光大證券-地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤報(bào)告

　　研究報(bào)告內(nèi)容摘要：

　　◆需求端流動(dòng)性收緊疊加價(jià)格預(yù)期管理，銷售仍處于下行通道

　　3、4  月小陽(yáng)春高點(diǎn)后，需求端流動(dòng)性收緊疊加價(jià)格預(yù)期管理，全國(guó)商品房銷售增速持續(xù)回落。商品房銷售面積  6  月同比反彈  3.3pc  部分來(lái)自于基數(shù)因素，1-6  月累計(jì)同比繼續(xù)下滑  0.2pc。6  月  30  城成交面積增長(zhǎng)放緩至  9.5%（環(huán)比-4.7pc），預(yù)計(jì)一二線將回歸至溫和復(fù)蘇軌道；隨著房?jī)r(jià)預(yù)期調(diào)整向低線城市擴(kuò)散，以及棚改力度減弱的影響持續(xù)顯現(xiàn)，三四線城市后續(xù)或存較明顯的降速壓力。我們維持“銷售總量下行與結(jié)構(gòu)切換”的判斷，預(yù)計(jì)全年銷售面積同比-7%，銷售金額持平。

　　◆土地購(gòu)置年中上翹，預(yù)計(jì)后續(xù)將回歸理性

　　6  月全國(guó)土地購(gòu)置面積單月同比、土地成交價(jià)款單月同比分別較  5  月+17.5pc、+28.4pc。6  月百城土地成交溢價(jià)率環(huán)比提升  0.4pc，其中二線、三線溢價(jià)率環(huán)比繼續(xù)下降  1.9pc、2.1pc。行業(yè)融資監(jiān)管加強(qiáng)以及銷售趨弱下，預(yù)計(jì)土地成交將再度降溫，價(jià)格逐步回歸理性。

　　◆新開(kāi)工、投資高位繼續(xù)放緩，資金趨緊或拖累竣工表現(xiàn)

　　2019  年  1-6  月，房屋新開(kāi)工同比+10.1%，環(huán)比-0.4pc；施工同比+8.8%，環(huán)比高位持平；房地產(chǎn)投資同比+10.9%，環(huán)比-0.3pc。

　　如我們所預(yù)期，在待開(kāi)發(fā)土地增速回落、開(kāi)工庫(kù)存低位回升、銷售回款逐步趨緩、2018  年基數(shù)前低后高的作用下，新開(kāi)工增速高位放緩，施工增速保持平穩(wěn)。存量變現(xiàn)邏輯下，房地產(chǎn)投資韌性較強(qiáng)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)由土地購(gòu)置向建安投資轉(zhuǎn)換，我們維持全年同比+6%的判斷。

　　2019  年  1-6  月，房屋竣工面積同比降幅擴(kuò)大至-12.7%，拐點(diǎn)仍未出現(xiàn)。房地產(chǎn)金融審慎管理下，中小房企融資環(huán)境承壓，或拖累竣工節(jié)奏。

　　◆銀行信貸投放支撐上半年資金面，下半年壓力將逐步顯現(xiàn)

　　對(duì)比  2019  年  1-6  月到位資金增速（+7.2%）和  2018  年全年到位資金增速（+6.4%），整體表現(xiàn)穩(wěn)健，但結(jié)構(gòu)分化明顯。其中自籌資金、定金及預(yù)收款累計(jì)同比下降  5.0pc、4.8pc，而國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比+13.3pc、+11.9pc，上半年行業(yè)到位資金主要由銀行信貸投放作支撐。展望全年，房地產(chǎn)貸款投放審慎管理，多種融資渠道邊際收緊，銷售回款持續(xù)回落，預(yù)計(jì)行業(yè)資金面壓力將持續(xù)抬升。

　　◆投資建議

　　在“房住不炒”和居民杠桿的核心約束下，預(yù)計(jì)行業(yè)仍處于下行通道，判斷投資韌性強(qiáng)于銷售。行業(yè)融資收緊下，金融資源集中度提升將有效轉(zhuǎn)化為土地資源集中度提升，中期銷售集中度提升確定性進(jìn)一步增強(qiáng)。建議關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健、融資優(yōu)勢(shì)明顯，具備獨(dú)特拿地渠道，可低成本獲取資源的頭部房企，如萬(wàn)科  A+H，保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂。

　　◆風(fēng)險(xiǎn)分析

　　房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，導(dǎo)致行業(yè)整體銷售增速下行超預(yù)期；前期需求透支或棚改依賴度較高的三四線城市樓市存在回調(diào)壓力；行業(yè)還款高峰來(lái)臨，部分中小型房企信用風(fēng)險(xiǎn)抬升。