2018年全國9城賣地吸金超千億 今年土拍市場要涼涼？

　　導讀：2018年7月，成為全國土地由熱轉冷的一個轉折點，三四線城市土地溢價率出現(xiàn)明顯降幅，從上半年的30%左右下降到下半年普遍不足10%。

　　21世紀經(jīng)濟研究院分析師 盧常樂

　　截至1月22日，包括武漢、石家莊在內的全國多地已經(jīng)完成了2019年的土拍“首秀”，推開了今年的土地市場供應的“大門”。

　　2019年全國樓市調控在“房住不炒”、“租購并舉”和“因城施策”等政策的基調下向深度推進。在此背景下，土地市場供應也成為樓市調控的關鍵力量。那么，究竟2019年土地市場會在怎樣的基礎上向前推進？

　　21世紀經(jīng)濟研究院分析師通過對2018年全國土地市場供應與成交的總體情況進行梳理，發(fā)現(xiàn)去年全國城市土地市場分化加劇的趨勢愈發(fā)明顯，尤其是三四線城市土地市場成交增速明顯。

　　除此之外，在2018年的全國土地拍賣市場表現(xiàn)中，重點城市仍然還是“吸納”土地出讓金的市場核心，全國共有9個城市土地出讓總額超過1000億元。同時，在樓市調控政策頻出的壓力下，全國土地流拍率亦開始攀升，全國租賃土地市場供應量穩(wěn)步提升的整體市場趨勢，這些都為2019年的全國土拍市場奠定了發(fā)展基調。

　　土地市場分化加劇

　　總體來看，2018年全國土地供應面積維持著較高的增速，使得全國土地出讓收入再創(chuàng)新高。

　　1月23日，財政部公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地使用權出讓收入達到6.5萬億元，同比實現(xiàn)了25%的增長。需要注意的是，該增幅相比2017年的40.7%有所收窄。2018年全國土地出讓收入相關支出接近7萬億元，同比增速達到34.2%。

　　相較之下，去年全國的土地市場供應增速則相對平緩。據(jù)諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地市場共供應了30343宗地塊，供應規(guī)劃建筑面積超過24萬平方米，整體供應量增加近1成，成為帶動全年土地成交量及出讓金收入上揚的重要基礎。

　　21世紀經(jīng)濟研究院分析師通過梳理發(fā)現(xiàn)，2018年并非所有的城市都出現(xiàn)了土地出讓金上漲的情況。實際情況是，2018年全國各級城市土地市場分化的現(xiàn)象開始愈發(fā)明顯。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年全國300個主要監(jiān)測城市的土地出讓金總額達到41644億元。從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，受土地成交溢價率整體下滑8個百分點的影響，去年土地出讓金“縮水”近一成；二線城市土地供求同比走高，受調控政策影響小幅下降；三四線城市承接重點城市外溢需求，土地供應熱度持續(xù)，土地收入增幅明顯。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國300個監(jiān)測的城市中，2018年土地出讓收入總額前50個城市中，三四線城市就占據(jù)了19個，占比達38%。其中佛山、嘉興、南通更是躋身排名全國前20。

　　值得一提的是，4個一線城市中也出現(xiàn)了明顯市場分化趨勢。統(tǒng)計顯示，2018年上海和廣州的土地成交量增加，成交金額同比上年上漲了近30%；而北京和深圳則受供應影響，成交金額同比2017年下降了四成左右。

　　21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，當前土地市場的分化趨勢凸顯，實際與熱點一線城市限地價調控政策，以及土地入市節(jié)奏等要素緊密相關。從長期來看，熱點城市的樓市調控壓力仍將持續(xù)，而三四線城市受重點城市外溢需求和棚改推進等政策影響，2019年土地市場分化的整體趨勢或仍將持續(xù)。

　　賣地金額漲幅放緩

　　2018年全國土地市場中，熱點城市的土地出讓收入仍然在全國土地收入總額中占據(jù)相當高的比重。

　　據(jù)諸葛找房整理的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國重點城市土地出讓金共41920.14億元，土地出讓金總額排名前20的城市共成交了21724.07億元，占比超過了50%。

　　具體來看，2018年杭州、上海、北京、廣州、蘇州、武漢、鄭州、天津和成都共計9個城市的土地出讓金總額都超過1000億元，其中杭州市更是以2501.08億元位居全國首位，同比增幅達到了9.08%。

　　在去年土地出讓金總額排名前20的城市中，長沙、西安和青島三座城市成為“黑馬”，分別以同比82.65%、71.79%和67.49%的賣地收入增幅躋身全國前20城市榜單；與此同時，北京、南京和重慶雖亦在賣地收入全國前20榜單中，2018年的土地收入增幅則出現(xiàn)了明顯的回調，分別以-39.81%、-45.03%和-30.84%呈現(xiàn)出較大幅度的負增長態(tài)勢。

　　21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，總體而言，熱點城市仍為土地出讓的市場核心地區(qū)。在此基礎上，拋開不同城市的推地節(jié)奏影響，2018年熱點城市土地出讓金的市場情況，也一定程度上體現(xiàn)出該年度范圍內，其所對應城市在宏觀調控下的樓市發(fā)展趨勢，具體表現(xiàn)在北京、重慶等上年度房價上漲過快的城市土地供應出現(xiàn)明顯降溫；對比而言，長沙、西安和青島等此前房價相對平穩(wěn)的城市則通過加快供地節(jié)奏，推動市場平穩(wěn)快速發(fā)展。

　　另一方面，2018年全國土地出讓的平均溢價率持續(xù)走低，特別是下半年三四線城市的土地成交溢價率降溫明顯。

　　據(jù)諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點城市的土地出讓的平均溢價率在2016年達到55.1%的高峰之后，便開始持續(xù)下滑，至2018年全國土地出讓平均溢價率僅有15.04%。

　　全年一二線城市土地成交溢價率墊底，三四線城市溢價率則普遍高于一二線城市。其中2018年7月，成為全國土地由熱轉冷的一個轉折點，三四線城市土地溢價率出現(xiàn)明顯降幅，從上半年的30%左右下降到下半年普遍不足10%。

　　受其影響，2018年全國土地流拍數(shù)量顯著增加，尤其體現(xiàn)在下半年土地溢價率快速下滑的三四線城市。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年全國300個城市合計流拍土地達到1809宗，其中一線城市流拍21宗；二線城市流拍519宗；三四線城市流拍1269宗，占比達到超過了7成，且多集中在中部三四線城市及部分東部地區(qū)，其中江西、河南流拍的土地宗數(shù)居首。

　　21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，從土地流拍的地域分布來看，這些城市往往對去庫存政策較為依賴。2019年隨著棚改貨幣化改革等政策的調整，以及樓市調控政策的持續(xù)深化，房企拿地將更加謹慎和理性。由此，未來三四線城市的土地流拍現(xiàn)象或持續(xù)加劇。

　　租賃用地供給增加

　　2018年的租賃土地市場在政策與市場的雙重推動下，也迎來了快速發(fā)展期。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2017年7月上海首次推出兩宗100%自持純租賃宅地以來，至2018年底全國已經(jīng)累計推出純租賃土地115塊，全國純租賃土地累計出讓超過了700萬平方米，推動著保障住房租賃產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　過去一年中，上海、南京、杭州、深圳等熱點城市都在加大租賃土地的市場供應量。從純租賃土地的出讓結果來看，上海以61塊純租賃用地，累計規(guī)劃建筑面積395.45萬平方米的市場供應量，位居全國純租賃土地供應的首位。

　　從地域分布上來看，截至2018年底，全國純租賃地塊供應最多的地區(qū)都基本集中在長三角地區(qū)，排在上海之后的南京、杭州與合肥，其成交的純租賃土地面積分別排在全國范圍內的第二、第三和第五位。

　　21世紀經(jīng)濟研究院分析師梳理發(fā)現(xiàn)，蘇州、濟南、安慶和青島均在2018年上半年推出了當?shù)厥袌鲋械氖讐K純租賃地塊，為其他城市的政策跟進起到了很好的示范作用。

　　而從成交的土地平均價格樓面價來看，不同城市的梯隊分布也較為明顯。其中一線城市中深圳以平均成交樓面價7579元/平方米領先全國；上海、濟南和廣州則以平均樓面價超過6000位于第二梯隊；杭州和蘇州的租賃用地成交平均樓面價則在3000元/平方米左右，位居第三梯隊，其他城市均未超過3000元/平方米。

　　21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，2018年成為全國租賃土地供應加速的一年，從各城市租賃用地成交樓面價與住宅用地的成交樓面價對比來看，純租賃土地的價格優(yōu)勢十分明顯。隨著國土局發(fā)布的《2018-2020年住宅用地供應三年滾動計劃》的落地推進，未來租賃土地的市場供應將持續(xù)加速，成為保障“租購并舉”的重要推動支撐力量。