房企跨界醫(yī)療效益可期　切莫有“賺快錢”思維

　　中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后 盤和林

　　“醫(yī)院有其自身獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，經(jīng)營模式與房地產(chǎn)完全不同。房企需要不懈地探索，切莫抱著房地產(chǎn)賺快錢的思維，精耕細(xì)作方能殺出一條轉(zhuǎn)型之路。”

　　近日，泰禾集團(tuán)宣布其醫(yī)療三級(jí)醫(yī)聯(lián)體框架將首落成都。早在2000年，房地產(chǎn)行業(yè)就對(duì)醫(yī)療領(lǐng)域躍躍欲試。到2015年，房地產(chǎn)進(jìn)軍醫(yī)療圈已呈蜂擁狀態(tài)，數(shù)十家房企包括萬達(dá)集團(tuán)、恒大集團(tuán)、富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、碧桂園等紛紛宣布進(jìn)軍醫(yī)療地產(chǎn)，但是就各房企跨界醫(yī)療的現(xiàn)狀來看，恐怕是野心大，落地盈利難。

　　房企如此熱衷跨界醫(yī)療事業(yè)，背后莫過于三大推動(dòng)力。

　　首先，醫(yī)療地產(chǎn)土地成本較低，能預(yù)留更大的獲利空間。土地成本在當(dāng)今這個(gè)時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不彰自顯。對(duì)比2000-3000元/平方米的住宅用地價(jià)格，150元/平方米的醫(yī)療用地價(jià)格對(duì)開發(fā)商的吸引力顯而易見。

　　其次，地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代漸遠(yuǎn)，醫(yī)療行業(yè)風(fēng)生水起，地產(chǎn)+醫(yī)療迎來轉(zhuǎn)型升級(jí)好時(shí)期。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐年下降，自2012年投資增長速度明顯放緩，相比之下伴隨著我國養(yǎng)老、健康政策的推動(dòng)，醫(yī)療行業(yè)市場巨大，盈利空間充足，成長看好。

　　最后，“十三五”規(guī)劃將“健康中國”上升為國家戰(zhàn)略，并出臺(tái)一系列利好醫(yī)療投資的政策，房地產(chǎn)商對(duì)于國家政策一向是嗅覺靈敏。隨著老齡化社會(huì)的到來，醫(yī)療將在很長時(shí)間內(nèi)成為民生的重要需求，作為新的增長極，房地產(chǎn)企業(yè)緊隨其行。

　　雖然跨行醫(yī)療道路上房地產(chǎn)企業(yè)比肩接踵，但是真正落地并盈利的企業(yè)少之又少。2016年萬達(dá)曾宣布將在上海、成都、青島投資150億元，建立的3所綜合性國際醫(yī)院，截至目前都尚未按計(jì)劃投資開工。雖然恒大醫(yī)院率先開業(yè)，但是每天不超過10人的門診量，以及空無一人的病房區(qū)，這些都證明了房地產(chǎn)跨醫(yī)療道路遠(yuǎn)比大家想象的復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)跨界醫(yī)療領(lǐng)域只是開始，顧頭不顧尾的做法實(shí)在值得各大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真考量。

　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)投資具有周期長、資金投入規(guī)模巨大、受政策影響較大的特點(diǎn)，地產(chǎn)+醫(yī)療作為新型資金量需求龐大的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在決定跨界投資前，需綜合考慮公司全盤發(fā)展計(jì)劃以及后續(xù)資金鏈的供應(yīng)，以避免因?yàn)槊つ扛�風(fēng)使得項(xiàng)目一開始就處于擱置狀態(tài)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)投資醫(yī)療領(lǐng)域的資金規(guī)模主要集中于1億-100億元之間，以10億元居多，此金額是適于醫(yī)療投資的，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)來講處于較好的試錯(cuò)機(jī)會(huì)金額的范疇，但仍舊有不少企業(yè)投資遠(yuǎn)大于此規(guī)模。比如日前，秦禾就表示要投資800億-1000億元于醫(yī)療領(lǐng)域，并做好了十年不盈利的準(zhǔn)備，在地產(chǎn)+醫(yī)療的試水期，這樣一個(gè)巨大的投資明顯不是一個(gè)理性的決策。

　　厘清地產(chǎn)醫(yī)療之間的權(quán)責(zé)范圍，選擇適合的進(jìn)入方式至關(guān)重要。目前地產(chǎn)商所涉及的醫(yī)療領(lǐng)域主要包括醫(yī)院地產(chǎn)開發(fā)、醫(yī)院投資運(yùn)營、醫(yī)療器械藥品和服務(wù)以及非診療服務(wù)這四個(gè)領(lǐng)域。對(duì)四個(gè)領(lǐng)域的覆蓋程度不同，決定了地產(chǎn)+醫(yī)療不同的進(jìn)入方式，主要有并購、合作、投資和自建這四種方式。合作是目前的主流進(jìn)入方式，即房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)建造，并給予少量經(jīng)營股權(quán)。采取合作的方式雖然給予了醫(yī)療機(jī)構(gòu)以專業(yè)領(lǐng)域空間，但是后續(xù)醫(yī)師招募、醫(yī)院管理運(yùn)營和品牌建設(shè)才是長期的重點(diǎn)難題，建設(shè)一套完善的成熟的地產(chǎn)+醫(yī)療體系，依舊需要房地產(chǎn)企業(yè)長期不斷的探索，更需要國家相關(guān)領(lǐng)域的政策法規(guī)的不斷規(guī)范、支持。

　　近年來，養(yǎng)老、健康中國、特色小鎮(zhèn)是我國重要發(fā)展目標(biāo)，除了地產(chǎn)+醫(yī)療處于戰(zhàn)略發(fā)展紅利期，養(yǎng)老、社區(qū)也是新戰(zhàn)略時(shí)期的發(fā)展窗口。在逐步探索發(fā)展地產(chǎn)+醫(yī)療的時(shí)期，積極促進(jìn)向地產(chǎn)+養(yǎng)老和健康小區(qū)產(chǎn)業(yè)的演化升級(jí)，也不失為新的發(fā)展機(jī)遇，更是解決人民日益增長的美好生活需求和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾所需長期追求的目標(biāo)。

　　總之，地產(chǎn)+醫(yī)療不失為一條房企轉(zhuǎn)型或多元化之路，效益可期，或成房企發(fā)展新趨勢(shì)之一。但醫(yī)院有其自身獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，經(jīng)營模式與房地產(chǎn)完全不同。房企需要不懈地探索，切莫抱著房地產(chǎn)賺快錢的思維，精耕細(xì)作方能殺出一條轉(zhuǎn)型之路。