房企積極布局代建業(yè)務(wù) 尋求輕資產(chǎn)運(yùn)行模式

　　“代建業(yè)務(wù)作為輕資產(chǎn)運(yùn)營的典型代表，目前競爭較為激烈，很多房企擁有較為成熟的項(xiàng)目建設(shè)能力，都在積極搶占代建市場�！币晃粎^(qū)域地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　據(jù)中國證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有40余家房地產(chǎn)企業(yè)入局代建業(yè)務(wù)，不少房企今年以來加大了代建業(yè)務(wù)的布局力度。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營

　　“代建業(yè)務(wù)相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，最典型的特征是輕資產(chǎn)運(yùn)行，可以緩解企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)需要通過招拍掛拿地，拿地成本、后續(xù)資金占用較大。在銷售端景氣度欠佳的情況下，代建業(yè)務(wù)成為很多企業(yè)緩解現(xiàn)金流壓力的一種選擇。”上述區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管表示。

　　據(jù)上述高管介紹，對(duì)于代建業(yè)務(wù)來說，一般都采用招投標(biāo)的方式。招投標(biāo)分為兩大塊內(nèi)容，一是和報(bào)價(jià)有關(guān)的商務(wù)標(biāo)，考驗(yàn)企業(yè)控制成本的能力。二是針對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)，考驗(yàn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的了解。一小部分項(xiàng)目還會(huì)要求中標(biāo)的代建企業(yè)代為銷售，考驗(yàn)銷售團(tuán)隊(duì)的能力。從合作方看，主要是地方政府、大型國企、較為熟悉的房地產(chǎn)同行以及手里有地但不具備開發(fā)能力的其他主體。

　　“一般來說，代建項(xiàng)目周期在3年左右，但是很多項(xiàng)目會(huì)按照工期進(jìn)度定期結(jié)算一定的工程款。比如，按月、按季度結(jié)算一次。如此一來，如果代建項(xiàng)目體量夠大，房企的現(xiàn)金流會(huì)得到改善。”上述高管表示。

　　有地產(chǎn)開發(fā)商品牌部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，長租房、代建等業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)企業(yè)尋求多元化發(fā)展的重要抓手。其中，選擇代建業(yè)務(wù)作為開發(fā)業(yè)務(wù)補(bǔ)充的房企，主要出于對(duì)現(xiàn)金流、回款的考慮。代建業(yè)務(wù)改變了房企與政府的合作模式，以前都是拿地、開發(fā)，涉足代建業(yè)務(wù)后，可以一定程度上規(guī)避開發(fā)業(yè)務(wù)承壓的風(fēng)險(xiǎn)。

　　接連中標(biāo)代建項(xiàng)目

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有包括綠城管理、萬科、旭輝、世茂、龍湖、碧桂園、中梁、朗詩在內(nèi)的40余家房地產(chǎn)企業(yè)布局代建業(yè)務(wù)。

　　從上市公司公告看，不少上市房企代建業(yè)務(wù)已經(jīng)具備較大規(guī)模。有的房企今年以來連續(xù)發(fā)布中標(biāo)代建業(yè)務(wù)的公告。

　　宋都股份10月28日晚公告稱，公司全資子公司宋都集團(tuán)作為項(xiàng)目代建人與杭州余杭閑林城市建設(shè)有限公司簽訂了兩個(gè)《工程項(xiàng)目委托代建合同》。項(xiàng)目名稱分別為閑林街道聯(lián)榮12地塊共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目代建和閑林街道聯(lián)榮21地塊共有產(chǎn)權(quán)房工程代建，可獲得代建費(fèi)分別為436.8萬元和1022.6萬元。宋都股份稱，上述代建項(xiàng)目的獲取是公司對(duì)品牌輸出、管理輸出的代建業(yè)務(wù)加大拓展力度的體現(xiàn)，符合公司積極推進(jìn)代建業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目將納入公司項(xiàng)目運(yùn)營管理體系，使代建業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　此前，宋都股份于7月21日晚公告稱，近日，公司全資子公司宋都集團(tuán)作為工程咨詢?nèi)说穆?lián)合體牽頭人中標(biāo)了位于寧波市奉化區(qū)的兩個(gè)房地產(chǎn)全過程工程咨詢項(xiàng)目。2022年7月19日、21日，聯(lián)合體與招標(biāo)人寧波市奉化區(qū)惠業(yè)建設(shè)有限公司分別簽訂了兩個(gè)房地產(chǎn)全過程工程咨詢項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的《房地產(chǎn)全過程工程咨詢合同》。項(xiàng)目名稱分別為奉化區(qū)岳林街道大成路兩側(cè)地塊I-07c（FH24-01-07c）建設(shè)項(xiàng)目和奉化區(qū)錦屏街道原車管所地塊（FH16-03-09e）建設(shè)項(xiàng)目，可獲得代建費(fèi)用分別為4261萬元和1856萬元。此外，宋都股份還于1月4日晚公告稱，公司全資子公司宋都管理作為受托方與麗水勇安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《麗水“碧云雅苑”項(xiàng)目商業(yè)代建合同書》，獲取碧云雅苑的代建項(xiàng)目，總代建費(fèi)為1050萬元。

　　帶來可觀收入

　　從三季報(bào)看，不少房企代建業(yè)務(wù)為公司帶來較為可觀的收入。

　　金科股份三季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司及所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷售金額約554.07億元，另代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額46.31億元。

　　信達(dá)地產(chǎn)三季報(bào)顯示，2022年前三季度，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積約63.44萬平方米（其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售面積約23.25萬平方米，代建項(xiàng)目銷售面積約1.07萬平方米）；累計(jì)銷售金額約134.2億元（其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售金額約54.12億元，代建項(xiàng)目銷售金額約3.92億元）。截至2022年9月30日，公司儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)容規(guī)劃建筑面積195.15萬平方米（其中合作項(xiàng)目權(quán)益面積39.62萬平方米），公司在建面積747.94萬平方米（其中合作項(xiàng)目權(quán)益面積196.72萬平方米，代建項(xiàng)目261.35萬平方米）。

　　此外，信達(dá)地產(chǎn)在2022年三季度經(jīng)營情況簡報(bào)中披露，前三季度，公司新增儲(chǔ)備計(jì)容規(guī)劃建筑面積約154.92萬平方米（其中代建項(xiàng)目約109.24萬平方米）。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，代建業(yè)務(wù)作為輕資產(chǎn)運(yùn)行的一種，具有資金需求少、低負(fù)債、高利潤率等特點(diǎn)，為房企探索新發(fā)展模式提供了方向，為低負(fù)債、低杠桿發(fā)展提供了可能。

　　中指研究院認(rèn)為，很多代建業(yè)務(wù)發(fā)展離不開代建方強(qiáng)大的經(jīng)營管理能力，其主要表現(xiàn)在產(chǎn)品具有較高的溢價(jià)能力、項(xiàng)目去化能力和營銷能力。一些企業(yè)利用多渠道營銷手段精準(zhǔn)覆蓋客群，并憑借品牌溢價(jià)和客戶基礎(chǔ)，為委托方獲得更高的投資回報(bào)。這類企業(yè)有望從代建業(yè)務(wù)中獲取更高的利潤率。