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養(yǎng)老社區(qū):“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的理想與現(xiàn)實(shí)

吳家明 李明珠證券時(shí)報(bào)

  中國人說,家有一老,如有一寶。可中國人又說,家家有本難念的經(jīng)。

  面對(duì)“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的巨大市場(chǎng)潛力,開發(fā)商、險(xiǎn)資等各路資金已經(jīng)將目光投向養(yǎng)老這個(gè)巨大的市場(chǎng)。只是,一些民營機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老社區(qū)過于“高端”,公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻一床難求,這或許就是目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)狀:理想豐滿,現(xiàn)實(shí)骨感。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)萬億市場(chǎng)如何分食,進(jìn)入者都還在摸索,我們不妨從養(yǎng)老社區(qū)說起。

  產(chǎn)業(yè)迎最強(qiáng)紅利

  中國人口老齡化帶來的挑戰(zhàn)不容小覷,而養(yǎng)老主要有三種基本模式:一種是居家養(yǎng)老,是以家庭成員作為養(yǎng)老支撐主體;一種是社區(qū)養(yǎng)老,依賴政府、家庭成員、社會(huì)力量為老年人提供養(yǎng)老服務(wù);一種是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老如養(yǎng)老社區(qū)等,是以社會(huì)保障制度為根本,由復(fù)合型機(jī)構(gòu)來提供養(yǎng)老資源的一種養(yǎng)老模式。目前,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求已經(jīng)延伸到第一、第二、第三產(chǎn)業(yè),具體包含老年社區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)、老年金融、家政服務(wù)、文化生活服務(wù)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

  國務(wù)院辦公廳在4月16日發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》。《意見》提出,聚焦減稅降費(fèi),養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)符合現(xiàn)行政策規(guī)定條件可享受小微企業(yè)等財(cái)稅優(yōu)惠政策。此外,民政部本級(jí)和地方各級(jí)政府用于社會(huì)福利事業(yè)的彩票公益金,到2022年要將不低于55%的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)!兑庖姟愤提出,拓展信息技術(shù)在養(yǎng)老領(lǐng)域的應(yīng)用,制定智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)推廣目錄,開展智慧健康養(yǎng)老應(yīng)用試點(diǎn)示范。促進(jìn)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)和智能硬件等產(chǎn)品在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域深度應(yīng)用。在全國建設(shè)一批“智慧養(yǎng)老院”,推廣物聯(lián)網(wǎng)和遠(yuǎn)程智能安防監(jiān)控技術(shù)。

  中信建投的報(bào)告顯示,根據(jù)聯(lián)合國人口展望數(shù)據(jù),2020年我國老齡人口將達(dá)到2.4億,但這同時(shí)也意味著巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間,預(yù)計(jì)2020年老年人消費(fèi)潛力約為10萬億元。

  天時(shí)地利

  似乎缺了點(diǎn)“人和”

  各路資金進(jìn)軍養(yǎng)老行業(yè),可謂是具備了天時(shí)地利,但似乎缺了點(diǎn)“人和”。養(yǎng)老行業(yè)涵蓋多個(gè)領(lǐng)域,較為常見的一類開發(fā)形式就是養(yǎng)老社區(qū)。

  “我是準(zhǔn)備給家里的老人計(jì)劃一下,但現(xiàn)在的民辦養(yǎng)老社區(qū)門檻越來越高!痹趶V州的泰康之家粵園,記者見到了前來參觀的劉女士。

  位于廣州市長(zhǎng)嶺居國際生態(tài)居住區(qū)內(nèi)的泰康之家粵園,是泰康在華南的首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目!俺硎鼙蔚谋U侠嫱,還可額外獲得泰康全國連鎖高端醫(yī)養(yǎng)社區(qū)的入住權(quán),且投保保費(fèi)門檻最低總保費(fèi)200萬元,每年支付20萬元,但這才只是入住的基本門檻!爆F(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹,“入住后一對(duì)夫妻在可大部分自理的身體前提下,每月還需要交近兩萬元左右的費(fèi)用!

  “我們很多城市的養(yǎng)老社區(qū)都已經(jīng)基本滿房,往后入住門檻或許要提高至購買300萬元的相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品!惫ぷ魅藛T提醒。記者查閱資料發(fā)現(xiàn),2012年經(jīng)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康推出國內(nèi)第一款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃。65歲的黃華老人對(duì)記者表示,“我在這住了一段時(shí)間,院里的老人康復(fù)、飲食等服務(wù)都還挺好,但就是覺得入住門檻和費(fèi)用有點(diǎn)過高,而且老人的孤獨(dú)感還是很強(qiáng)。”有在現(xiàn)場(chǎng)咨詢的老人也告訴記者,自己的退休工資遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到這個(gè)水平,有點(diǎn)“未富先老”的感覺。當(dāng)前,中國老年人的消費(fèi)觀普遍還是相對(duì)較為保守和謹(jǐn)慎。

  與上述高端養(yǎng)老社區(qū)相比,一些公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)相對(duì)較低。記者在深圳市羅湖區(qū)社會(huì)福利中心調(diào)查發(fā)現(xiàn),這里入住門檻視老人的健康和需要護(hù)理的程度,每月收費(fèi)在3000至4000元左右。不過,想入住也不是那么容易。工作人員告訴記者,要年滿60歲以上的羅湖戶籍居民,然后到深圳民政在線登記排隊(duì)輪候,優(yōu)先安排年紀(jì)較大的老人。

  一些民營機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老社區(qū)過于“高端”,公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻一床難求,這或許就是目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)狀:理想豐滿,現(xiàn)實(shí)骨感。不過,一些養(yǎng)老社區(qū)與地產(chǎn)也有著解不開的關(guān)系,更成為一些城市的主打牌。

  而在江蘇揚(yáng)州,由于得天獨(dú)厚的地理和環(huán)境優(yōu)勢(shì),這座城市打造了“頤養(yǎng)之城”的新名片。揚(yáng)州市民政局2018年底公布的揚(yáng)州中心城區(qū)養(yǎng)老地圖勾勒出整個(gè)城市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,北至邗江區(qū)公道鎮(zhèn),南至開發(fā)區(qū)八里鎮(zhèn),東至江都區(qū)仙女鎮(zhèn),西至邗江區(qū)蔣王街道,已經(jīng)建成35個(gè)頤養(yǎng)示范社區(qū),9個(gè)街道級(jí)日間照料中心,11個(gè)街道級(jí)中心廚房,6家護(hù)理院,33個(gè)養(yǎng)老院。記者發(fā)現(xiàn)在揚(yáng)州市區(qū)周邊的各類特色養(yǎng)老社區(qū),更是吸引南京、上海等周邊客戶前來考察。

  記者在位于揚(yáng)州西郊捺山腳下的石柱山國際康養(yǎng)城看到,這座康養(yǎng)城宛如一個(gè)主打養(yǎng)老的大型綜合社區(qū),包括住宅項(xiàng)目、大型頤養(yǎng)中心、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、恒德護(hù)理院等,而康養(yǎng)城由揚(yáng)州恒豐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司投資建設(shè),目前住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)已經(jīng)“過萬”。以恒德護(hù)理院為例,目前雙人間收費(fèi)是每月3000元,單人標(biāo)準(zhǔn)間每月4000元,按照老年人生活護(hù)理等級(jí)的不同可以個(gè)性化定制服務(wù),收費(fèi)從600至4500元不等。而在當(dāng)?shù)兀有捺山頤樂小鎮(zhèn)、江揚(yáng)天樂湖醫(yī)養(yǎng)中心等項(xiàng)目,集聚上萬人的康養(yǎng)小鎮(zhèn)呼之欲出,似乎也成為特色小鎮(zhèn)發(fā)展熱潮中的一種特別模式。

  除了養(yǎng)老社區(qū),市場(chǎng)還出現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老。2017年12月,北京市民政局正式發(fā)布了共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目“恭和家園”已投入運(yùn)營的消息。記者發(fā)現(xiàn),恭和家園是北京的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目,其中購房者購買的是95%的產(chǎn)權(quán),另外5%產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商自己持有。除此之外,購房者每戶每月還需要繳納一定的服務(wù)費(fèi),包括物業(yè)費(fèi)、管家費(fèi)等費(fèi)用。

  如何平衡

  社會(huì)效益與收益

  養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也與土地拍賣、特色小鎮(zhèn)、共有產(chǎn)權(quán)連上關(guān)系,外部的政策環(huán)境也在支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,但依舊存在著許多風(fēng)險(xiǎn),投資方需要考慮如何平衡社會(huì)效益和投資效益。有投資過養(yǎng)老社區(qū)的陳經(jīng)理告訴記者,大部分民營養(yǎng)老社區(qū)虧損的原因在于入住率的不足,導(dǎo)致運(yùn)營成本無法規(guī)模化管理。一般來說,養(yǎng)老社區(qū)的入住率必須在75%以上,才有實(shí)現(xiàn)盈利的可能。

  “在中國,僅從養(yǎng)老社區(qū)的利潤(rùn)率來看平均在8%左右,純服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)很難迅速盈利。不過,從宏觀角度而言養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是以盈利為第一位,社會(huì)性占據(jù)最主要地位!币晃毁Y深醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)投資基金合伙人對(duì)記者表示。

  以醫(yī)療健康投資為主的高特佳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,從行業(yè)內(nèi)來說只要涉及醫(yī)療健康投資的機(jī)構(gòu),都會(huì)對(duì)養(yǎng)老行業(yè)做研究,目前來看主要關(guān)注兩個(gè)方向:中高收入人群的養(yǎng)老需求以及醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的機(jī)會(huì),尤其是開創(chuàng)針對(duì)老年人的產(chǎn)品和服務(wù)模式,比如一些特定的產(chǎn)品包括多功能浴池、智能馬桶以及行動(dòng)能力差的輔助養(yǎng)老設(shè)備等,這些設(shè)備的針對(duì)性強(qiáng),需求量大,利潤(rùn)空間也比較高。此外,智能養(yǎng)老的產(chǎn)品也是關(guān)注的重點(diǎn)。

  說起養(yǎng)老社區(qū),還是不得不提到開發(fā)商。如今,住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng)天花板讓房企愈發(fā)堅(jiān)定多元化布局。房企也正逐漸轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商,“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”促使房企將養(yǎng)老視為多元化業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國已有近80家地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域,萬科、龍湖、招商蛇口等眾多龍頭房企踴躍入場(chǎng)。

  對(duì)于房企如何吃上“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”這塊蛋糕,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議,開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)在社區(qū)建設(shè)中搭建半獨(dú)立半混居的服務(wù)。“比如一個(gè)小區(qū)有10棟樓,這個(gè)時(shí)候可以單純?cè)O(shè)計(jì)一棟有較好的老年服務(wù)設(shè)施,而老年人平時(shí)社區(qū)生活也可以接觸其他年齡的人群。另外,也需要強(qiáng)調(diào)老年文化建設(shè),不斷創(chuàng)新服務(wù),這都是開發(fā)商需要做的事。(記者 吳家明 李明珠)

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