多地樓市實探：銷售“冷熱不均” 房企做“加減法”轉(zhuǎn)型

　　【核心提示】

　　近期發(fā)布穩(wěn)樓市政策的城市數(shù)量持續(xù)增多，政策力度進一步加大，主要涉及放松限購區(qū)域、降低首付比例、提高公積金提取額度等內(nèi)容。

　　隨著政策效應逐步顯現(xiàn)，樓市成交逐漸復蘇，同時土地市場也出現(xiàn)一定程度改善，市場形勢悄然生變，但多地樓市銷售“冷熱不均”特征明顯。在新的市場形勢下，房企投資更加謹慎，通過做“加減法”探索長遠發(fā)展路徑。粗放型發(fā)展房企將面臨更大的生存壓力，具備較強資金實力和風險管控能力的企業(yè)優(yōu)勢凸顯。

　　“接待量和簽約客戶明顯增多，僅端午假期我們接待的客戶就超過2000組�！遍L沙旭輝德奧上河城章的置業(yè)顧問文思思感受到了樓市久違的暖意。

　　中國證券報記者近期對長沙、杭州、南京、北京、天津、燕郊等地樓市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著穩(wěn)樓市政策落地，市場形勢悄然生變。多地樓市出現(xiàn)回暖跡象，但“冷熱不均”明顯。同時，購房者更加理性，剛性和改善需求逐步釋放，炒房客不斷被擠出，而房企在陣痛中加速轉(zhuǎn)型。

　　樓市熱鬧起來了

　　“猶如久旱逢甘霖，新政給市場注入了信心，日均客戶帶看量增長了76%�！痹诤贾莨笆麉^(qū)一家德佑門店內(nèi)，中介吳婷剛接待完客戶，又連忙拿起電話預約下一波客戶的看房時間。

　　新政落地已滿半個月，沉寂多時的杭州二手房市場變得熱鬧起來。除了中介帶看量增長，二手房成交數(shù)量也出現(xiàn)明顯回升。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月杭州二手房網(wǎng)簽約5000套，環(huán)比提升21%。其中，“5·17新政”發(fā)布前日均成交90余套住宅，新政后日均成交超過180套。

　　距離杭州一千公里外的長沙，不少樓盤銷售同樣較為紅火。6月4日下午三時，中國證券報記者來到長沙建發(fā)玖洲和璽營銷中心，路邊臨時劃定的停車區(qū)擠滿了私家車，展廳里看房的客戶和銷售人員來來往往，好不熱鬧�，F(xiàn)場置業(yè)顧問小王告訴記者：“從早上9時開始，來看房的客戶就沒停過，我除了中午花10分鐘吃了一口飯，連喝水的時間也沒有。5月以來，長沙樓市情況確實比之前要好很多。”

　　在長沙岳麓區(qū)的一個改善性樓盤營銷中心，項目開發(fā)商相關負責人李明（化名）告訴記者，長沙樓市新政出臺以來，改善性樓盤的訪客量和銷售量均有提升，5月其公司開發(fā)的疊墅樓盤日均訪客量相比4月增長一倍。“從成交量來看，5月銷售環(huán)比增長三成左右，銷售群里成交喜報沒停過�！崩蠲髡f。

　　樓市轉(zhuǎn)暖的背后是需求逐步釋放，但中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購房者心態(tài)更加理性，對房屋價格更加敏感，不會盲目追高。同時，無論新房還是二手房，購房者對房屋品質(zhì)以及配套、服務等方面均有更高的要求。

　　“目前市場上房源充足，盡管自己是剛需，但不會倉促去購房，還要多看看，只有房子的品質(zhì)和價格都合適才會購買�！痹诤贾菀患一ヂ�(lián)網(wǎng)公司工作的王珊對記者說。

　　機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年5月杭州十區(qū)新增掛牌量達到9609套，相比去年5月的2701套增長256%，環(huán)比今年4月的7238套增長33%。同時，二手房掛牌價下行，與新房的價差收窄。以未來科技城的陽光城未來悅max小區(qū)為例，該小區(qū)5月下旬成交了2套房，均價為54830元/平方米，而之前掛牌價曾高達90000元/平方米。

　　穩(wěn)樓市政策效果顯現(xiàn)，但從全國范圍看存在“冷熱不均”現(xiàn)象，“南熱北冷”的情況仍在延續(xù)。

　　相比南方眾多地區(qū)樓市回暖，北京以及環(huán)京等地區(qū)成交整體較為冷清。比如，天津盡管接連出臺穩(wěn)樓市政策，但成交仍然較為低迷。深耕環(huán)京區(qū)域的一家民營房企負責人李衛(wèi)（化名）對中國證券報記者表示，上半年受疫情等因素影響，房企銷售情況整體不太樂觀。環(huán)京市場受北京樓市影響較大，上半年北京樓市整體較為冷清，環(huán)京市場成交也不太樂觀，距離疫情之前的水平還有差距。

　　即便是樓市回暖的區(qū)域，同樣存在“冷熱不均”的情況。某民營房企客戶和市場研究資深人士周榮飛對記者坦言，盡管5月長沙樓市成交量環(huán)比增長15%左右，但購房者需求主要集中在主城區(qū)的一些配套較為完善、品質(zhì)較高的項目，近郊和遠郊項目的銷售速度并沒有提升太多。以長沙北辰某項目為例，周榮飛介紹，該項目3月和4月成交量慘淡，5月雖有提升，但成交量僅15套，仍未達到正常水平。

　　中國證券報記者在南京調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，5月南京全市約40次開盤，分布于城南、城北、江北、江寧等多個板塊。除了河西、南部新城、燕子磯等頭部板塊的一些樓盤熱度較高，多數(shù)樓盤銷售數(shù)據(jù)平平，開盤后只賣了兩三成。比如，雨花軟件谷樓盤中鐵龍湖·宸閱府，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，項目5月26日加推了132套房源，截至目前去化不足一成。

　　房企謹慎轉(zhuǎn)型

　　6月8日下午，長沙萬科瑧灣匯的建筑工地一派繁忙景象，工人正在加緊趕工，鋼鐵敲擊聲、電焊吱吱聲隨處可聞。與之形成鮮明對比的是，長沙高鐵新城的一個樓盤建設現(xiàn)場，除了零星幾個工人，冷冷清清，基本處于停工狀態(tài)。

　　“這其實就是房企目前的一個寫照�！眹鴥�(nèi)一家大型房企負責人告訴中國證券報記者，一些粗放型發(fā)展的房企將面臨更大的資金和生存壓力，具備優(yōu)質(zhì)項目、較強資金實力和風險防控能力，注重內(nèi)部運營管理的優(yōu)秀企業(yè)才能存活。

　　多位接受記者采訪的行業(yè)人士表示，政策提振了市場信心，但對于房企而言，擺在面前的仍有兩大難題：短期債務的“燃眉之急”、探索全新市場環(huán)境下的可持續(xù)發(fā)展模式。隨著供求關系發(fā)生變化，“高負債-高周轉(zhuǎn)”的粗放型地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)成為歷史，房企需要探索長遠的發(fā)展路徑，從嚴重依賴資源模式向管理提質(zhì)增效模式轉(zhuǎn)型。

　　“除了投資更加謹慎科學，很多房企通過做‘加減法’來梳理更合適的發(fā)展路徑�！鼻笆鲐撠熑苏f，如何在變革的陣痛中維持良好的盈利能力、穩(wěn)健發(fā)展，是房企面臨的重要課題。

　　以泰禾為例，面對多輪債務違約以及停工等連鎖反應，泰禾集團“斷臂”自救，重新確定“小而精”的戰(zhàn)略定位，不再追求全國性的擴張，在戰(zhàn)略布局上進行收縮，僅深耕“北、上、廣、深”等9個重點城市；不再過于追求規(guī)模擴張，而是將規(guī)模穩(wěn)定在300億元左右，并在此基礎上爭取利潤最大化。

　　萬科規(guī)劃的路徑則是“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”。根據(jù)萬科披露的最新戰(zhàn)略，房產(chǎn)開發(fā)仍是萬科最主要的業(yè)務，但拿地模式從分散改為集中管控，額度不再做切分，統(tǒng)一進行總體把握。同時，提高對項目盈利水平以及操盤團隊能力的要求。這些舉措將轉(zhuǎn)化成實實在在的盈利貢獻，通過管理紅利來提高整體回報。

　　旭輝地產(chǎn)在2021年業(yè)績說明會上明確提出，要加大力度推進輕資產(chǎn)模式，以物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓和代建業(yè)務為重點發(fā)展方向。

　　值得關注的是，受政策利好推動，目前標桿房企銷售情況已出現(xiàn)回暖跡象。申港證券研報數(shù)據(jù)顯示，今年5月，前50房企權(quán)益銷售額整體同比下降52%。不過，5月銷售額環(huán)比普遍上升，且同比降幅較4月有所收窄。其中，前10房企銷售額環(huán)比增長11%，月度同比跌幅收窄1個百分點，前50房企銷售額環(huán)比增長24%，月度跌幅收窄6個百分點。龍頭房企優(yōu)勢明顯。

　　中國證券報記者從多家房企了解到，隨著全國統(tǒng)一預售資金監(jiān)管政策落地、地方政府和主要金融機構(gòu)對房企定點幫扶、監(jiān)管機構(gòu)支持優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)發(fā)債等系列舉措的推進，優(yōu)質(zhì)房企特別是民營企業(yè)的資金環(huán)境正在逐步改善。據(jù)了解，5月以來發(fā)債房企明顯增多。5月20日，中國銀行間市場交易商協(xié)會官方平臺顯示，遠洋集團擬定向發(fā)行2022年至2024年度債務融資工具，金額為30億元。此外，龍湖、美的置業(yè)、碧桂園和新城控股等房企也有不同規(guī)模的發(fā)債計劃。

　　需求待進一步釋放

　　2022年以來，約150個城市發(fā)布穩(wěn)樓市新政，從三四線城市擴展至二線城市。同時，政策力度逐漸加大，涉及限購、限貸、限售等核心內(nèi)容。專家認為，在信貸端放松、限購端利好政策不斷出臺的當下，多地樓市能否扭轉(zhuǎn)下行趨勢仍有待考驗。

　　李衛(wèi)告訴中國證券報記者，房地產(chǎn)市場的熱度由供給端和需求端共同決定。近期，各地陸續(xù)推出穩(wěn)樓市新政，包括首付降到20%、放松限購區(qū)域界定這些關鍵指標，不少地區(qū)的調(diào)控力度較大。同時，土地市場逐漸恢復，供給端逐步改善。但從需求端看，不少購房者的預期尚未完全改變，觀望情緒依然比較濃厚。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，目前，購房者的心態(tài)整體比較謹慎，房地產(chǎn)市場存在有效需求不足的風險。從機構(gòu)數(shù)據(jù)看，二手房市場成交已經(jīng)開始觸底反彈。新房市場方面，熱點城市的熱點樓盤出現(xiàn)回暖，包括一些高端改善盤。這些樓盤主要滿足的是資產(chǎn)配置、高端改善、小孩上學等需求。對于換房和剛需而言，目前帶動效應仍然有限。

　　李宇嘉認為，在“穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場以“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”為主要目標，樓市會趨穩(wěn)，但很難有大幅上漲。未來會有更多城市調(diào)整優(yōu)化政策，包括一些熱點二線城市，但帶動的主要是高端改善和部分剛需，樓市需要經(jīng)過一個較長時間的磨底。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，政策調(diào)整優(yōu)化更多是穩(wěn)定市場，并不鼓勵投機和推動房價大漲。張大偉表示，部分經(jīng)營不善的民營房企流動性依然承壓，高信用評級的房企在融資、拿地、銷售等方面的優(yōu)勢將進一步凸顯。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將加快，進一步推動資金、土地等資源向頭部房企聚攏，憑借強大的資源“護城河”加上自身的多重優(yōu)勢，這些企業(yè)有望進一步提升銷售規(guī)模和市場份額，迎來更大發(fā)展機會。

　　專家同時提醒，要警惕過度炒作風險，避免出現(xiàn)“一緊就死、一放就炒”的情況。支持合理住房消費需求，需要建立科學完備的政策體系和操作規(guī)范。