“第一屆中信證券REITs論壇”成功舉辦

　　中證網(wǎng)訊（記者 周璐璐）中國證券報記者4月15日獲悉，中信證券日前于上海市浦東新區(qū)中建大廈成功舉辦“第一屆中信證券REITs論壇”，旨在踐行金融服務實體經(jīng)濟的定位，推動中國REITs市場健康發(fā)展，促進基礎設施投資建設。業(yè)內人士稱，經(jīng)過近兩年的發(fā)展，中國不動產(chǎn)投資信托基金（C-REITs）市場總計上市27單產(chǎn)品，覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓、物流倉儲、新能源、生態(tài)環(huán)保、交通出行等多個基礎設施，逐漸發(fā)展成為投資者多元、現(xiàn)金分派穩(wěn)定的金融產(chǎn)品。REITs市場的健康發(fā)展，對于盤活我國規(guī)模龐大的優(yōu)質基礎設施資產(chǎn)，緩解基礎設施估值過低、促進基礎設施的投資建設、助力擴大內需和經(jīng)濟復蘇等方面具有重大意義。

　　在會議上，中信證券研究部、固定收益部、投資銀行委，以及涉及REITs領域的資產(chǎn)管理公司、公募基金的REITs相關部門、基礎設施產(chǎn)業(yè)專家，從行業(yè)情況、估值定價、管理經(jīng)驗等涉及REITs市場的不同角度分享了涵蓋REITs市場從發(fā)行到資產(chǎn)運營，從資產(chǎn)收購到投資等多個環(huán)節(jié)的相關觀點。

　　中信證券基礎設施和現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰介紹了我國REITs市場發(fā)展至今的基本情況。2022年，REITs產(chǎn)品成功應對外部影響，底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。REITs市場取得初步成功，與優(yōu)中選優(yōu)的REITs資產(chǎn)購入機制、嚴控風險的運營要求、我國龐大的基礎設施資產(chǎn)規(guī)模、REITs市場顯著較高的估值水平密切相關。中信證券大類資產(chǎn)配置首席分析師余經(jīng)緯介紹了當前REITs產(chǎn)品在資產(chǎn)配置中的作用和價值。雖然從產(chǎn)品屬性上，C-REITs仍然是權益性質的產(chǎn)品，但同樣顯示出了較強的債性。預計REITs市場在新發(fā)和擴募的雙輪驅動下不斷擴容增類，REITs這類資產(chǎn)或在未來的資產(chǎn)配置中發(fā)揮重要作用�？紤]到REITs的發(fā)行步入常態(tài)化、擴募煥發(fā)其股性、Pre-REITs助力打造市場多維度投資體系等因素，當前參與REITs投資正當時。中信證券投資銀行委債務融資業(yè)務線聯(lián)席負責人俞強認為，我國REITs市場潛力巨大，投資人逐漸趨于理性。預計未來REITs市場將沿著加快機構投資者培育，優(yōu)化稅收政策，夯實法律基礎等方向發(fā)展。中信證券固定收益部另類固收投資交易部負責人肖磊表示，不同資產(chǎn)類型的REITs之間價格分化明顯，但波動趨勢較為一致。我國創(chuàng)新性的做市商機制對市場成交帶來積極作用，中美REITs市場成交活躍度、投資者結構出現(xiàn)明顯差異。展望未來，預計公募REITs未來將走入常態(tài)化發(fā)行，擴募將成為常規(guī)的資產(chǎn)補充渠道，新發(fā)項目資產(chǎn)種類將進一步豐富。中信證券房地產(chǎn)和物業(yè)服務分析師劉河維也認為，我國消費基礎設施存量資源豐富，預計稟賦優(yōu)異的資產(chǎn)可能率先納入REITs。他強調，發(fā)展消費基礎設施REITs與住宅房地產(chǎn)調控無關，但也有利于改善消費基礎設施持有企業(yè)的資產(chǎn)負債表，增厚企業(yè)利潤。

　　華夏基金基礎設施和不動產(chǎn)投資部高級副總裁、基金經(jīng)理林偉鑫介紹了公募REITs結構及基于基金管理人視角的公募REITs管理經(jīng)驗。他指出，公募REITs采用“REITs-資產(chǎn)支持證券-項目公司-底層資產(chǎn)”的四級架構，發(fā)行關鍵在于發(fā)起人、運營管理機構、基金管理人和資產(chǎn)質量。基金管理人基于合規(guī)、謹慎、專業(yè)、高效的原則，主要負責資產(chǎn)運營、賦能提升、投資者關系、匯報溝通、信息披露等方面的工作。最后，他介紹了華夏基金REITs領域的團隊情況和目前發(fā)行的相關經(jīng)驗。

　　建信基金基礎設施投資部基金經(jīng)理李元利介紹了建信中關村標的基礎設施的基本情況和建信基金內部為基礎設施REIT成立的相關管理制度和決策體系。他從公募REIT存續(xù)期間，關于專項審批流程、印章證照交接、項目公司成立、提升項目運營效率、全年開支計劃制定、租金減免、應對租金收入下滑等方面，詳細分享了相關經(jīng)驗。

　　易商香港董事總經(jīng)理曾瑞華介紹了易商集團投資、資產(chǎn)管理、新經(jīng)濟開發(fā)三大業(yè)務的基本情況和公司未來發(fā)展策略。她指出，中國在2007年至2019年，是世界上基礎設施投資規(guī)模最大的國家，REITs的推出進一步完善了資產(chǎn)管理行業(yè)的退出渠道。當前亞太地區(qū)對于物流倉儲、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟相關基礎設施需求大于供給，資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步提升。

　　光大安石董事總經(jīng)理曾景介紹了光大安石發(fā)展歷程，不動產(chǎn)“大資管”體系和投資組合理念。光大安石積極參與多層次REITs市場體系建設，其在管產(chǎn)業(yè)園入選全國首批基礎設施公募REITs。

　　戴德梁行估價及顧問服務高級董事劉慧回顧公募REITs市場及不動產(chǎn)大宗交易，介紹公募REITs底層資產(chǎn)估值特點。2022年不動產(chǎn)大宗交易回暖，其中一線城市是主要的交易市場。她指出，底層資產(chǎn)的估值合理性應該是整個公募REITs的保險，當前市場主要采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法，基礎設施資產(chǎn)的基本情況、收入水平、管理能力、剩余年限和折現(xiàn)率等，是影響估值的重要因素。最后，她引入不動產(chǎn)資本化率，作為快速驗證不動產(chǎn)估值合理性的指標。

　　首程控股基礎設施及不動產(chǎn)基金管理業(yè)務副總經(jīng)理張寶強指出，傳統(tǒng)的投融資模式很大程度上影響了基礎設施產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，公募REITs以其純權益屬性、促進增量循環(huán)、重運營效能等天然特性，微觀上有利于企業(yè)改善現(xiàn)金流、優(yōu)化財務結構，中觀上推動基礎設施產(chǎn)業(yè)的運營規(guī)�；�、標準化、市場化，宏觀上將會引領中國基礎設施產(chǎn)業(yè)投融資模式發(fā)生變革，重塑其“產(chǎn)業(yè)+資本”可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。