房地產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵在“穩(wěn)” “良性循環(huán)”成調(diào)控重點

　　近日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，明確2022年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，中央經(jīng)濟工作會議不僅給2022年的中國經(jīng)濟工作定下基調(diào)，也給房地產(chǎn)行業(yè)定下了新基調(diào)。在滿足合理需求、行業(yè)良性循環(huán)下，預(yù)計2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復(fù)，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟運行中的“穩(wěn)定器”作用。

　　房住不炒關(guān)鍵在“穩(wěn)”

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“穩(wěn)”是這次中央經(jīng)濟工作會議最為突出的關(guān)鍵詞，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟中，全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有較高份額，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要影響。

　　上述人士表示，2021年下半年以來，受調(diào)控等方面影響，房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整階段，下行壓力有所加大。中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型從長期來看還將逐步“去地產(chǎn)化”，但從明年整體政策來看，“穩(wěn)”是著力點，收縮效應(yīng)政策將更加審慎，房地產(chǎn)行業(yè)基本進入“政策底”。

　　房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多的特點，對建筑業(yè)、工業(yè)、交通運輸業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融保險業(yè)等相關(guān)行業(yè)具有較強拉動作用。房地產(chǎn)開發(fā)會直接消耗水泥、鋼鐵、陶瓷、橡膠、玻璃、有色金屬等大量建筑材料，銷售后又會帶動家具、家電、紡織、裝潢材料等多個行業(yè)發(fā)展，在其開發(fā)與銷售過程也拉動了物流、金融等眾多第三服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

　　華興證券（香港）首席經(jīng)濟學(xué)家兼首席策略分析師龐溟表示，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這一政策表態(tài)既是基于對目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢的判斷和考量，更是為明年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了目標和方向。

　　中國科學(xué)院大學(xué)國家土地科學(xué)研究中心主任董祚繼認為，此次房地產(chǎn)行業(yè)在“結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國民經(jīng)濟循環(huán)”中提及，意味著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控將從“抑需求”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)供給”。同時，探索租購并舉、保障、市場兩端發(fā)力的新發(fā)展模式，這一方面是長期構(gòu)建多層次住房供給體系、補齊住房保障短板，另一方面，也是“穩(wěn)經(jīng)濟”的有效抓手之一。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，未來房地產(chǎn)“良性循環(huán)”指引下，前期過緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面購房信貸環(huán)境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。預(yù)計2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復(fù)，不會出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟運行中的“穩(wěn)定器”作用。

　　東方證券分析師趙旭翔認為，在“房住不炒”的框架下，考慮到仍有大量的剛需和改善住房需求沒有得到滿足，現(xiàn)行的具體政策仍有一定的調(diào)整空間。尤其是行業(yè)銷售額快速下滑、房企現(xiàn)金流受各方債權(quán)方“擠兌”的大背景下，支持剛需和改善性住房需求，是挽回銷售額快速下滑的局面是重建全社會對房企信心的基礎(chǔ)，這也是實現(xiàn)“良性循環(huán)”的核心。

　　良性循環(huán)補齊住房保障短板

　　“此次會議對于地產(chǎn)行業(yè)來說，最大變化是從‘穩(wěn)市場’到‘穩(wěn)行業(yè)’�！眹�金證券分析師杜昊旻表示，允許正常融資重啟，居民房貸放款，積極信號促進整個行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。預(yù)計地方在因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。

　　中指院相關(guān)分析師表示，預(yù)計穩(wěn)經(jīng)濟要求下短期地方將加快落實“因城施策”，扶持類政策或?qū)⒓涌炻涞�，支持合理購房需求正常釋放，重點滿足首套房和改善性住房按揭需求。

　　龐溟稱，所謂“循環(huán)”，是支持房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)開展依法合規(guī)的規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、銷售、購地、融資等正常經(jīng)營行為，確保對房地產(chǎn)企業(yè)合理穩(wěn)定的開發(fā)貸款、并購貸款、按揭貸款等融資需求和流動性需求的滿足，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)提升其資金管理能力、風(fēng)險控制能力、合規(guī)管理能力以及產(chǎn)品、服務(wù)、創(chuàng)新能力，引導(dǎo)基本面穩(wěn)健扎實、現(xiàn)金流優(yōu)異、財務(wù)安全性高、抗風(fēng)險能力強的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提升銷售和回款質(zhì)量并繼續(xù)探索新的、高質(zhì)量的、可持續(xù)的業(yè)務(wù)增長點，并妥善處理在過去的高杠桿高增長模式下難以自救的、無法主動完成業(yè)務(wù)調(diào)整和經(jīng)營轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)被市場自然出清和淘汰。

　　但除了處理好房地產(chǎn)行業(yè)自身供給與需求之間的匹配發(fā)展，還應(yīng)加強房地產(chǎn)行業(yè)租購并舉工作和預(yù)期引導(dǎo)工作的穩(wěn)步發(fā)展。龐溟表示，處理好房地產(chǎn)行業(yè)的長租房市場、保障性住房建設(shè)與商品房市場的合理發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)中長租房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等新形式的探索發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)中住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他領(lǐng)域的創(chuàng)新發(fā)展。

　　許小樂說，未來將更多發(fā)揮市場效率，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。隨著城鎮(zhèn)化率的提升，大城市住房租賃市場需求旺盛，租客停留在租賃市場的時間拉長，依據(jù)貝殼平臺數(shù)據(jù)，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比于2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐步顯現(xiàn)。我國住房租賃體系主要由市場化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構(gòu)成，依托多層次租賃住房供應(yīng)，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。

　　事實上，日前，人民銀行上海總部聯(lián)合上海銀保監(jiān)局、市房屋管理局和市地方金融監(jiān)管局舉辦上海推進保障性住房建設(shè)銀企對接會就指出，加快推進上海保障性住房建設(shè)，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大支持力度。增加保障性住房供給，是為新市民、年輕人解決住房需求的重要途徑，是實現(xiàn)全體人民住有所居的有效舉措，有助于實現(xiàn)共同富裕。金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)要充分認識推進保障性住房建設(shè)的重大意義，將自身發(fā)展與國家戰(zhàn)略更好地結(jié)合起來。金融機構(gòu)和金融市場要針對不同類型保障性住房的新特點，加大金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度；房地產(chǎn)企業(yè)要聚焦主業(yè)，穩(wěn)慎經(jīng)營。

　　房地產(chǎn)融資狀況有改善跡象

　　根據(jù)央行13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放繼續(xù)增長。11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月份多增532億元。11月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比多增2000多億元，其中，個人住房貸款余額同比多增1100多億元，開發(fā)貸款同比多增900多億元。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)融資行為持續(xù)改善。

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，近期個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，與此同時，廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率，可以預(yù)期居民按揭貸款仍有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費。房地產(chǎn)市場的合理資金需求正得到滿足，這有利于改善市場預(yù)期，將促進市場成交筑底回升。

　　根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月貝殼研究院監(jiān)測的100+個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套利率為5.96%，較上月回落3個基點。平均放款周期為68天，較上月縮短5天。這已是房貸利率連續(xù)2月有下調(diào)跡象。

　　中國銀行間市場交易商協(xié)會12月10日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，向市場釋放出房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境將繼續(xù)改善的信號。據(jù)悉，下一步，相關(guān)機構(gòu)將重點支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口，以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權(quán)收購，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　房企端金融環(huán)境明顯改善。從市場方面看，近期已有多家房企通過回購美元債等方式應(yīng)對市場疑慮、傳遞現(xiàn)金流充裕的信號。例如，11月7日新城控股發(fā)布公告稱，公司結(jié)合當前實際經(jīng)營及財務(wù)狀況，計劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。在此之前，雅居樂集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等多家房企紛紛啟動境外美元債回購，表明其資金充足、以提振市場信心。

　　值得一提的是，中國人民銀行近日宣布，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu)）。此次降準為全面降準，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

　　對此，許小樂表示，降準釋放流動性的利好下，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務(wù)風(fēng)險。楊科偉也表示，按照歷年規(guī)律，房地產(chǎn)行情波動與存款準備金率高度相關(guān)，凡降準勢必會帶來一輪行情啟動，預(yù)計年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴�轉(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。