統(tǒng)籌去庫存與保障性住房供給 多地實踐“以購代建”模式

　　6月12日，中國人民銀行在山東省濟(jì)南市召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會。會議指出，設(shè)立保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，是金融部門落實中共中央政治局關(guān)于統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措，有利于通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機(jī)制。

　　5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議（以下簡稱“保交房視頻會議”）提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

　　當(dāng)前，收購存量商品房用于保障性住房成為消化、盤活存量房產(chǎn)的舉措之一。各地正積極探索保障性住房“以購代建”模式，統(tǒng)籌去庫存政策與保障性住房供給。

　　“以購代建”

　　發(fā)揮多重作用

　　在保交房視頻會議召開前，南京、鄭州、重慶、大理等多個城市已經(jīng)展開對采取“以購代建”模式盤活存量住房的探索。

　　在保交房視頻會議召開后，多地積極跟進(jìn)，支持收購部分商品房用作保障性住房。據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，5月17日后已有包括柳州、蘇州、昆明在內(nèi)的至少7個城市明確表態(tài)，將以國企收購的形式，收購一部分商品房用作保障性住房。

　　例如，柳州市住建局6月9日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提到，推動商品住房去庫存，政府“以需定購”并組織符合條件的市屬國有企業(yè)以合理價格收購一部分空置商品房用作保障性住房。

　　6月6日，安徽省淮南市發(fā)布關(guān)于向社會公開征求《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知（征求意見稿）》意見的公告，其中提到，探索試點國有企業(yè)收購空置商品住房用于保障性住房，推動金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用保障性住房再貸款資金予以支持。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，收購部分商品房用作保障性住房可以發(fā)揮多重作用。一是有利于加快保障性住房供給；二是有利于市場庫存的去化；三是本輪將收儲對象定為已建成未出售商品房，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，以收購存量的方式籌集保障性住房不僅能縮短籌建的周期，也更適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。

　　“以需定購”

　　做好籌集工作

　　保障性住房包括了保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）、配售型保障住房等多種類型。中指研究院報告認(rèn)為，根據(jù)住建部的規(guī)劃，“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間）。僅保租房部分，在2024年—2025年仍剩余297萬套（間）的籌集任務(wù)規(guī)模，體量較為龐大。

　　“考慮到今明兩年保租房目標(biāo)仍有一定缺口，未來若將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，既可以加快保租房的籌集進(jìn)度，也可以有效消化市場庫存?！标愇撵o表示，不過，與將市場化長租公寓納入保租房體系的籌集模式相比，國企收儲存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房需要較多增量資金支持。

　　在資金支持方面，5月17日，中國人民銀行副行長陶玲在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計帶動銀行貸款5000億元。

　　陶玲還提到，近期央行將出臺正式文件，并統(tǒng)籌考慮政策銜接，把租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，在全國范圍全面推廣。

　　租賃住房貸款支持計劃于2023年2月份創(chuàng)設(shè)，在重慶、鄭州、天津等8個城市開展試點，支持市場化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。2024年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃余額為20億元。

　　“以需定購”是籌集保障性住房過程中的關(guān)鍵詞。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在上述吹風(fēng)會上強(qiáng)調(diào)，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

　　本次央行召開的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會也強(qiáng)調(diào)，在推進(jìn)保障性住房再貸款政策落地見效時，金融機(jī)構(gòu)和有關(guān)單位要“加強(qiáng)制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅持自愿參與、以需定購、合理定價”。

　　對此，李宇嘉表示，未來地方政府在收購存量商品住房用作保障性住房時，要先確定本地需要多少保障性住房，以及保障性住房的類型、戶型及區(qū)位，并根據(jù)需要在存量市場收購房源。

　　陳文靜建議，可以先在廣州以及核心二線城市等地展開試點。就保租房而言，這些城市住房租賃需求較為旺盛，收購來的存量房產(chǎn)可以得到充分利用，核心城市市場好轉(zhuǎn)也會對全國產(chǎn)生積極作用。

　　“政府收購存量商品住房等模式才剛剛開始，未來隨著各城市大面積推廣，預(yù)計將對去庫存、穩(wěn)市場起到明顯的積極作用，將有利于加快房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)恢復(fù)?！标愇撵o稱。