上海樓市拐點隱現： 土地供應調整致行情分化

　　在4月的供應高峰后，5月上海新房市場供應出現了明顯回落。據上海鏈家市場研究部監(jiān)控，5月以來截至24日，全市共有10個新建商品住宅項目推盤，共計推出房源2200套。

　　一個事實是，剛需盤出現了滯銷傾向。金山某項目推456套新房僅8人搖號，中標率高達5700%。這與4月出現的中高端樓盤參與搖號人數超額情況大相徑庭。

　　上述10個新項目全部位于遠郊，屬剛需盤，且認籌數均未超過房源數，甚至有多個項目推出了幾百套房源，但認籌搖號人數僅個位數。如位于臨港滴水湖畔的艾森公館于5月18日公開搖號，推出111套房源，均價約2.9萬元/平方米，認籌僅18人；3月底4月初，位于同一地段的萬科金域瀾灣推出446套可售房源，均價約30000元/平方米，認籌數達618個，開盤當天即售罄。

　　上海鏈家市場分析師趙葆根表示，前期部分新房項目搖號過熱行情，是之前供應量較低，需求長期積累所造成。隨著4月以來供應端放量，供求關系進一步調節(jié)。將有更多新房項目，面臨目標客源消耗較大、定位近似產品競爭等問題，這都將增加它們以價換量的壓力。對于意圖在新房市場入市的購房者而言，也應該在供求關系趨向緩和的情況下，進一步保持理性步調。

　　成交行情分化

　　從5月新推盤情況來看，大多數樓盤的搖號人數都在推盤量的40%以下。隨著4月供應端放量，市場預期總體趨向理性。

　　據統(tǒng)計，除了上海遠郊區(qū)的超低價格剛需項目，一些離市區(qū)更近、價格相對更貴的剛需、剛改型項目開盤同樣不利。比如，位于上海嘉定新城的盤古園府于3月初推出共416套房源，均價約35300-43350元/平方米，但開盤當天僅82人認籌。

　　上海鏈家數據顯示，4月以來，上海出現了一個月多的新房供應高峰，全市新建商品住宅已先后有32個項目、1.12萬套房源入市；而截至5月21日，這些房源中已網簽的僅0.35萬套。仍有近七成的供應房源，尚未完全釋放至市場中。

　　趙葆根指出，行情分化的原因是多層面的。首先，推出房源的受眾群體對搖號情況有較大影響。例如，部分項目推出的為別墅房源，受眾群體十分有限。

　　其次，諸如南橋新城、臨港新城、嘉定主城區(qū)等板塊，本就是近年新房推盤較為集中的區(qū)域，今年以來推盤量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大消耗，板塊內定位近似的新房、次新房項目，也形成一定的競爭。

　　同時，購房者更青睞于一二手房價格倒掛的區(qū)域。如4月前灘豪宅項目中糧前灘海景壹號遭熱捧，因該項目此前獲批單價約7.3萬元/平方米，彼時周邊二手房的價格已普遍達每平方米9萬元以上。

　　而上海遠郊的嘉定新城、青浦、金山等區(qū)域，雖然新房也限價，但其價格并沒有像市區(qū)新房、尤其是豪宅項目那樣被壓制得過低，也未出現一二手房價格明顯倒掛的現象。

　　上海中原市場分析師盧文曦認為，“部分剛需盤性價比不高是促使購房人數變少的一個重要原因”。