“以舊換新” 打開二手房交易新空間 多地積極推進(jìn)釋放改善性需求
5月10日，鄭州宣布二手住房“以舊換新”工作取消試點(diǎn)，并在全市八個(gè)區(qū)全面推行，收購(gòu)二手房房齡也延長(zhǎng)至20年。由此，鄭州成為全國(guó)首個(gè)住房“以舊換新”從試點(diǎn)到全面鋪開的城市。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)已有超過50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，通過推出代售購(gòu)新、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、定向取消限售等方式，進(jìn)一步激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，促進(jìn)需求釋放。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，全國(guó)多個(gè)城市推出“以舊換新”舉措，目的在于打通一、二手房之間的交易環(huán)節(jié)。二手房交易周期長(zhǎng)，尤其是交易過程中可能會(huì)遇到的違約責(zé)任，有置換意愿也會(huì)被現(xiàn)實(shí)困難所限制。而新舉措有望最大可能降低買家風(fēng)險(xiǎn)，消除顧慮，加快二手房流轉(zhuǎn)速度，最后實(shí)現(xiàn)新房銷售去庫(kù)存。
多地陸續(xù)上線“以舊換新”樓盤
5月10日，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司、鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于全面開展鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作的公告》，二手房收購(gòu)區(qū)域由此前的局部試點(diǎn)轉(zhuǎn)為全面鋪開，而二手房房齡也從之前的15年延長(zhǎng)至20年。
鄭州之所以加大力度推進(jìn)住房“以舊換新”，在于其試點(diǎn)取得的積極效果。在試點(diǎn)期間的十個(gè)有效工作日內(nèi)，收購(gòu)方與103名客戶簽訂二手房收購(gòu)協(xié)議，其中11名已與開發(fā)商簽訂購(gòu)買新建商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。
上海證券報(bào)記者注意到，除了鄭州外，在“五一”假期推出住房“以舊換新”倡議的上海，其相關(guān)工作也取得了一定進(jìn)展。
首批參與上海市商品住房“以舊換新”活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上海鏈家表示，自5月3日上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議在上海發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)以來(lái)，通過上海鏈家?guī)Э汀耙耘f換新”指定的新房項(xiàng)目，產(chǎn)生了20套新房交易。
“對(duì)于業(yè)主已購(gòu)買‘以舊換新’指定新房項(xiàng)目的，并在上海鏈家掛牌出售二手房的，我們將針對(duì)該二手房提供流量?jī)A斜，一線人員積極向其他購(gòu)房客戶推薦，爭(zhēng)取盡快幫助‘以舊換新’業(yè)主去化二手房?！鄙虾ｆ溂蚁嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。
記者看到，部分參加上海商品住房“以舊換新”活動(dòng)的新盤項(xiàng)目已在支付寶“樂居換新購(gòu)”小程序上線。截至5月10日，該小程序已上線8個(gè)樓盤，包括招商云瀾灣、金地嘉峯匯、國(guó)印東方等，售價(jià)區(qū)間在3萬(wàn)元/平方米至8萬(wàn)元/平方米之間。
在上海之前，深圳已宣布在全市推行房產(chǎn)“以舊換新”活動(dòng)。深圳參與活動(dòng)的第一批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目包括云海灣花園、金眾云山海公館、前海宸灣等13個(gè)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)包括樂有家、鏈家、美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)、樸鄰等21家公司。
據(jù)中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓觀察，總體而言，各地住房“以舊換新”政策具有一定的積極作用，但大部分城市的相關(guān)配套措施尚未落地，仍處于試點(diǎn)階段，少部分項(xiàng)目由房企、中介來(lái)推進(jìn)實(shí)施。因此，最終實(shí)際效果有待進(jìn)一步觀察。
更多城市將優(yōu)化落地政策
“‘以舊換新’政策作為2024年國(guó)家提振內(nèi)需的重要舉措，是地方政府統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的重要政策抓手，有助于提振國(guó)內(nèi)需求，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”廣發(fā)證券房產(chǎn)研究員郭鎮(zhèn)認(rèn)為。
他解釋稱，綜合來(lái)看，住房“以舊換新”措施主要可分為收購(gòu)類與幫賣類兩大模式。幫賣類為房企與中介合作的市場(chǎng)化形式，由于無(wú)增量資金的引入，需求落地更多取決于市場(chǎng)環(huán)境；收購(gòu)類“以舊換新”通過直接收購(gòu)居民舊房的方式促進(jìn)新房銷售，幫助改善需求加速落地，地方國(guó)資等增量資金直接轉(zhuǎn)化為確定性的新房銷售，并可撬動(dòng)一定居民杠桿。
“從目前已推出‘以舊換新’活動(dòng)的城市來(lái)看，力度最大的是鄭州，體量較大，而其他大多數(shù)城市都處于試點(diǎn)階段?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，鄭州提前結(jié)束試點(diǎn)工作，同時(shí)明確進(jìn)入全面鋪開的推進(jìn)階段，這有助于政策更加到位和有效地落地，從而更好滿足居民合理住房消費(fèi)需求。
“我們希望通過市場(chǎng)力量來(lái)推動(dòng)這項(xiàng)工作，房企可自主報(bào)名參與‘以舊換新’活動(dòng)，后續(xù)將成熟一批推出一批。”上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳亮表示，現(xiàn)在不少有意參與“以舊換新”活動(dòng)的房企都在走內(nèi)部流程，由于每家企業(yè)特點(diǎn)不同，流程上也不會(huì)“一刀切”。
除了上海、深圳、南京等大城市均已推出“以舊換新”相關(guān)活動(dòng)外，據(jù)報(bào)道，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)也在積極摸查開發(fā)商“以舊換新”的相關(guān)意向工作，預(yù)計(jì)2024年將有更多城市出臺(tái)配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從市場(chǎng)效果來(lái)說，這兩年大城市的樓市特點(diǎn)本身就是二手房掛牌量較大，以2023年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，部分新房售樓處反饋，由于二手房出手較難，導(dǎo)致部分有置換意向的購(gòu)房者存在顧慮，從而影響了交易節(jié)奏。此類堵點(diǎn)一旦得到疏通，有望順暢市場(chǎng)循環(huán)，提振市場(chǎng)行情。
