京一試點養(yǎng)老社區(qū)被質疑多處違規(guī) 最小戶型面積近80平米

　　據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，隨著老齡化社會的到來，老人安居、宜居正變得越來越重要，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也成為了各界競相追逐的新風口。在政府鼓勵民間力量參與養(yǎng)老事業(yè)的同時，不少商家嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在商機，開始打著“養(yǎng)老”的幌子大做文章。

　　位于北京雙橋的恭和家園項目，近日開始低調地進入到銷售程序。這個由樂成老年事業(yè)投資有限公司投資開發(fā)的項目，打出了“北京首個共有產(chǎn)權養(yǎng)老社區(qū)”試點的概念，但記者調查發(fā)現(xiàn)，項目雖已獲得房地產(chǎn)預售證，卻被質疑多處違規(guī)。養(yǎng)老地產(chǎn)最終淪為商品房項目的案例屢見不鮮，恭和家園的這次試點有什么特殊之處？養(yǎng)老會不會只是個噱頭？

　　政府試點、養(yǎng)老服務配套，還有最吸引人的“不限購，能買賣”，以上這些是開發(fā)商樂成給恭和家園打出的標簽。恭和家園的售樓中心，藏在雙井第二社區(qū)衛(wèi)生服務中心的最里側。據(jù)恭和家園工作人員介紹，“滿五年的社保跟納稅，您就滿足了我們這的購買要求，以您的名字買”。

　　目前，該項目還處于意向登記階段，如果打電話到售樓中心咨詢，工作人員會做記錄并表示有進展會第一時間通知。項目的實際地址在北京朝陽區(qū)雙橋附近，離北京行政副中心只有十一、二公里。小區(qū)房子正在進行內部裝修，都是4層或6層的板樓，朝南一室一廳的格局，帶電梯，西邊是杜仲公園，售價4.5至5萬。一位項目負責人介紹，“精裝修，正在裝修，蠻好的，四、五萬買很劃算，我勸你多買幾套�！�

　　2010年9月，樂成老年事業(yè)投資有限公司先以協(xié)議出讓的方式獲得了項目所在地塊，隨后分別在2011年及2015年變更出讓合同，增加建筑面積及地下空間。最終直接以8000多萬的出讓價款，獲得了地上建筑面積36770平方米，地下建筑面積12350平方米，還有幾千平方米的地下車庫及倉儲面積。一位知情人透露，原來這塊地的規(guī)劃用途叫醫(yī)衛(wèi)慈善用地，這塊地原來是劃撥，通過醫(yī)衛(wèi)慈善用地在北京市國土資源局辦了土地協(xié)議出讓調成了F3，綜合用地。

　　我國從2004年8月31日起要求所有經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進行協(xié)議出讓。北京國浩律師事務所律師楊琨解釋，現(xiàn)在經(jīng)過長時間的發(fā)展后，各種文件規(guī)定如果是出讓土地，簽訂土地出讓合同之前必須經(jīng)過招拍掛程序，經(jīng)過市場充分的競價以后確定買售人與價格，確定后會有一個成交確認書，根據(jù)成交確認書去簽訂土地出讓合同，根據(jù)土地出讓合同去獲得國有土地使用權證。

　　由此，業(yè)內人士認為恭和家園的土地獲得過程存在問題。然而這沒有影響項目的推進。

　　2016年4月7日恭和家園拿到了商品房預售許可證，可以正式對外銷售。項目實行共有產(chǎn)權試點，購買人占產(chǎn)權的95%，開發(fā)商占5%，同時業(yè)主購買時需填寫一位60歲及以上的居住人，除此以外，這個北京市第一個遵照《養(yǎng)老設施設計規(guī)范》打造的居家養(yǎng)老社區(qū)似乎與普通商品房銷售無太大差異了。

　　銷售表示，家里需要一位六十歲老人居住這個房子。這個房子是養(yǎng)老社區(qū)，專門給老年人建的解決目前養(yǎng)老問題，小區(qū)有專門的養(yǎng)老服務。

　　銷售：這是原則上的要求，共有產(chǎn)權并會不影響后續(xù)買賣。

　　記者：那它算是商住還是住宅產(chǎn)權？

　　銷售：屬于綜合用地類型的，不屬于商住。

　　記者：以后涉及到買賣的這個問題呢？能買賣嗎？

　　銷售：能買賣，有房本的這個。

　　除土地性質變更過程存在疑點，恭和家園已建成的房屋面積也違反了養(yǎng)老政策規(guī)定。按照國土資源部的《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》，養(yǎng)老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，應限定在40平方米以內，恭和家園最小戶型的面積也近80平方米。據(jù)銷售介紹，一居室為主，有79、82、95平米三種戶型。

　　公眾的更多質疑來自養(yǎng)老項目本身的生命力：房子賣了之后，開發(fā)商對“必須有60歲老人居住”此條件的約束力有多強？據(jù)銷售介紹，該項目將來要配套醫(yī)務室、食堂等和社區(qū)養(yǎng)老有關的設施，并提供照料護理服務。不過，這些后續(xù)的服務提供能力又能持續(xù)多久？銷售說，今后小區(qū)內提供的照料服務將參照市場定價。樂成目前的養(yǎng)老院項目每個月的費用已經(jīng)過萬，將來居住在恭和家園的老人，又買不買得起服務都是問題。如果其中某一環(huán)節(jié)跟不上，這個獲得了很多政策紅利的試點，將可能徹底淪為普通商品房項目，而這正是中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目集體面臨的問題。

　　中國人民大學不動產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任況偉大分析，中國的開發(fā)商基本上是建了就賣，而不是建了持有。持有將來是一個長期的約束。在這種情況下很多開發(fā)商第一是去拿地、拿項目。第二是作為一個銷售的概念，對他來講只要能拿到地、能賣掉。

　　類似的失敗案例不在少數(shù)。早在2011年北京曜陽老年公寓就曾“以租代售”，與客戶達成租賃協(xié)議，使用權最長為70年，被質疑變相賣房，最終被政府叫停；南京首例養(yǎng)老地產(chǎn)項目——湯山留園老年公寓，因無人問津已變成溫泉酒店；浙江烏鎮(zhèn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目綠城烏鎮(zhèn)雅園也因購房者過于年輕，配套老年服務一時無用武之地。況偉大認為，如果養(yǎng)老地產(chǎn)不做結構性調整，即使并非開發(fā)商主觀意愿，也很容易淪為普通商品房項目�！皣�外的養(yǎng)老地產(chǎn)本身是由銀行或者是放款機構發(fā)起，而不是由開發(fā)商來發(fā)起，在中國養(yǎng)老地產(chǎn)是在開發(fā)商通過開發(fā)房子的過程中引入醫(yī)院或醫(yī)療設施，來增強房子的額外公共服務職能。從目前實施方面來看，我認為這是開發(fā)商比較一廂情愿的事情�！�

　　2014年北京市開始力推“醫(yī)養(yǎng)結合”養(yǎng)老服務模式，明確盤活存量用地用于養(yǎng)老機構建設的措施，恭和家園顯然搭上了政策的東風。目前樂成已在通州半壁店、常營等另外三個地方，陸續(xù)拿下類似試點項目。既然是試點，在已有政策的框架內做適當?shù)耐黄瓶梢岳斫�，如何保證項目在后續(xù)運營上不偏離既定軌道，讓真正有養(yǎng)老需求的人買到房子、住得舒心，讓這類項目良性循環(huán)起來，在制度設計上就該走在前面，也該讓公眾更明晰。（記者 周益帆）