房企融資連遭“緊箍咒” 信托融資成本攀升

　　目前中小型房企的平均融資成本已經(jīng)高達(dá)12%–15%，而大型房企則在8%–10%之間

　　■本報(bào)見習(xí)記者 閆晶瀅

　　時(shí)值盛夏，房企融資卻提前進(jìn)入寒冬。

　　自2016年10月份以來(lái)，房地產(chǎn)監(jiān)管政策不斷收緊。去年，監(jiān)管部門開啟了新一輪全面調(diào)控，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。而近期，多個(gè)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行密集表態(tài)，房地產(chǎn)融資渠道再次遭遇“緊箍咒”。

　　6月27日，國(guó)家發(fā)改委召開新聞發(fā)布會(huì)宣布，房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，僅限于歸還存量外債。6月28日，住建部等七部委聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，直指房企“違規(guī)銷售”，銷售回款到位速度或受影響。而在此之前，已有十余家房企發(fā)債中止，品種包括小公募和私募，涉及金額超過(guò)500億元。

　　天風(fēng)證券研究報(bào)告顯示，今年一季度，龍頭房企和大型房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流依然維持大規(guī)模凈流入，且較去年同期分別小規(guī)模增長(zhǎng)6.25%和7.34%，而中型房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)，小型房企籌資現(xiàn)金凈流入規(guī)模大幅下降，僅為去年同期的27%。據(jù)同策研究院總監(jiān)張宏偉透露，目前中小型房企的平均融資成本已經(jīng)高達(dá)12%-15%，而大型房企的融資成本基本在8%-10%之間。

　　事實(shí)上，在全國(guó)多地樓市調(diào)控維持收緊態(tài)勢(shì)的背景下，房企銷售回款到位速度遲緩，而在資本市場(chǎng)融資、海外發(fā)債、銀行貸款、公司債券等融資渠道不斷收緊的態(tài)勢(shì)下，“非標(biāo)融資”成了部分中小房企最后的救命稻草。然而，在監(jiān)管趨嚴(yán)的大背景下，以信托為代表的“非標(biāo)融資”亦不肯輕舉妄動(dòng)，房企融資成本也逐漸水漲船高。

　　北京某信托公司業(yè)務(wù)總監(jiān)向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹稱，“現(xiàn)在我司對(duì)融資方的最低要求是百?gòu)?qiáng)房企，其次還要考慮項(xiàng)目位置，對(duì)于二線以下城市基本不予考慮�！睂�(duì)于實(shí)際融資成本，該業(yè)務(wù)總監(jiān)表示，由于涉及多方因素考慮，融資成本有所不同，但即使是實(shí)力雄厚的大型房企，成本也普遍在8%以上，甚至可到兩位數(shù)水平。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)用益信托在線數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅就今年6月份，市場(chǎng)上共成立集合資金信托產(chǎn)品676只，合計(jì)規(guī)模為1155.06億元，平均年收益率為7.62%。其中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共有200只，占比29.59%；合計(jì)規(guī)模363.44億元，占比31.47%；平均年收益率為8.05%，超過(guò)平均水平0.43個(gè)百分點(diǎn)，在各類投資領(lǐng)域中收益水平“一枝獨(dú)秀”。

　　而以在售產(chǎn)品來(lái)看，在某財(cái)富管理人員推送給《證券日?qǐng)?bào)》記者的“近期在售信托項(xiàng)目信息”中，共了推薦42款信托產(chǎn)品，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就有27款之多，且收益率全部在8%以上，收益率在9%的房地產(chǎn)信托共有14款，占比近半。在資金端，房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率持續(xù)飆升，房企融資成本趨勢(shì)由此可見一斑。

　　中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)特約研究員周萍表示，目前房企融資需求仍較大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)調(diào)控與金融強(qiáng)監(jiān)管的壓力下，房企發(fā)債、銀行貸款、股權(quán)融資等融資渠道或進(jìn)一步受限，短期對(duì)信托融資的需求或難以降低。