公募REITs將為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)注入新活力

　　【編者按】 作為中國資本市場的一個新產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展需要凝聚市場合力，在實(shí)踐中循序漸進(jìn)�！吧辖凰鵕EITs”專欄的開設(shè)，旨在打造開放平臺，就改革發(fā)展中遇到的焦點(diǎn)問題，集市場百家之言，合力推動完善。

　　近年來，我國經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，增強(qiáng)對存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的有效經(jīng)營和配置，提升供給質(zhì)量，成為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的重要發(fā)展方向�；�礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出是完善我國基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，擴(kuò)大內(nèi)需及供給側(cè)改革的產(chǎn)物，既是資本市場的改革創(chuàng)新，也將為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)注入新的活力。

　　金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要改革

　　REITs的實(shí)質(zhì)是優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的上市。對于現(xiàn)階段我國資本市場而言，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推動試點(diǎn)，并在交易所發(fā)行和上市交易，是落實(shí)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容，是深化資本市場改革的重要舉措。

　　一是可以盤活存量，落實(shí)供給側(cè)改革。宏觀方面，通過盤活存量資產(chǎn)，有助于落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”，也有利于化解信貸市場的期限錯配和高杠桿風(fēng)險，提高直接融資比重。微觀方面，企業(yè)在獲得增量融資的過程中，可以繼續(xù)保持對基礎(chǔ)資產(chǎn)的控制，通過適當(dāng)結(jié)構(gòu)安排還可以有效降低杠桿，改善財務(wù)健康狀況。

　　二是提供中等收益、中等風(fēng)險資產(chǎn)，充分體現(xiàn)普惠性。REITs具有流動性高、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)等特點(diǎn)，有助于投資者的多元化資產(chǎn)配置，豐富投資選擇，具備較高的配置價值。

　　在發(fā)展和實(shí)踐中漸進(jìn)完善

　　2007年監(jiān)管部門就成立了REITs專題研究小組，從私募破冰、成熟到如今的公募啟航，始終是堅(jiān)持在發(fā)展中解決問題。監(jiān)管文件明確“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品架構(gòu)，是從立法成本、設(shè)計難度和可操作性等方面綜合考量后的優(yōu)選結(jié)果，力求在現(xiàn)有制度上盡快推動產(chǎn)品落地。當(dāng)前階段，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注和解決好以下問題：

　　一是夯實(shí)基礎(chǔ)資產(chǎn)準(zhǔn)入。試點(diǎn)階段，篩選優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)是REITs市場賴以健康發(fā)展的基礎(chǔ)。首先，基礎(chǔ)資產(chǎn)需具備獨(dú)立性，基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)清晰明確并具備可處置性。其次，基礎(chǔ)資產(chǎn)需具備良好收益，符合市場預(yù)期，能夠持續(xù)、穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流。此外，運(yùn)營基礎(chǔ)設(shè)施的企業(yè)應(yīng)當(dāng)信用穩(wěn)健，具備豐富的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，從而保障REITs的持續(xù)健康運(yùn)作。

　　二是優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。當(dāng)前“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品架構(gòu)需建立各管理人各司其職、職能清晰、管控到位的治理架構(gòu)。首先，基金管理人需加強(qiáng)物業(yè)管理職能的配置�，F(xiàn)階段下，部分基金管理人運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)不足，有必要通過適當(dāng)形式引入外部管理團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化投資和管理能力。其次，要協(xié)調(diào)好各層級管理人的權(quán)責(zé)義務(wù)，實(shí)現(xiàn)管理職能合理分配、權(quán)責(zé)利清晰，核心是要壓縮SPV（特殊目的載體）層級，借鑒公司治理的實(shí)踐，通過契約安排，夯實(shí)股東大會、董事會、投決機(jī)制和日常經(jīng)營管理的關(guān)系。

　　三是完善發(fā)行定價機(jī)制。REITs的實(shí)質(zhì)是優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)行上市。試點(diǎn)階段，公募REITs將比照股票網(wǎng)下詢價機(jī)制定價，定價后比照LOF基金模式發(fā)售，采用“戰(zhàn)略配售+網(wǎng)下詢價發(fā)行+公眾投資者”的方式發(fā)行。后續(xù)可結(jié)合我國資本市場參與主體的核心訴求，建立以專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者為主的市場化定價和配售機(jī)制，進(jìn)一步研究評估定價方法、理順定價流程、增強(qiáng)報價約束等，引導(dǎo)市場良好穩(wěn)定預(yù)期。

　　四是推動稅收優(yōu)惠政策。REITs產(chǎn)品在結(jié)構(gòu)搭建過程中可能會涉及基礎(chǔ)設(shè)施的剝離和重組，產(chǎn)生稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。結(jié)合前期類REITs市場的探索，通過適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃，可以在一定程度上解決額外稅負(fù)問題。在當(dāng)前制定更具針對性的稅收優(yōu)惠政策尚不成熟的情況下，市場主體在推進(jìn)項(xiàng)目的過程中要充分發(fā)揮地方政府的主導(dǎo)作用和各方的協(xié)調(diào)作用，并在未來持續(xù)推動相關(guān)問題解決。

　　推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)進(jìn)程

　　上交所高度重視REITs市場的發(fā)展工作，努力打造“中國版”的REITs市場，近年來積累了一定的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。2019年，上交所場內(nèi)基金、資產(chǎn)證券化的市場規(guī)模占全市場的比重達(dá)到了74%和52%，私募REITs經(jīng)過長期探索，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型不斷豐富、市場運(yùn)行穩(wěn)健。截至2020年8月底，已有34單類REITs產(chǎn)品在上交所發(fā)行，規(guī)模567億元，覆蓋倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商辦物業(yè)、高速公路等多種不動產(chǎn)類型。同時，首單基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs、可擴(kuò)募REITs等市場創(chuàng)新，為試點(diǎn)公募REITs積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

　　試點(diǎn)以來，上交所第一時間成立聯(lián)合工作小組，對各項(xiàng)工作做好部署，有序推進(jìn)。一是抓緊完成REITs發(fā)售指引、指南等配套規(guī)則的制定。二是建立由證監(jiān)會、交易所共同開展審核工作的聯(lián)合審議機(jī)制，實(shí)現(xiàn)同步申報、同步審核，并做好REITs相關(guān)系統(tǒng)的技術(shù)開發(fā)工作。三是協(xié)調(diào)相關(guān)參與機(jī)構(gòu)推動優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目申報，加大培育推廣力度，儲備后續(xù)項(xiàng)目。下一步，上交所將進(jìn)一步做好與地方國資、稅務(wù)等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，配合推動解決REITs中的重點(diǎn)問題。同時，加大力度做好投資者教育和市場培育工作，協(xié)助推動相關(guān)政策出臺，為市場長期健康發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。