受困融資渠道收窄 房企千方百計(jì)調(diào)降負(fù)債率

　受困融資渠道收窄 房企千方百計(jì)調(diào)降負(fù)債率

    中國證券報(bào)記者 江鈺鈴

    “我們最近一期披露的資本債務(wù)率在7成5左右，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到120%以上。近期，我們從資本注入、拓寬融資渠道等方面著手做工作，相信半年報(bào)負(fù)債率將下降�！比A北某國資背景房企財(cái)務(wù)總監(jiān)李明(化名)近日忙于對(duì)各路投資者解釋目前公司的財(cái)務(wù)狀況。中國證券報(bào)記者采訪多家房地產(chǎn)企業(yè)了解到，千方百計(jì)降低資本負(fù)債率，成為多數(shù)房企財(cái)務(wù)工作的重中之重。2018年以來，伴隨著房地產(chǎn)融資渠道收窄、銷售端去庫周期拉長，房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的工作量驟然加重。

　　錢貴了

　　陳順(化名)擔(dān)任某港股上市房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人將近8年。這家公司的大部分樓盤和地塊集中在京津冀和長三角地區(qū)，2017年銷售額大約為300億元的規(guī)模。公司2017年以來逐漸調(diào)整業(yè)務(wù)策略，開始向京津冀和長三角以外的地區(qū)擴(kuò)張，以趨避原有業(yè)務(wù)集中地區(qū)越來越嚴(yán)的樓市調(diào)控政策。為此，陳順主管的部門主動(dòng)對(duì)接新進(jìn)地區(qū)的銀行和其他房企。

　　“目前的市場形勢(shì)下，在新的地區(qū)開拓市場比較困難。除非自己具備能夠支撐在新區(qū)域發(fā)展的資金實(shí)力，或者與當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的房企合作拿地開發(fā)�！标愴樚寡裕�2017年，公司僅在浙南、深圳和合肥等地零星拿地�！盎�本上都是和當(dāng)?shù)胤科蠛献鳎�通過他們?cè)诋?dāng)?shù)劂y行的既有授信取得資金拿地。”對(duì)于2018年的發(fā)展，陳順表示，難以拿到便宜的錢。

　　陳順給中國證券報(bào)記者算了一筆賬，“中長期開發(fā)貸目前的整體利率在6.5%-9%不等，土地款配資的利率更高；中票利率在5%左右；永續(xù)債的利率第一期維持在7%。如果要續(xù)，利率會(huì)更高。公司債的利率也在5%以上，有些甚至達(dá)到7%-8%。”。

　　李明的感受基本相同�！芭c2017年之前比，現(xiàn)在的錢不能同日而語。那時(shí)3%的利率比比皆是。但現(xiàn)在，比如發(fā)債，即使給到9%，也不一定能發(fā)�！�

　　事實(shí)上，房企融資渠道收緊、成本提升，成為行業(yè)面臨的共同問題。

　　5月30日，合生創(chuàng)展31億元規(guī)模的2018年非公開發(fā)行公司債券中止發(fā)行。6月15日，金融街?jǐn)M發(fā)行的50億元公司債中止。此外，泰禾、富力、碧桂園等多家房企今年以來相繼中止相關(guān)債券發(fā)行。

　　根據(jù)海通證券報(bào)告，截至6月8日，2018年以來，24家房企發(fā)行了公司債，總額為1125億元；中止21次，擬發(fā)行規(guī)模合計(jì)1510億元。中止金額超過發(fā)行金額。

　　林亮(化名)所在的民營房企就是上述中止了公司債發(fā)行的房企之一。他在該公司擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)�！叭谫Y渠道寬松時(shí)，公募債、私募債、銀行貸款、信托等渠道都比較通暢�！绷至练Q，2017年下半年以來，很多融資渠道對(duì)房企的“指標(biāo)化”要求越來越嚴(yán)，“負(fù)債率、規(guī)模、排名、項(xiàng)目具體進(jìn)展，甚至包括股權(quán)結(jié)構(gòu)”。

　　6月中旬，林亮所在的部門緊鑼密鼓地準(zhǔn)備一個(gè)私募債券項(xiàng)目相關(guān)材料。他介紹，“募集資金用途方面增加了部分關(guān)于自持物業(yè)經(jīng)營長租品牌的內(nèi)容，還要求降低純住宅開發(fā)方向的投入�！�

　　降低負(fù)債率

　　在2018年4月召開的年度股東大會(huì)以及年前召開的年終工作會(huì)議上，陳順和李明所在的公司董事會(huì)和管理層均要求財(cái)務(wù)部門密切關(guān)注負(fù)債率。

　　中國證券報(bào)記者采訪的上述3家房企的資本負(fù)債率均超過75%。其中，陳順?biāo)�在的房企超過80%。

　　“國資大股東要求，公司今年的重點(diǎn)工作之一就是降低負(fù)債率�！崩蠲魈寡�，這在一定程度上令公司管理層處于兩難抉擇�！敖档拓�(fù)債率，就得砍掉一些信貸和發(fā)債，縮減債務(wù)規(guī)模。但公司發(fā)展又需要新的資金支撐，需要新的信貸和發(fā)債來支撐�！崩蠲鞅硎�，為了達(dá)到股東的相關(guān)要求，公司一段時(shí)間沒有拍地，而是忙于消化既有庫存項(xiàng)目，或選擇較輕資產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)或受限較少的商業(yè)資產(chǎn)開發(fā)。

　　新借債務(wù)方面，多選擇可以在表外體現(xiàn)的永續(xù)債。“今年做了一定規(guī)模的永續(xù)債，不算在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中，一定程度上緩解了負(fù)債率的繼續(xù)攀升�！崩蠲鹘榻B說。