呵護(hù)住房消費(fèi)需求 房地產(chǎn)金融新政頻出

　　聚焦提振住房消費(fèi)需求，各地住房金融政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，將幫助部分借款人從以前的“貸不了”變?yōu)椤百J得了”，而且貸款期限更長(zhǎng)、金額更高。

　　推動(dòng)房貸利率下行、優(yōu)化住房公積金政策，已經(jīng)成為各地助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的重要抓手。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至4月17日，今年以來(lái)各地已出臺(tái)公積金相關(guān)政策約80條；新發(fā)放房貸利率在進(jìn)入“3時(shí)代”后持續(xù)下行，進(jìn)一步減輕購(gòu)房者利息成本。

　　多舉措降低居民購(gòu)房成本

　　關(guān)于今年住房金融政策的主要發(fā)力方向，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，在穩(wěn)市場(chǎng)方面，住房金融政策側(cè)重于降低購(gòu)房成本、減輕購(gòu)房者還款壓力。

　　2月，作為房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），歷史性地下行25個(gè)基點(diǎn)至3.95%，直接推低新發(fā)放房貸利率，并將在貸款重定價(jià)日后持續(xù)推動(dòng)存量房貸利率下行。

　　同時(shí)，在“既管冷、又管熱”的首套房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制作用下，包括廣東省15個(gè)城市、青島、南昌、福州、濟(jì)寧等在內(nèi)的多個(gè)城市，宣布階段性取消首套房貸款利率下限。

　　“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立后，地方政府在符合條件的情況下，可以決定維持、下降或者取消房貸利率下限，推動(dòng)住房貸款利率下降?！闭新?lián)首席研究員董希淼表示。

　　各地的住房公積金政策，迎來(lái)密集的調(diào)整優(yōu)化。比如，僅4月8日，就有北京、廣州、沈陽(yáng)、蘇州等城市發(fā)布住房公積金調(diào)整優(yōu)化措施。

　　其中，廣州住房公積金管理中心明確，使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)自住住房的，一人申請(qǐng)貸款的最高額度調(diào)整至70萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買(mǎi)同一套自住住房共同申請(qǐng)貸款的最高額度調(diào)整至120萬(wàn)元。

　　“從公積金政策來(lái)看，優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、提高公積金最高貸款額度、支持商轉(zhuǎn)公等，仍是當(dāng)前各地公積金政策調(diào)整的核心舉措。公積金支付首付款、公積金異地貸款、公積金法拍貸、增加公積金貸款次數(shù)等也是各地優(yōu)化公積金政策的重要方向?！辈芫ЬП硎尽?/p>

　　新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率創(chuàng)新低

　　在政策引導(dǎo)下，3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.71%，比2月低15個(gè)基點(diǎn)，比上年同期低46個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新低。

　　多地房貸利率已降至歷史最低水平。曹晶晶表示，根據(jù)監(jiān)測(cè)，3月重點(diǎn)城市首套房、二套房平均貸款利率降至3.59%和4.16%，較2021年9月時(shí)的高位分別下降了215個(gè)基點(diǎn)和184個(gè)基點(diǎn)。

　　“多方面措施推動(dòng)房貸利率在短時(shí)間內(nèi)明顯下降。這減輕了居民的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，有望激發(fā)居民住房消費(fèi)的意愿和能力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展?！倍ｍ当硎?，隨著近期越來(lái)越多的城市取消首套住房貸款利率下限，未來(lái)新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率有望繼續(xù)保持在低位。

　　在金融支持護(hù)航下，房地產(chǎn)市場(chǎng)部分?jǐn)?shù)據(jù)邊際提振。比如，3月，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，一季度新建商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比前2個(gè)月降幅收窄。

　　專(zhuān)家建議繼續(xù)引導(dǎo)房貸利率下行

　　展望未來(lái)住房金融政策的調(diào)整優(yōu)化方向，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青建議，除了有序放松限購(gòu)?fù)?，關(guān)鍵是要引導(dǎo)房貸利率有效下行，而且要向市場(chǎng)釋放明確政策信號(hào)。這是當(dāng)前扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵一招，也是下一步穩(wěn)樓市政策的主要發(fā)力點(diǎn)。未來(lái)，還可以繼續(xù)下調(diào)首套房及二套房貸款利率下限、下調(diào)公積金貸款利率等。

　　“從全國(guó)看，應(yīng)繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策?！倍ｍ到ㄗh，在一線(xiàn)城市之外，應(yīng)全面取消限制性措施，加快推動(dòng)地方政府及時(shí)取消不合理的限制性措施；盡快明確宣布暫停實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)融資“三條紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等；繼續(xù)放寬首套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸已經(jīng)結(jié)清，申請(qǐng)房貸即視為首套，適用首套房貸款首付比例和利率水平；引導(dǎo)商業(yè)銀行適當(dāng)降低存量二套房貸款利率，對(duì)多孩家庭推出三套房貸款，進(jìn)一步降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。