多重利好釋放 房貸利率下行空間打開

　　人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)5月15日發(fā)布的關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知提出，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，此次調(diào)整有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，提高購(gòu)房者置業(yè)意愿，同時(shí)繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。展望未來(lái)，預(yù)計(jì)房貸利率仍有下行空間。

　　首套房商貸利率下限調(diào)降

　　通知提出，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　4月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期LPR顯示，1年期LPR為3.70%，5年期以上LPR為4.60%。根據(jù)通知要求，調(diào)整后，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.4%。

　　談及此次調(diào)整對(duì)居民購(gòu)房的影響，業(yè)內(nèi)人士表示，通知主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。政策調(diào)整后，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。

　　“按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元�！鄙鲜鋈耸糠Q。

　　穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期

　　人民銀行日前公布的數(shù)據(jù)顯示，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。多位專家表示，此次調(diào)整差別化住房信貸政策既有緊迫性，也有必要性。

　　中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)全國(guó)已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，4月以來(lái)政策優(yōu)化的力度有所加大。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次全國(guó)統(tǒng)一下調(diào)首套房商貸利率下限，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)揮積極作用，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。

　　“下調(diào)首套房商貸利率下限帶來(lái)多重利好�！闭新�(lián)金融首席研究員董希淼表示，一是穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求；二是強(qiáng)化穩(wěn)樓市信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；三是降低住房消費(fèi)支出，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

　　“通過(guò)下調(diào)首套房商貸利率下限推動(dòng)樓市企穩(wěn)回暖有很強(qiáng)的必要性和針對(duì)性�！睎|方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，二套房商貸利率下限依舊不變，表明在“房住不炒”基調(diào)不變的背景下，本次差別化住房信貸政策調(diào)整釋放的信號(hào)是重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需，繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求。

　　此外，中泰證券研究所政策專題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示，下調(diào)首套房商貸利率下限有利于消除利率剪刀差。當(dāng)前個(gè)人住房貸款利率仍明顯高于一般貸款加權(quán)平均利率水平，而個(gè)人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量好、還款風(fēng)險(xiǎn)低。因此，現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同資產(chǎn)利率的剪刀差。

　　房貸利率仍有下調(diào)空間

　　業(yè)內(nèi)專家表示，此次通知在激發(fā)有效需求的同時(shí)，堅(jiān)持“房住不炒”原則，預(yù)計(jì)未來(lái)房貸利率仍有下行空間。

　　專家認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國(guó)+地方+銀行”三層確定機(jī)制。在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，地方層面由人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及相關(guān)政府部門調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整方向，可選擇跟隨全國(guó)下限下調(diào)，也可保持不動(dòng)或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體數(shù)值。

　　“本次全國(guó)統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購(gòu)房者置業(yè)成本，提高購(gòu)房者置業(yè)意愿�！标愇撵o表示，此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極作用，預(yù)計(jì)未來(lái)更多城市會(huì)下調(diào)房貸利率至最低要求，以促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)回暖。

　　光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華預(yù)計(jì)，部分供給相對(duì)較大、需求偏冷的區(qū)域房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，以此減輕剛需購(gòu)房成本。整體上看，樓市調(diào)控堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，同時(shí)積極推動(dòng)各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在如何更好地支持改善性住房需求方面，董希淼認(rèn)為，還有較大優(yōu)化空間，比如放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付比例等，部分三四線城市還可以探索推出三套房貸政策等。

　　“考慮到無(wú)抵押信用貸利率已經(jīng)普遍在4%以下等因素，預(yù)計(jì)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)空間�；�于改善目的的二套房貸利率也有望下調(diào)�！敝袊�(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組長(zhǎng)鄒琳華稱。