房地產(chǎn)項目“白名單”拉長 銀行“敢貸、愿貸”仍需加力

　　作為當下房地產(chǎn)工作的重點之一，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制進一步推進，對于各地推送給銀行的房地產(chǎn)項目“白名單”，銀行業(yè)正在持續(xù)跟進，并在近期不斷刷新進度條。整體來看，已放款資金體量相比融資需求仍有一定缺口，相比已批復(fù)的資金規(guī)模也有一定落差。據(jù)了解，整個行業(yè)目前在篩選階段比較審慎，雖然開辟了綠色審批通道，但在資產(chǎn)質(zhì)量方面考察得比較仔細。此外，融資支持從審批到放款也存在時滯效應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在加快推進“白名單”落地和合理控制風險方面，銀行業(yè)需要取得平衡。市場預(yù)期仍需持續(xù)改善，增強市場對未來房地產(chǎn)行業(yè)去化或資產(chǎn)處置的信心，讓“白名單”項目真正符合“白名單”要求。同時，還需在相關(guān)政策方面給予傾斜性支持，降低商業(yè)銀行參與的顧慮。

　　部分馳援資金已到位

　　自今年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》以來，第一批房地產(chǎn)“白名單”項目迅速推出，并在全國多個城市取得重要進展。

　　4月以來，多地金融監(jiān)管部門通報，轄區(qū)內(nèi)“白名單”項目授信和放款規(guī)模取得較大突破。例如，金融監(jiān)管總局廣東監(jiān)管局日前透露，該局轄內(nèi)銀行機構(gòu)已為兩批次“白名單”的245個項目提供授信約737億元，已發(fā)放184億元，項目數(shù)和授信規(guī)模均居全國前列。截至3月末，云南省經(jīng)銀行確認納入第一批白名單項目60個，已對29個項目新發(fā)放貸款22.43億元；湖北已有85個房地產(chǎn)“白名單”項目通過授信審批，信貸金額226.7億元，其中64個項目已獲新發(fā)放貸款119.9億元。

　　從全國來看，數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，商業(yè)銀行對城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制推送的全部第一批“白名單”項目完成審查，其中審批同意項目數(shù)量超過2100個，總金額超過5200億元。

　　部分銀行對“白名單”項目的“精準灌溉”得以推進。例如，中信銀行4月25日表示，截至目前，全國17個城市通過房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制正式向中信銀行推送第一批白名單項目24個，該行批復(fù)金額超70億元，放款金額超30億元，全部按照工程進度“應(yīng)放盡放”。4月10日，浙商銀行表示，該行已落地第一批次“白名單”主辦項目30個，新發(fā)放融資超30億元、新批復(fù)授信超100億元。光大銀行日前表示，共審批通過53個首批“白名單”項目，在全國37個城市實現(xiàn)貸款投放，合計授信超234億元。

　　部分房企也透露了在獲得融資支持方面的進展，在建項目流動性壓力有所緩解。例如，旭輝集團日前表示，在全國的68個項目已入圍“白名單”，其中大部分項目已開始積極對接融資需求。其中15個項目已通過調(diào)整還款節(jié)點、降低利息、置換現(xiàn)有融資等方式，從中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行、平安銀行等獲得了融資支持。

　　仍有實際授信投放困難

　　對于“白名單”項目，多位銀行業(yè)人士告訴記者，行業(yè)較為普遍的做法是，總行成立專門團隊，負責對接房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，并推出相關(guān)工作方案、授信盡職免責細則等配套政策，建立專項審批通道等。部分銀行還強調(diào)指導(dǎo)分行對于“白名單”內(nèi)的、符合授信條件的項目抓落實，推進流程進度。不過，記者調(diào)研業(yè)內(nèi)了解到，整體來看，銀行“敢貸、愿貸”的積極性總體有待提高。

　　國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員任濤對記者表示：“目前市場對整個房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度仍偏審慎，存量隱患問題較多，銷售端困境沒有解決的情況下，未來還款來源難以保證且估值變得比以前更加困難，穩(wěn)定性也更差，導(dǎo)致對‘白名單’項目的新增融資總體缺少市場化動力?！?/p>

　　“從相關(guān)利益方看，‘白名單’項目的認定方并非銀行自身，且‘白名單’項目質(zhì)量參差不齊，這使得雙方對‘白名單’項目的質(zhì)量很難達成一致。從銀行內(nèi)部看，激勵不夠，在盡職免責方面很難具化到‘白名單’項目，內(nèi)部各相關(guān)部門之間也評價不一。從外部看，在資產(chǎn)質(zhì)量、還款方式設(shè)定以及政策性資金支持等方面尚缺乏配合手段，還款來源及資產(chǎn)處置等方面也沒有得到相應(yīng)保障，政策層面給予的激勵措施不夠?！比螡f。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示：“地方銀行在辦理這個業(yè)務(wù)的時候，是要看總行的額度的，有時候總行的額度會跟地方的融資協(xié)調(diào)機制下的需求不匹配。即便能匹配上，畢竟要總行審批，要走很多流程。資金到達項目的速度就變慢了?！?/p>

　　“銷售市場還沒有明顯改善，金融機構(gòu)會結(jié)合市場形勢，從比較審慎的角度推動這種融資，行業(yè)會有些偏保守的做法?！眹儡S進表示，整體來看，房企對資金的渴求還是比較強烈的。

　　多家房企透露，“白名單”項目累計授信額度在公司整體經(jīng)營中占比較小。從整體市場情況看，已放款資金體量相比融資需求仍有較大缺口，相比已批復(fù)的資金規(guī)模也有一定落差。

　　雖然“白名單”在不斷拉長，但部分“出險”房企因資產(chǎn)多處于抵押狀態(tài)，一些項目還未能被納入現(xiàn)有的“白名單”，而這部分項目仍有較強的資金需求。

　　加快進度條需破解堵點

　　在“白名單”項目貸款落地過程中，業(yè)內(nèi)人士呼吁，各方需要同向發(fā)力，減少一些障礙和堵點，共促房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，在“白名單”準入上，還需嚴格審查企業(yè)資質(zhì)和項目背景，確保項目資質(zhì)“達標”，并加強與銀行的溝通，充分協(xié)商達成共識。

　　在加快推進“白名單”落地和合理控制風險之間，還需要取得平衡。

　　任濤認為，在推送“白名單”項目的基礎(chǔ)上，提升銀行對“白名單”項目的市場化篩選甄別能力，力求發(fā)揮擬新增授信行的能動性，將風險降至最低；在主辦行的基礎(chǔ)上，盡量發(fā)揮銀團貸款優(yōu)勢，通過發(fā)揮各參與行的積極性，降低單家銀行的授信風險，提高單家銀行的積極性；關(guān)注推送部門及各相關(guān)利益方在篩選“白名單”項目中出現(xiàn)的道德風險或逆向選擇問題，盡量在前端將“白名單”項目的相關(guān)風險降至最低，為后續(xù)銀行介入“白名單”項目掃清障礙。

　　“需要持續(xù)改善市場預(yù)期，增強市場對未來房地產(chǎn)行業(yè)去化或資產(chǎn)處置的信心，降低市場參與者的顧慮；不斷擠水分、提高項目質(zhì)量，讓‘白名單’項目真正符合‘白名單’的要求，避免一些問題項目混進‘白名單’項目；出臺相關(guān)政策文件，明確盡職免責要求，并在資產(chǎn)質(zhì)量、還款方式設(shè)定等方面給予傾斜性政策支持。”任濤說。