深圳樓市調(diào)控大動(dòng)作：進(jìn)一步下調(diào)住房銷(xiāo)售限價(jià) 前海毛坯房每平大降7000元

　　8月29日，深圳市重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共22宗，并將于9月28日集中出讓，其中做出了不少調(diào)整優(yōu)化。

　　具體來(lái)看：

　　1、調(diào)整競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求，健全市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。據(jù)悉，本批次用地競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)(聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的，聯(lián)合各方均應(yīng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì))；同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)，參與競(jìng)買(mǎi)企業(yè)應(yīng)提交相關(guān)證明材料及承諾函，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，參與本批次用地競(jìng)買(mǎi)最多可競(jìng)得3宗用地(含聯(lián)合競(jìng)買(mǎi))。

　　2、優(yōu)化土地競(jìng)價(jià)方式，合理限定土地溢價(jià)，更加注重“租賃”。據(jù)悉，在保持掛牌起始價(jià)不變的基礎(chǔ)上，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后，南山T403-0401宗地、龍華A916-0572宗地(2宗全年期自持租賃住房用地)直接采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，其余用地采用“競(jìng)自持租賃住房+搖號(hào)”方式確定競(jìng)得人(最高不超過(guò)該宗地普通商品住房面積的40%)。一些地塊的規(guī)則還顯示，全年期自持租賃住房不得作為時(shí)租房、日租房、旅館等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

　　3、強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”，進(jìn)一步下調(diào)住房銷(xiāo)售限價(jià)。本批次用地普通商品住房銷(xiāo)售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷(xiāo)售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等。例如前海桂灣地塊，建成的普通商品房毛坯均價(jià)從每平方米9.9萬(wàn)元調(diào)整到9.2萬(wàn)元，降價(jià)7000元。

　　4、嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)地資金審查機(jī)制，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地。建立“先承諾后審查”的工作機(jī)制，競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人需承諾購(gòu)地資金來(lái)源不屬于股東違規(guī)提供的借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等，不屬于金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不屬于其他自然人、法人、非法人組織的借款，不屬于競(jìng)買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等；深圳市金融監(jiān)管局組織相關(guān)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開(kāi)展競(jìng)得人購(gòu)地資金審查工作。

　　5、強(qiáng)化企業(yè)信用約束。競(jìng)買(mǎi)人的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、購(gòu)地資金、企業(yè)關(guān)聯(lián)性等必須符合出讓公告要求，并對(duì)土地購(gòu)置資金來(lái)源、競(jìng)買(mǎi)人關(guān)聯(lián)性進(jìn)行事先承諾，對(duì)是否參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)進(jìn)行確認(rèn)。審查發(fā)現(xiàn)競(jìng)買(mǎi)(得)人不符合競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)入條件或不踐諾的，將采取取消其競(jìng)買(mǎi)(得)資格、沒(méi)收競(jìng)買(mǎi)保證金、1年內(nèi)禁止該企業(yè)參加深圳市國(guó)有建設(shè)用地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)并向社會(huì)公開(kāi)等相關(guān)懲戒措施。

　　進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來(lái)深圳新房?jī)r(jià)格有望下降。同時(shí)，考慮到二手房?jī)r(jià)格管控情況，新房和二手房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)控制的價(jià)格形成機(jī)制，價(jià)格再次反彈的可能性大大降低。深圳樓市政策的舉動(dòng)，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。深圳這幾年來(lái)的房?jī)r(jià)暴漲，其中的泡沫成分非常大。深圳房?jī)r(jià)下跌是對(duì)去泡沫最有力的落實(shí)，是對(duì)“房住不炒”最堅(jiān)定的貫徹。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，與此前全國(guó)其他優(yōu)化競(jìng)拍規(guī)則的城市相比，深圳此次規(guī)則中有一些新亮點(diǎn)，此次政策對(duì)于房企的土地限購(gòu)出臺(tái)了更為細(xì)致的內(nèi)容，特別是房企最多只能競(jìng)得3宗地，這是深圳首創(chuàng)，進(jìn)一步體現(xiàn)了深圳在房企購(gòu)地限購(gòu)方面的政策越做越細(xì)。此外，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期，也進(jìn)一步體現(xiàn)了限價(jià)政策繼續(xù)從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。過(guò)去全國(guó)各地都有各類限價(jià)政策，但深圳顯然不滿足既有的限價(jià)政策，在既有基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)低限價(jià)的價(jià)格線，也使得穩(wěn)房?jī)r(jià)的工作進(jìn)一步鞏固，進(jìn)一步促進(jìn)價(jià)格的穩(wěn)定。

　　近日，廣州、杭州同時(shí)發(fā)布第二批集中供地掛牌出讓公告。相較于第一次集中供地，兩地從地塊競(jìng)買(mǎi)人的資格要求、購(gòu)地資金來(lái)源、出讓方式等方面進(jìn)行了調(diào)整。而從此前合肥、成都等熱點(diǎn)城市相繼公布的第二輪集中供地公告來(lái)看，也均從上述幾方面進(jìn)行了升級(jí)。

　　不過(guò)，深圳二次集中土拍的新規(guī)則沒(méi)有出現(xiàn)北京和杭州版的“競(jìng)品質(zhì)”方式，而是加入了搖號(hào)方式。此外，南京此輪出讓地塊更提出“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的方式，所建商品住宅項(xiàng)目須按照《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》執(zhí)行。

　　值得一提的是，在涉房融資不斷收緊背景下，房企拿地總體趨于謹(jǐn)慎。近日，市場(chǎng)消息指出，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企已被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超過(guò)年度銷(xiāo)售額的40%。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這一比例的限制，不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，在“三道紅線”和供地兩集中的背景下，房企拿地態(tài)度更趨謹(jǐn)慎。

　　有房企投拓部的工作人員告訴記者，今年的土拍新政不斷，房企需要在短期內(nèi)籌集大量的現(xiàn)金來(lái)拿地，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)壓力明顯偏大，大型品牌房企也會(huì)選擇聯(lián)合拿地共同開(kāi)發(fā)的模式，首選當(dāng)然還是熱門(mén)的一二線城市。不過(guò)，深圳此次提出“搖號(hào)+限購(gòu)”方式給中小房企創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。此外，下調(diào)土地最高溢價(jià)也能給房企留出更大利潤(rùn)空間。