合肥因城施策祭樓市“新八條” 二線城市調(diào)控全面升溫

　　一度因?qū)W區(qū)房過熱而引發(fā)關(guān)注的合肥，忽然升級樓市調(diào)控政策。4月5日晚間，合肥市發(fā)布的《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），涉及學(xué)位制調(diào)整、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等八條政策，這也成為合肥版的“史上最嚴(yán)調(diào)控”。

　　《通知》指出，在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上，實行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位。

　　同時，限制合肥市2套住房以上的戶籍家庭認購二手房；暫停企業(yè)購房資格；將司法拍賣房納入限購范圍。這些做法既有較強的針對性，也修補了原有的政策漏洞。

　　合肥新政頗受外界關(guān)注，因其既體現(xiàn)了因城施策的個案價值，又具有一定的普遍意義。

　　近幾個月來，針對部分區(qū)域的市場異動，監(jiān)管層頻繁對樓市調(diào)控。在去年的中央經(jīng)濟工作會議和今年的政府工作報告連續(xù)提及后，“大城市住房突出問題”成為今年政策的重點之一。

　　作為一個東部二線城市，合肥樓市的升溫，被認為是供應(yīng)不足、學(xué)區(qū)房周期、人才新政刺激、炒作氛圍濃厚等多個因素疊加的結(jié)果。有分析人士認為，隨著一線城市在年初啟動樓市調(diào)控并產(chǎn)生效果，市場熱點正在向二線城市轉(zhuǎn)移，合肥正是表現(xiàn)活躍的二線城市之一。

　　在調(diào)控路徑和調(diào)控手段上，二線城市均緊隨一線城市。在合肥此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經(jīng)陸續(xù)出手調(diào)控。其中，部分二線城市的一些條款，力度甚至超過了一線城市。

　　合肥樓市異動始末

　　合肥樓市的異動，從去年四季度就已出現(xiàn)。合肥當(dāng)?shù)胤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，在合肥濱湖、高新區(qū)等熱點區(qū)域，通過各種手段炒作房價的現(xiàn)象屢有發(fā)生，其中包括捂盤惜售、經(jīng)營貸入市、散播恐慌情緒等。受此影響，部分樓盤的價格快速上漲，一些人通過倒賣房號獲利。

　　在此之前，合肥房價已維持3年多的平穩(wěn)。一些購房者認為，隨著上海、南京、蘇州等長三角城市房價上漲，作為安徽省“單核城市”的合肥，很可能緊隨其后，并進入一個新的上漲周期。

　　進入2021年，隨著學(xué)區(qū)房周期到來，恐慌情緒蔓延至合肥政務(wù)區(qū)等熱點學(xué)區(qū)。前述人士表示，除了占學(xué)位外，購房者還帶著資產(chǎn)保值的訴求，提前入手學(xué)區(qū)房，這也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房供需關(guān)系驟然緊張。他表示，在一些熱門學(xué)區(qū)房小區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)坐地起價的現(xiàn)象。

　　為此，3月以來，合肥已經(jīng)多次出手打擊樓市亂象。3月2日，合肥出臺二手房網(wǎng)簽新規(guī)，意在避免虛假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多賣的現(xiàn)象發(fā)生；3月11日，合肥多部門對11家重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及4家重點房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)負責(zé)人進行約談；3月18日，合肥市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布“關(guān)于不得參與炒房”的公示；3月23日，合肥房管局再次約談了惡意炒房的業(yè)主。

　　此次出臺的新政，帶有極強的針對性。合肥對二手房劃定限購范圍，包含了濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新區(qū)等近期的熱點區(qū)域，同時還將幾乎所有熱門學(xué)區(qū)的二手房納入限購。

　　新政還涉及了價格限制、住房貸款管理、打擊亂象等方面，均被認為是切中當(dāng)下熱點的措施。

　　另一個值得注意的措施是增加供應(yīng)。按照計劃，合肥將在近年居住用地平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增長10%，確保全市不少于9000畝，并單列租賃住房用地900畝。

　　前述人士表示，這一措施十分重要，因為合肥樓市的土地開發(fā)速度和庫存規(guī)模均不足，難以消化驟然釋放的需求。尤其是在大量引進人才后，這種缺口更為凸顯。

　　去年9月，合肥發(fā)布人才引進政策，對于重點產(chǎn)業(yè)、重點人群，通過提供人才免費租房、補貼購房以及發(fā)放崗位補貼、柔性引才獎補等措施，讓各類人才“邊安居、邊就業(yè)”。其中，租賃補貼、購房補貼和首套房不限購等優(yōu)惠政策，在吸引人才落戶的同時，也對樓市形成了刺激。

　　根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期僅有2.8個月，在全國100個熱點城市中，僅高于浙江湖州。

　　二線城市全面加碼調(diào)控

　　合肥樓市的上漲軌跡，頗能代表二線城市的一些共同特征。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，近期很多二線樓市的升溫，都有著長期平穩(wěn)后的看漲心態(tài)、信貸資金大量進入樓市、學(xué)區(qū)房交易周期到來等因素，部分城市還有著人才新政的刺激。

　　他還表示，在此之前，不少二線城市的庫存偏低，供需基本面較為緊張。

　　貝殼研究院則認為，隨著一線城市調(diào)控的效果逐步顯現(xiàn)，樓市熱點正在向重點二線城市轉(zhuǎn)移。其中，今年2月，二線城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房價環(huán)比漲幅均在前十名，市場溫度較高。

　　市場熱點從一線城市向二三線城市蔓延，從東部城市向中西部城市蔓延，歷來是樓市上漲周期中的共同特征。樓市調(diào)控政策的出臺，也大多沿著這一路線。

　　今年以來，上海通過“滬十條”的發(fā)布打響了2021年樓市調(diào)控“第一槍”，此后又以幾乎“一天一新政”的節(jié)奏，堵住了假離婚、贈與房產(chǎn)等小漏洞，給炒房客以沉重打擊。北京、廣州、深圳也通過各種“打補丁”的方式，對樓市進行調(diào)控。

　　二線城市的調(diào)控?zé)岢保瑒t出現(xiàn)在今年3月，并在全國“兩會”結(jié)束后持續(xù)升溫。在合肥推出此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經(jīng)陸續(xù)出手調(diào)控。

　　從住建部的督導(dǎo)路線上，也不難看出這種趨勢。今年1月下旬至2月，住建部副部長倪虹帶隊先后在上海、深圳、北京等城市調(diào)研督導(dǎo)。3月初，督導(dǎo)組奔赴杭州、無錫�！皟蓵�”剛結(jié)束，督導(dǎo)組奔赴成都、西安。3月末，住建部又督導(dǎo)了南昌的房地產(chǎn)調(diào)控。

　　從調(diào)控內(nèi)容上，二線城市也在向一線城市全面看齊，在某些方面甚至有過之而無不及。比如，合肥對新出讓的土地實施住房均價控制，與部分一線城市實施的“限房價、競地價”政策有相似之處。而對于二手房的“定向限購”，則屬于合肥首創(chuàng)。

　　多數(shù)分析人士指出，隨著樓市傳統(tǒng)“小陽春”的到來，以及市場熱點的轉(zhuǎn)移，越來越多的二線城市將加碼調(diào)控，前期已經(jīng)啟動調(diào)控的一線城市，則會進一步對政策進行鞏固。

　　盡管合肥的調(diào)控政策有著因城施策的個案性質(zhì)，但仍然不會突破大城市調(diào)控的總體框架。國務(wù)院參事特約研究員、原國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源近日表示，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在著一些深層次的問題，比如炒作，金融屬性越炒越強，房價漲幅過高過快。而“大城市住房突出問題”有兩個，一是房價過高，二是還有相當(dāng)數(shù)量的人買不起房子。

　　他在“2021中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”上表示，針對這些問題，過去更多是從需求角度來解決，比如限購、限貸等，下一步要在供給側(cè)上想辦法。一方面要加大供給，另一方面，加大保障型住房的力度，完善住房的保障體系。