首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家共話樓市新趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)需進(jìn)一步優(yōu)化
榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立，東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇日前接受中國證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的最大特點(diǎn)是分化：房?jī)r(jià)與租金出現(xiàn)分化，大城市與中小城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化，南北城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)將會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)一步分化，但分化幅度可能會(huì)收緊。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的建立，意味著開發(fā)企業(yè)和按揭貸款的總體增速將下降。但不同銀行有差異，規(guī)模較小的商業(yè)銀行總體影響不大，可能會(huì)對(duì)短期房地產(chǎn)需求端形成較大沖擊。我國的住房不論是人均面積和戶均套數(shù)，都已經(jīng)基本告別總量短缺階段，但在結(jié)構(gòu)上還需進(jìn)一步優(yōu)化。
結(jié)構(gòu)分化特征明顯
中國證券報(bào)：受疫情等因素影響，樓市近期呈現(xiàn)出哪些新特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)？
尹中立：2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的最大特點(diǎn)是分化，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，房?jī)r(jià)與租金出現(xiàn)分化。從數(shù)據(jù)看，2020年的新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)7%左右的上漲，但租金卻出現(xiàn)小幅下跌。在四個(gè)一線城市中，按照每套平均租金計(jì)算，上海租金小幅上漲2.93%，北京和深圳的租金分別下跌了4.07%和5.44%左右，其他城市的租金也有不同程度下跌。房?jī)r(jià)與租金分化程度最大的應(yīng)該是深圳，今年的深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度上漲，但住房租金卻下跌。
房?jī)r(jià)上漲而租金下跌，在過去的20多年里是不曾有過的。主要原因與今年的疫情有關(guān)。在疫情影響下，服務(wù)業(yè)受到較大沖擊，上半年的對(duì)外貿(mào)易也一度受到?jīng)_擊，受此影響，2020年的居民收入增速放緩，有些城市的居民收入出現(xiàn)下跌，這與部分城市租金出現(xiàn)小幅下跌是吻合的。但房?jī)r(jià)的決定因素不僅取決于居民收入增速，還與市場(chǎng)預(yù)期有關(guān)，在寬松貨幣政策刺激下，全球資產(chǎn)價(jià)格均出現(xiàn)不同程度上漲。另外，新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，吸引了大量套利資金進(jìn)入樓市。
其次，大城市與中小城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化。在去年初的疫情沖擊下，2020年2月份所有城市的市場(chǎng)交易量均出現(xiàn)大幅度下跌，但隨后一線城市恢復(fù)速度明顯快于其他城市。前11月一線城市累計(jì)成交面積增長(zhǎng)0.6%，成交價(jià)格同比上漲8.2%左右，成交量與價(jià)格均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。但二線城市的成交量同比下降2.6%左右，三線和四線城市成交量下降7.7%左右。
再次，南北城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。從成交量看，珠三角、長(zhǎng)三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上，環(huán)渤海城市群同比小幅下降，哈長(zhǎng)城市群中兩核心城市成交同比降幅約24%。長(zhǎng)三角和珠三角城市二手房?jī)r(jià)格普漲，深圳與周邊莞惠漲幅靠前，長(zhǎng)三角中無錫、上海、南京及杭州等城市房?jī)r(jià)漲幅均在7%以上。北方城市除少數(shù)城市價(jià)格小幅上漲外，其余城市均下跌。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的南北分化反映的是區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局的趨勢(shì)，今年的疫情進(jìn)一步加劇該趨勢(shì)。從最近幾年的經(jīng)濟(jì)增速看，南強(qiáng)北弱的格局仍然有增無減，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的南北分化仍將繼續(xù)。
邵宇：房地產(chǎn)行業(yè)2020年出現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資起到了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，房地產(chǎn)還是經(jīng)濟(jì)“壓艙石”。數(shù)據(jù)顯示，今年樓市銷售金額和面積都在歷史高位。但房地產(chǎn)三大指標(biāo)后續(xù)增長(zhǎng)乏力，一手房銷售月度成交指標(biāo)、二手房月度成交指標(biāo)和土地市場(chǎng)月度成交指標(biāo)，下半年沒有進(jìn)一步向上攀升。未來在“房住不炒”的大背景下，且“三道紅線”收緊杠桿也開始執(zhí)行，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)分化。
2021年，從二手房房?jī)r(jià)來看，一線城市的需求仍將十分堅(jiān)挺，考慮到全球較為寬松的貨幣環(huán)境，2021年應(yīng)該會(huì)繼續(xù)保持一二三線城市出現(xiàn)分化的趨勢(shì)，但幅度可能會(huì)收緊。
創(chuàng)新審慎管理制度
中國證券報(bào)：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的建立，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？
尹中立：為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，中央不僅在住房制度改革進(jìn)行了部署，在短期的政策方面也開始采取措施。2020年8月份出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的“三道紅線”，2020年末又出臺(tái)了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。
無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)置監(jiān)管紅線，還是對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)設(shè)置監(jiān)管紅線，都是我國在宏觀審慎管理制度方面的創(chuàng)新，在國際上是沒有先例的。這兩項(xiàng)監(jiān)管制度將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，我們不能簡(jiǎn)單地理解為打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，但在這些政策實(shí)施之初，會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)金融邊際收緊的效果。不僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，也會(huì)對(duì)其他部門產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
“三道紅線”無疑將迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變過去的“三高”經(jīng)營模式（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)），包括排名靠前的龍頭企業(yè)也必須放慢擴(kuò)張速度，做到穩(wěn)健經(jīng)營。小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險(xiǎn)加劇。
對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融設(shè)置考核要求，意味著今后的房地產(chǎn)貸款增速要與其他貸款增速保持一致，而過去幾年房地產(chǎn)貸款的增速一直在20%左右，遠(yuǎn)高于其他貸款增速（12%）。這意味著開發(fā)企業(yè)和按揭貸款的總體增速必須下降，但不同的銀行又有差異。
邵宇：日前出臺(tái)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的需求、個(gè)人貸款的總量會(huì)有較大的壓制作用，這可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求端短期形成較大沖擊。
中國證券報(bào)：日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2021年要解決好大城市住房突出問題，有何深意？
尹中立：當(dāng)前我國住房問題的突出矛盾主要表現(xiàn)在大城市新市民的住房問題。從城市發(fā)展的趨勢(shì)看，人口趨向于往大城市集中，但我們的土地供給指標(biāo)傾向于控制大城市的發(fā)展，導(dǎo)致了土地與人口的錯(cuò)配，大城市的土地價(jià)格上漲過快，很多年輕人無法通過市場(chǎng)化途徑解決居住問題。為此，中央強(qiáng)調(diào)“深化戶籍制度改革，完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策，強(qiáng)化基本公共服務(wù)保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。
從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度看，促使中央改革住房制度模式的原因與經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新發(fā)展格局有關(guān)。在新發(fā)展格局下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Ρ厝灰兄赜趪鴥?nèi)消費(fèi)需求。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其他消費(fèi)品市場(chǎng)產(chǎn)生了越來越大的“擠出效應(yīng)”。
邵宇：提供更多的讓新居民可以負(fù)擔(dān)的住房是當(dāng)務(wù)之急，新居民包括大學(xué)生、新就業(yè)者等。大城市商品房?jī)r(jià)高企，使新居民無法置業(yè)“上車”，缺乏對(duì)城市的歸屬感和融入感，如果透支買入高價(jià)物業(yè)，則壓縮消費(fèi)影響生活質(zhì)量。
下一步應(yīng)注重開源節(jié)流，一方面增加土地供應(yīng)和平價(jià)住房供應(yīng)，尤其是增加近郊農(nóng)村建設(shè)用地的供應(yīng)，現(xiàn)在僅僅用于租賃用途，是擔(dān)心直接用于商品房用途會(huì)影響現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格體系。另一方面，通過適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅收體系改革和推出，壓制投資性需求，有效釋放存量供應(yīng)，減少空置，從而解決該突出問題。
擴(kuò)大保障性租賃住房供給
中國證券報(bào)：未來住房租賃市場(chǎng)發(fā)展將出現(xiàn)哪些變化？
尹中立：日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。我認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》精神是一致的。因此，要理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，必須分析十四五規(guī)劃建議關(guān)于住房制度與房地產(chǎn)政策的邏輯思路。
十四五規(guī)劃建議里，除了繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”之外，還強(qiáng)調(diào)“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。這些內(nèi)容的核心思想是增加保障性住房在住房供給中的比例，意在完善住房制度。
1998年之后，由于房改是在住房短缺的背景下展開的，導(dǎo)致從一開始就偏重于商品住房建設(shè)，保障性住房尤其是保障性租賃住房的配套制度重視程度不夠。十九大以來，中央開始高度重視保障性住房制度的建設(shè)與完善工作。增加保障性住房供給的最大難題是土地成本的控制，十四五規(guī)劃建議提出要“探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”，其實(shí)是把住房制度改革與土地制度改革結(jié)合起來。
邵宇：近期一些長(zhǎng)租公寓模式轉(zhuǎn)為金融模式甚至龐氏騙局。長(zhǎng)租房市場(chǎng)并非暴利領(lǐng)域，需要可靠運(yùn)營和低融資成本做支持，經(jīng)歷此次教訓(xùn)，應(yīng)該淘汰套利和投機(jī)機(jī)構(gòu)，規(guī)范準(zhǔn)入的同時(shí)準(zhǔn)備政策優(yōu)化和長(zhǎng)期資金支持�！白馐鄄⑴e”政策執(zhí)行至今已五年，各城市應(yīng)根據(jù)自身市場(chǎng)情況，進(jìn)一步推動(dòng)完善住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
中國證券報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，“十四五”時(shí)期住房拐點(diǎn)將來臨，如何看？
邵宇：從銷售、建設(shè)、土地購買的指標(biāo)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是在高位盤整。我國的住房不論是人均面積和戶均套數(shù)，都已經(jīng)基本告別了總量短缺階段，但在結(jié)構(gòu)上還需不斷優(yōu)化，住房剛性需求會(huì)向?qū)肴丝谳^多的城市群集中，這些區(qū)域的住房供應(yīng)還會(huì)有所增加，而改善性需求，即對(duì)更大人均面積、更好居住環(huán)境和更富有科技含量的住房的升級(jí)需求還會(huì)持續(xù)存在，并且空間巨大。
