、專享折扣、車位抵用券、“老帶新”折扣、成交送物業(yè)費(fèi)等。對(duì)非熱點(diǎn)城市，特別是三四線來說，小幅優(yōu)惠很難帶來放量銷售。

　　另外，市場分化非常明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，目前還有四十多個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，說明市場冷熱不均，熱點(diǎn)板塊房價(jià)堅(jiān)挺甚至有明顯上漲，特別是學(xué)位房概念的板塊、地鐵新開板塊、產(chǎn)城融合板塊等，這在各個(gè)熱點(diǎn)城市都存在。這些區(qū)域前期出讓的地價(jià)比較高，項(xiàng)目定位也比較高端，很多針對(duì)換房需求，適應(yīng)性強(qiáng)、定價(jià)適當(dāng)，也帶來了不錯(cuò)的業(yè)績。

　　從國慶期間的樓市情況來看，樓市的熱度整體還算不錯(cuò)，弱于2020年同期水平，但好于2019年同期水平。對(duì)于未來的市場走勢，關(guān)鍵還是要看政策面、資金面的變化，以及龍頭城市的走向。從政策面來講，調(diào)控開始趨于穩(wěn)定，部分城市基于“三穩(wěn)”的訴求，開始在“一城一策”上做文章，比如愈演愈烈的“限跌令”，比如下調(diào)二手住房交易個(gè)人所得稅核定征收的稅率。

　　從資金面看，信貸緊縮的局面有所緩解。9月29日，央行和銀保監(jiān)會(huì)召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，住建部等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人及全國24家主要銀行的負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。會(huì)議要求把“兩個(gè)維護(hù)”（“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”）細(xì)化為行動(dòng)綱領(lǐng)。更早前的9月初，銀保監(jiān)會(huì)提及“督促銀行在貸款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持”。

　　這意味著，今年以來緊縮的資金面有望得到緩解，以確保剛需購房者能以較低的利率、充足的額度、較短的周期獲得信貸資金，解決“資金緊縮、剛需受傷”的局面。要注意的是，資金面緩解更有利于“賣一買一”的換房需求，促進(jìn)供需兩旺，住房消費(fèi)和流通率提高，保證市場一定的溫度，避免資金面太緊，需求端受抑制，供給端資金鏈壓力較大，沖擊樓市基本面。

　　最后，看看指標(biāo)性城市的表現(xiàn)。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，深圳“十一”期間新房成交較去年同期上漲163%，較2019年同期上漲202%。一方面，疫情管控較為嚴(yán)格，導(dǎo)致深圳旅行出游受限，間接帶動(dòng)購房需求上漲；另一方面，近期有大量定價(jià)合理、區(qū)位較優(yōu)的新盤集中上市；同時(shí)，資金面緩和、第二輪供地未出現(xiàn)明顯流拍，也利好市場預(yù)期。綜合來看，四季度熱點(diǎn)城市樓市有望在低位徘徊，年底可能出現(xiàn)小幅翹尾行情，低位穩(wěn)定是大概率，不太可能明顯反彈。