新加坡推出新一輪房地產(chǎn)降溫措施

　　2021年，新加坡房地產(chǎn)市場交易活躍，整體表現(xiàn)景氣，特別是政府組屋與私宅市場的行情“有點火”。

　　新加坡建屋發(fā)展局和市區(qū)重建局剛剛公布的預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，2021年組屋轉(zhuǎn)售均價同比上漲12.5%，私宅轉(zhuǎn)售均價同比上漲10.6％，組屋和私宅的售價均延續(xù)了2020年度的向好走勢，并創(chuàng)下自2011年以來的最大年度漲幅。

　　總體來看，住宅交易價格不僅沒有受到新冠肺炎疫情的影響，而且連續(xù)兩年逆勢上揚，整個住宅市場呈現(xiàn)出“價量齊升”的態(tài)勢。

　　住宅市場交易持續(xù)活躍的原因有很多。第一，市場需求旺盛。新冠肺炎疫情導(dǎo)致人們居家學(xué)習(xí)和工作，越來越多的家庭產(chǎn)生了擴大住宅面積的需求，刺激了轉(zhuǎn)售組屋和私宅市場。第二，流動性充裕，通貨膨脹率上升，房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出韌性，吸引了投資和資產(chǎn)保值群體。第三，疫情導(dǎo)致新建組屋和私宅的建筑成本上升，房產(chǎn)價格上漲的心理預(yù)期增強。第四，疫情致使部分組屋延期完工，不能按時交付，可預(yù)購組屋缺乏加劇供需失衡。第五，長期的低利率環(huán)境全面推高了資產(chǎn)價格，低房貸利率相應(yīng)提高了購房者的“負(fù)擔(dān)能力”，并愿意在公開市場支付更高的價格。第六，當(dāng)?shù)鼐用駥��?jīng)濟復(fù)蘇和家庭收入預(yù)期增加的前景看好。第七，外來資金購買私宅意愿增強，推動價格上漲等。

　　組屋是新加坡政府為國民（公民和永久居民）提供的限價和有條件使用的公共住宅，約80%的新加坡國民居住在組屋內(nèi)。長期以來，政府既注重解決國民“居者有其屋”的問題，也高度關(guān)注房地產(chǎn)市場價格的變化，并通過及時抑制市場需求和增加市場供應(yīng)量等措施，為整體房地產(chǎn)市場特別是轉(zhuǎn)售組屋市場降溫。

　　為進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場價格過快和過度上漲，近期，新加坡政府部門陸續(xù)推出了一系列調(diào)控措施。2021年12月1日，新加坡國內(nèi)稅務(wù)局發(fā)布文告，鑒于政府組屋的市場租金上漲，從2022年1月1日起把政府組屋的年值調(diào)高4％至6％，多數(shù)三房式組屋和更大型組屋的房地產(chǎn)稅將相應(yīng)增加，自住組屋屋主須多付8新元至26新元的房地產(chǎn)稅。與此同時，國內(nèi)稅務(wù)局每年也會調(diào)整私宅的年值。這是5年以來新加坡稅務(wù)局第一次調(diào)整組屋年值和房地產(chǎn)稅。

　　2021年12月16日零時，新加坡財政部、國家發(fā)展部和金融管理局三部門聯(lián)合發(fā)布文告，宣布從即日起推出新一輪房地產(chǎn)降溫措施，主要內(nèi)容包括：一是區(qū)別新加坡公民、永久居民、外國人、非個人買家（如公司）的身份，分別調(diào)高額外買方印花稅5%至15%。購買第一套房產(chǎn)的新加坡公民和永久居民不受影響。二是收緊總償債比率，每月貸款償債率從不可超過收入的60%減至55%。三是調(diào)低建屋局組屋房貸的貸款與估值比率，從90%減至85%。通過金融機構(gòu)取得的組屋房貸的貸款與估值比率仍維持在75%。四是政府將增加組屋和私宅房屋供應(yīng)量，以滿足市場需求。2022年至2023年每年將推出2.3萬個預(yù)購組屋，至2025年計劃推出多達10萬個預(yù)購組屋單位。2022年上半年正選名單地段的私宅供應(yīng)量環(huán)比也將增加40％。

　　三部門文告指出，政府過去幾個季度一直密切關(guān)注房地產(chǎn)市場，如果不加以控制，房價可能會超過經(jīng)濟基本面。另有分析認(rèn)為，新加坡政府推出上述房地產(chǎn)降溫措施，意在防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，同時也有遏制外國資本投機的意圖。

　　綜上所述，新加坡政府出臺的新一輪調(diào)控措施，雖然有助于轉(zhuǎn)售組屋和私宅市場降溫，但鑒于市場需求依然強勁、建筑業(yè)復(fù)蘇緩慢、建筑成本增長以及興建中的預(yù)購組屋項目需要等候2.1年至5.9年時間等因素，預(yù)計全年轉(zhuǎn)售組屋價格將繼續(xù)上漲5%至8%。（經(jīng)濟日報駐新加坡記者 蔡本田）