近十年來，國內房地產行業(yè)集中度日益提升。從產業(yè)生命周期理論看，行業(yè)集中度急速提升是產業(yè)發(fā)展進入成熟期的重要特征之一。結合我國房地產業(yè)發(fā)展現狀，從G-K產業(yè)生命周期理論階段劃分各因素判斷，我國房地產業(yè)正處于從成長期向成熟期過渡的階段，行業(yè)集中度將持續(xù)提升。
行業(yè)集中度與市場周期密切相關。從行業(yè)集中度年度變化看，2010年、2014年和2017年房企市場集中度提升幅度最大。與市場銷售數據對比分析發(fā)現，這三個年度市場共同的特點是銷售增速明顯放緩。從市場周期的角度看，都是市場從快速上升周期結束后的轉折年份，前一個年度都是房地產市場的階段性頂峰。
并購交易是提升行業(yè)集中度的重要途徑之一。由于并購交易從開始操作到并表有一定時滯，因此從數據上看，連續(xù)兩年并購交易大幅增長與行業(yè)集中度大幅提升基本同步。除了產業(yè)發(fā)展規(guī)律外，規(guī)模越大的房企融資成本越低，促使房企追求規(guī)模擴張。最近兩年，政府啟動了宏觀審慎管理，對房地產進行逆周期調節(jié)，其中主要的手段就是控制房地產信貸增長，此舉加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，進一步推升行業(yè)集中度。
商業(yè)銀行在進行信貸資源配置時，首選國有控股的房地產企業(yè)，其次是排名前十位的龍頭房企。近兩年來的金融去杠桿進一步抑制了金融機構的風險偏好，中小房地產企業(yè)的生存能力受到考驗。不僅銀行偏向大型房企，地方政府同樣偏好大型龍頭房企。由于房地產具有較強外部性，一旦房地產開發(fā)出現資金鏈斷裂或工程事故，地方政府往往需要承擔重要責任。因此，地方政府偏好引進資金實力較強、規(guī)模較大的房企參與開發(fā)建設。從土地財政的角度考慮，大型房企的資金實力強，對區(qū)域房價的控制能力強，大型房企的引入往往成為刺激本地房價、地價的重要因素，使得大型房企在土地獲得方面具有較大優(yōu)勢。
隨著行業(yè)馬太效應愈發(fā)明顯，企業(yè)都有做大做強的需求和沖動，對房地產企業(yè)銷售排行榜上的名次更加看重，也因此引發(fā)業(yè)界對企業(yè)公布銷售數據的真實性的質疑。銷售數據虛增情況，可以從財務報表的真實性、合約銷售與權益銷售數據差異等方面進行判斷。
近年來，在項目地塊總價較高、房企資金趨緊的背景下，房企在招拍掛市場更傾向于多方合作拿地，通過合作開發(fā)分攤風險。部分房企在公布銷售金額是沒有剔除權益因素，導致合約銷售金額偏高。由于權益銷售額是銷售業(yè)績最真實的反映，能更客觀地顯示房企實力。現用權益銷售額級排名還原行業(yè)集中度真實水平。2018年中國恒大、碧桂園和萬科三家龍頭企業(yè)權益銷售額占全國商品房銷售額比重約為9.8%，低于用合約銷售額計算比重2.8個百分點，權益銷售額排名前20房企市場占有率接近30%，低于用合約銷售額計算比重8.1個百分點。如果再考慮到財務報表被粉飾等因素，行業(yè)實際集中度應該進一步被下調。
綜上所述，從行業(yè)發(fā)展規(guī)律看，行業(yè)集中度持續(xù)提升是我國房地產業(yè)正處于從成長期向成熟期過渡的階段性特征。從助推因素看，金融機構差別化政策、行業(yè)景氣波動等都在一定程度上加劇了行業(yè)馬太效應。從企業(yè)內生需求看，做大做強的需求和沖動，考慮到房企銷售金額權益比逐年下降等因素判斷，以合約銷售面積計算的行業(yè)集中度被高估，建議用權益銷售金額進行修正。而且，與美國、中國香港等地區(qū)較為成熟的房地產市場相比，我國房地產業(yè)集中度整體依然有提升空間。（本文內容僅代表作者個人觀點，不代表中證網和中國證券報立場。文章更多內容詳見1月23日中國證券報觀點與觀察版）
