北京樓市新政滿月，有這些變化！

　　距離6月26日北京樓市新政出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)月時(shí)間，政策效果備受關(guān)注。

　　“新政以來，北京二手房成交量明顯上來了，主要還是‘以價(jià)換量’?！北本〇|城區(qū)某房產(chǎn)中介門店的工作人員對(duì)證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者說。

　　市場(chǎng)反應(yīng)較為積極

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者采訪時(shí)也表示，北京下調(diào)首付比例和房貸利率的新政，對(duì)北京二手房市場(chǎng)成交形成了較明顯的拉動(dòng)，7月到現(xiàn)在，二手房成交量約1.2萬套，7月整月的成交量有望達(dá)到1.5萬套以上。二手房市場(chǎng)成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，同時(shí)，價(jià)格也在底部夯實(shí)的狀態(tài)，買賣雙方議價(jià)空間不斷收窄，在局部板塊還出現(xiàn)了個(gè)別二手成交價(jià)格上漲的情況。

　　北京鏈家研究院根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京新政出臺(tái)以來（6月27日至7月24日），北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14966套，與政策出臺(tái)前的可比時(shí)段（5月30日至6月26日）相比增長(zhǎng)11.8%。

　　北京鏈家研究院分析師冷會(huì)告訴證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者，6月26日北京新政出臺(tái)以來市場(chǎng)反應(yīng)較為積極，成交量較前期有所增長(zhǎng)，成交均價(jià)總體保持平穩(wěn)。

　　冷會(huì)進(jìn)一步表示，二季度北京二手房成交經(jīng)歷了“先外后內(nèi)”的過程。4月30日北京優(yōu)化限購(gòu)政策，允許達(dá)到限購(gòu)套數(shù)家庭加購(gòu)一套五環(huán)外住房，4月至7月上半月五環(huán)外城市發(fā)展新區(qū)二手房交易熱度相對(duì)更高，外圍片區(qū)成交占比也有所提升。自7月開始，伴隨著置換鏈條的穩(wěn)步運(yùn)轉(zhuǎn)，外圍片區(qū)的交易熱度開始向內(nèi)環(huán)傳導(dǎo)。7月以來，低總價(jià)、高總價(jià)房屋成交同時(shí)提升，總價(jià)400萬元以下的房屋成交占比較6月份上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，總價(jià)1000萬元以上及高單價(jià)住房成交比例有所提升，帶動(dòng)成交結(jié)構(gòu)上移。

　　價(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)

　　價(jià)格方面，北京鏈家的數(shù)據(jù)顯示，二季度以來北京二手住房?jī)r(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，6月市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比上升0.5%左右，7月（截至24日）北京鏈家二手住宅成交均價(jià)環(huán)比上升0.4%。

　　對(duì)于價(jià)格上漲的原因，冷會(huì)表示，主要來自交易結(jié)構(gòu)變化，從可比住房?jī)r(jià)格角度來看則較為穩(wěn)定。這主要是由于新增客戶與新增房源開始逆轉(zhuǎn)，供需關(guān)系雖仍然偏向買家，但相較一季度更趨向平衡，有利于價(jià)格的相對(duì)平穩(wěn)。從數(shù)據(jù)來看也是如此，從4月份開始，二手住房成交均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月保持平穩(wěn)運(yùn)行，月均波動(dòng)幅度均在1%以內(nèi)。

　　冷會(huì)認(rèn)為，綜合來看，“6.26”北京新政對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖具有積極作用，較好的政策節(jié)奏與恰當(dāng)?shù)恼吡Χ?，使得全市二手住房市?chǎng)目前達(dá)到了較為理想的量升價(jià)穩(wěn)狀態(tài)，并已持續(xù)一段時(shí)間。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也預(yù)計(jì)，在政策影響下，7月整月北京二手房網(wǎng)簽量有望超過1.5萬套，達(dá)到最近一年多的最高點(diǎn)。

　　從新房市場(chǎng)來看，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月26日—7月25日，北京新建住宅網(wǎng)簽量為4501套，較5月27日—6月25日的3243套上漲了38.8%。

　　不過，郭毅告訴證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者，與去年相比，北京新房市場(chǎng)目前單月成交量仍處在底部盤旋的狀態(tài)。從價(jià)格表現(xiàn)上來看，也并沒有出現(xiàn)折扣收回、價(jià)格回漲的現(xiàn)象?！氨本┒址渴袌?chǎng)成交量的回暖，向新房成交的轉(zhuǎn)化效果還有提升空間?！?/p>

　　對(duì)于出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，郭毅認(rèn)為，核心在于目前北京整體樓市還存在循環(huán)不暢的現(xiàn)象，包括從土地的投資、開發(fā)、開工到竣工的循環(huán)，以及新房到二手房置換的循環(huán)。要讓整個(gè)循環(huán)暢通起來，還需要更加精準(zhǔn)的調(diào)控政策。如北京近期的“以舊換新”政策、剛剛掛牌的門頭溝地塊競(jìng)價(jià)規(guī)則調(diào)整等這類精準(zhǔn)調(diào)控剛剛開始，未來這類調(diào)控或?qū)π路渴袌?chǎng)有效拉動(dòng)，也更有助于從土地、新房、二手房市場(chǎng)整體形成一個(gè)良性循環(huán)，帶動(dòng)市場(chǎng)更加穩(wěn)定向上發(fā)展。

　　土拍規(guī)則優(yōu)化

　　值得注意的是，7月26日，北京供應(yīng)的門頭溝新城地塊，在土拍規(guī)則方面進(jìn)行了三項(xiàng)優(yōu)化。

　　中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，一是競(jìng)買人資格優(yōu)化：對(duì)同一集團(tuán)下的成員企業(yè)，在競(jìng)價(jià)階段的競(jìng)買人資格要求方面有一定的放松。但如果該宗地塊競(jìng)拍至搖號(hào)階段，同一集團(tuán)下的成員企業(yè)中，僅允許保證金最先到賬的一家成員企業(yè)（或多家以一個(gè)聯(lián)合體）參與搖號(hào)。也就是說，搖號(hào)階段的規(guī)則和之前的土拍規(guī)則保持一致，而在競(jìng)價(jià)階段，不再是之前的僅一家成員企業(yè)可以報(bào)名參與競(jìng)拍，而是同一集團(tuán)下的所有成員企業(yè)均有參與機(jī)會(huì)。這一規(guī)則的優(yōu)化，一方面保證了搖號(hào)階段的公平性，另一方面又為同一集團(tuán)下的成員企業(yè)創(chuàng)造了更多參與北京土拍的機(jī)會(huì)。

　　“二是競(jìng)價(jià)階梯優(yōu)化：競(jìng)價(jià)階梯由原來起始價(jià)的5‰調(diào)整為1‰，大幅降低了競(jìng)價(jià)階段的加價(jià)門檻，有利于競(jìng)買人更精確地根據(jù)自身企業(yè)的出價(jià)能力進(jìn)行報(bào)價(jià)。”張凱說，三是超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化：由之前的需滿足北京市建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化為可按國(guó)標(biāo)執(zhí)行。這一調(diào)整能夠在一定程度上降低房企的開發(fā)成本，為房企騰挪出更多的成本資源用在“好房子”的產(chǎn)品打造上。