樓市樣本觀察：開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆?四川三四線城市樓市或降溫

　　眉山市公共資源交易中心在8月7日下午發(fā)布的一則公告，引起了房地產(chǎn)業(yè)界的廣泛關(guān)注。

　　這則名為“2018（S）—1、2號(hào)宗地拍賣時(shí)間延期公告”的信息稱，原定于8月8日上午開始的土地拍賣，將延期20天至8月28日舉行。

　　盡管官方未公布延期原因，但接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的數(shù)位地產(chǎn)界人士均認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求放緩的背景下，自2016年開始持續(xù)火爆的三四線城市土拍將有所降溫。

　　眉山土拍延期

　　位于成都平原西南部的眉山市，最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直頗受關(guān)注。

　　2015年底，眉山市為推進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫(kù)存，對(duì)農(nóng)民購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼，獲得了包括住建部在內(nèi)的多部門認(rèn)可；另外，由于眉山與成都主城區(qū)距離較近，同時(shí)擁有天府新區(qū)部分片區(qū)、四川自貿(mào)區(qū)眉山拓展區(qū)等優(yōu)勢(shì)，在成都主城區(qū)“限價(jià)、限購(gòu)”的影響下，眉山市在最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于火爆銷售態(tài)勢(shì)。

　　來(lái)自地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析機(jī)構(gòu)銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，眉山土地成交均價(jià)106.52萬(wàn)元/畝，2017年則為263.99萬(wàn)元/畝，增長(zhǎng)了147.8%；平均樓面地價(jià)更是從700元/㎡增長(zhǎng)至1961元/㎡，增長(zhǎng)率高達(dá)180%，平均溢價(jià)率從2016年的5.04%增長(zhǎng)為67.03%。

　　不僅眉山市，四川省多個(gè)三四線城市的土地出讓收入均出現(xiàn)高速增長(zhǎng)。四川省內(nèi)江市財(cái)政局公布的數(shù)據(jù)稱，2018年上半年內(nèi)江土地出讓收入強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)——全市土地出讓收入完成全年計(jì)劃的75.7%，是去年同期的3.3倍，接近去年全年完成數(shù)。其中，內(nèi)江經(jīng)開區(qū)上半年完成了6.82億元的土地出讓收入，增長(zhǎng)高達(dá)996.5%，完成預(yù)算的137.9%。

　　而土地市場(chǎng)火熱的背后，是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的火熱。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢的四川省多個(gè)縣級(jí)城市房?jī)r(jià)，2018年價(jià)格均較2016年出現(xiàn)了超100%的增長(zhǎng)。

　　“四川省三四線城市從2016年開始上漲到現(xiàn)在的主要原因包括兩個(gè)方面。從內(nèi)部講，二孩政策的放開、國(guó)家棚改政策的刺激，以及全國(guó)性地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，都是推高這些城市房?jī)r(jià)的因素”，一位不愿具名的地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“從外部講，則是全國(guó)性的樓市反彈所傳導(dǎo)的結(jié)果，尤其是2017年成都市主城區(qū)開始限價(jià)和限購(gòu)以后，大量的地產(chǎn)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向三四線城市需求機(jī)會(huì)”。

　　樓市進(jìn)入下半場(chǎng)

　　進(jìn)入8月后，多個(gè)信號(hào)表明，房地產(chǎn)企業(yè)在四川省三四線城市的拿地?zé)崆榛驅(qū)⒔档汀?/p>

　　除眉山市出現(xiàn)土拍延期外，通過(guò)與數(shù)家在四川省三四線城市有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的人士溝通，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，對(duì)于下半年，各個(gè)地產(chǎn)公司的普遍態(tài)度是“謹(jǐn)慎拿地，必須達(dá)到可控的利潤(rùn)水平，同時(shí)加速取得預(yù)授權(quán)許可證，爭(zhēng)取回籠資金”。

　　一名就職于四川省某三線城市的國(guó)土部門負(fù)責(zé)人亦感受到了變化，他表示，“我們和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溝通中已經(jīng)明顯感受到，他們的熱情在消退，我所知的幾家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)明確告知今年三季度將不再拿地�！�

　　“過(guò)去我們認(rèn)為，高鐵開通將利于三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但經(jīng)過(guò)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分三四線城市受到一線城市的虹吸效應(yīng)影響，由此看當(dāng)前交通軌道發(fā)展依然是雙刃劍”，上述地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)分析師稱。

　　“從2016年開始，三四線城市中的剛需人群，以及中心城市外溢的投資客的購(gòu)房需求已經(jīng)獲得充分滿足，我們判斷三四線城市的需求量基本飽和，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，未來(lái)還能否繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，關(guān)鍵還是在于地方的常住人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否能夠支撐起不斷上漲的房?jī)r(jià)”，一位房企負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

　　就常住人口而言，盡管四川省統(tǒng)計(jì)局在今年3月的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2011年后，該省常住人口持續(xù)增長(zhǎng)。而2017年，從省外流入成都的常住人口達(dá)46.6萬(wàn)人。

　　但根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的不完全統(tǒng)計(jì)，2017年末部分地區(qū)常住人口增長(zhǎng)情況依然緩慢，如巴中市2017年末常住人口同比增加5300人、內(nèi)江市增加6700人、西昌市增加2200人、攀枝花市增加500人，而雅安市2017年末的常住人口同比減少1900人。

　　產(chǎn)業(yè)方面，四川省統(tǒng)計(jì)局稱在召開2018年上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)時(shí)，指出“部分市州經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回落幅度較大甚至下降等問(wèn)題值得重點(diǎn)關(guān)注”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，這是近年來(lái)四川省統(tǒng)計(jì)局首次就市州一級(jí)的經(jīng)濟(jì)狀況公開表態(tài)。

　　具體而言，部分市州的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回落，主要指上半年攀枝花市多個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（GDP、規(guī)上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均可支配收入、 固定資產(chǎn)投資 、工業(yè)投資）不及預(yù)期，以及內(nèi)江市和涼山州的固定資產(chǎn)投資下降。

　　但與此同時(shí)，攀枝花市上半年房地產(chǎn)卻出現(xiàn)“開發(fā)投資和銷售兩旺”——全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)49.1%，商品房銷售面積增長(zhǎng)41.8%，連續(xù)22個(gè)月實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　“攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的因素，第一是與鄰近的西昌相比，處于較低區(qū)間，第二是康養(yǎng)投資驅(qū)動(dòng)”，前述接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的地產(chǎn)分析師稱，“但城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展能否持續(xù)由土地政策推動(dòng)，是值得關(guān)注的問(wèn)題”。

　　“國(guó)內(nèi)很多三四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人口持續(xù)流出，缺乏對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的支撐，這是這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素之一”，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱。（編輯：包芳鳴）