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合肥因城施策祭樓市“新八條” 二線城市調(diào)控全面升溫

21世紀(jì)經(jīng)濟報道

  一度因?qū)W區(qū)房過熱而引發(fā)關(guān)注的合肥,忽然升級樓市調(diào)控政策。4月5日晚間,合肥市發(fā)布的《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》),涉及學(xué)位制調(diào)整、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等八條政策,這也成為合肥版的“史上最嚴(yán)調(diào)控”。

  《通知》指出,在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上,實行同一套住房,6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個學(xué)位,3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位。

  同時,限制合肥市2套住房以上的戶籍家庭認購二手房;暫停企業(yè)購房資格;將司法拍賣房納入限購范圍。這些做法既有較強的針對性,也修補了原有的政策漏洞。

  合肥新政頗受外界關(guān)注,因其既體現(xiàn)了因城施策的個案價值,又具有一定的普遍意義。

  近幾個月來,針對部分區(qū)域的市場異動,監(jiān)管層頻繁對樓市調(diào)控。在去年的中央經(jīng)濟工作會議和今年的政府工作報告連續(xù)提及后,“大城市住房突出問題”成為今年政策的重點之一。

  作為一個東部二線城市,合肥樓市的升溫,被認為是供應(yīng)不足、學(xué)區(qū)房周期、人才新政刺激、炒作氛圍濃厚等多個因素疊加的結(jié)果。有分析人士認為,隨著一線城市在年初啟動樓市調(diào)控并產(chǎn)生效果,市場熱點正在向二線城市轉(zhuǎn)移,合肥正是表現(xiàn)活躍的二線城市之一。

  在調(diào)控路徑和調(diào)控手段上,二線城市均緊隨一線城市。在合肥此次新政之前,武漢、西安、成都、南京等城市已經(jīng)陸續(xù)出手調(diào)控。其中,部分二線城市的一些條款,力度甚至超過了一線城市。

  合肥樓市異動始末

  合肥樓市的異動,從去年四季度就已出現(xiàn)。合肥當(dāng)?shù)胤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,在合肥濱湖、高新區(qū)等熱點區(qū)域,通過各種手段炒作房價的現(xiàn)象屢有發(fā)生,其中包括捂盤惜售、經(jīng)營貸入市、散播恐慌情緒等。受此影響,部分樓盤的價格快速上漲,一些人通過倒賣房號獲利。

  在此之前,合肥房價已維持3年多的平穩(wěn)。一些購房者認為,隨著上海、南京、蘇州等長三角城市房價上漲,作為安徽省“單核城市”的合肥,很可能緊隨其后,并進入一個新的上漲周期。

  進入2021年,隨著學(xué)區(qū)房周期到來,恐慌情緒蔓延至合肥政務(wù)區(qū)等熱點學(xué)區(qū)。前述人士表示,除了占學(xué)位外,購房者還帶著資產(chǎn)保值的訴求,提前入手學(xué)區(qū)房,這也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房供需關(guān)系驟然緊張。他表示,在一些熱門學(xué)區(qū)房小區(qū),已經(jīng)出現(xiàn)坐地起價的現(xiàn)象。

  為此,3月以來,合肥已經(jīng)多次出手打擊樓市亂象。3月2日,合肥出臺二手房網(wǎng)簽新規(guī),意在避免虛假房源、限制交易情形房源被交易、出售,和一房多賣的現(xiàn)象發(fā)生;3月11日,合肥多部門對11家重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及4家重點房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)負責(zé)人進行約談;3月18日,合肥市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布“關(guān)于不得參與炒房”的公示;3月23日,合肥房管局再次約談了惡意炒房的業(yè)主。

  此次出臺的新政,帶有極強的針對性。合肥對二手房劃定限購范圍,包含了濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新區(qū)等近期的熱點區(qū)域,同時還將幾乎所有熱門學(xué)區(qū)的二手房納入限購。

  新政還涉及了價格限制、住房貸款管理、打擊亂象等方面,均被認為是切中當(dāng)下熱點的措施。

  另一個值得注意的措施是增加供應(yīng)。按照計劃,合肥將在近年居住用地平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增長10%,確保全市不少于9000畝,并單列租賃住房用地900畝。

  前述人士表示,這一措施十分重要,因為合肥樓市的土地開發(fā)速度和庫存規(guī)模均不足,難以消化驟然釋放的需求。尤其是在大量引進人才后,這種缺口更為凸顯。

  去年9月,合肥發(fā)布人才引進政策,對于重點產(chǎn)業(yè)、重點人群,通過提供人才免費租房、補貼購房以及發(fā)放崗位補貼、柔性引才獎補等措施,讓各類人才“邊安居、邊就業(yè)”。其中,租賃補貼、購房補貼和首套房不限購等優(yōu)惠政策,在吸引人才落戶的同時,也對樓市形成了刺激。

  根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計,截至今年2月底,合肥的新建商品住宅去化周期僅有2.8個月,在全國100個熱點城市中,僅高于浙江湖州。

  二線城市全面加碼調(diào)控

  合肥樓市的上漲軌跡,頗能代表二線城市的一些共同特征。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,近期很多二線樓市的升溫,都有著長期平穩(wěn)后的看漲心態(tài)、信貸資金大量進入樓市、學(xué)區(qū)房交易周期到來等因素,部分城市還有著人才新政的刺激。

  他還表示,在此之前,不少二線城市的庫存偏低,供需基本面較為緊張。

  貝殼研究院則認為,隨著一線城市調(diào)控的效果逐步顯現(xiàn),樓市熱點正在向重點二線城市轉(zhuǎn)移。其中,今年2月,二線城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房價環(huán)比漲幅均在前十名,市場溫度較高。

  市場熱點從一線城市向二三線城市蔓延,從東部城市向中西部城市蔓延,歷來是樓市上漲周期中的共同特征。樓市調(diào)控政策的出臺,也大多沿著這一路線。

  今年以來,上海通過“滬十條”的發(fā)布打響了2021年樓市調(diào)控“第一槍”,此后又以幾乎“一天一新政”的節(jié)奏,堵住了假離婚、贈與房產(chǎn)等小漏洞,給炒房客以沉重打擊。北京、廣州、深圳也通過各種“打補丁”的方式,對樓市進行調(diào)控。

  二線城市的調(diào)控?zé)岢保瑒t出現(xiàn)在今年3月,并在全國“兩會”結(jié)束后持續(xù)升溫。在合肥推出此次新政之前,武漢、西安、成都、南京等城市已經(jīng)陸續(xù)出手調(diào)控。

  從住建部的督導(dǎo)路線上,也不難看出這種趨勢。今年1月下旬至2月,住建部副部長倪虹帶隊先后在上海、深圳、北京等城市調(diào)研督導(dǎo)。3月初,督導(dǎo)組奔赴杭州、無錫!皟蓵眲偨Y(jié)束,督導(dǎo)組奔赴成都、西安。3月末,住建部又督導(dǎo)了南昌的房地產(chǎn)調(diào)控。

  從調(diào)控內(nèi)容上,二線城市也在向一線城市全面看齊,在某些方面甚至有過之而無不及。比如,合肥對新出讓的土地實施住房均價控制,與部分一線城市實施的“限房價、競地價”政策有相似之處。而對于二手房的“定向限購”,則屬于合肥首創(chuàng)。

  多數(shù)分析人士指出,隨著樓市傳統(tǒng)“小陽春”的到來,以及市場熱點的轉(zhuǎn)移,越來越多的二線城市將加碼調(diào)控,前期已經(jīng)啟動調(diào)控的一線城市,則會進一步對政策進行鞏固。

  盡管合肥的調(diào)控政策有著因城施策的個案性質(zhì),但仍然不會突破大城市調(diào)控的總體框架。國務(wù)院參事特約研究員、原國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源近日表示,目前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在著一些深層次的問題,比如炒作,金融屬性越炒越強,房價漲幅過高過快。而“大城市住房突出問題”有兩個,一是房價過高,二是還有相當(dāng)數(shù)量的人買不起房子。

  他在“2021中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”上表示,針對這些問題,過去更多是從需求角度來解決,比如限購、限貸等,下一步要在供給側(cè)上想辦法。一方面要加大供給,另一方面,加大保障型住房的力度,完善住房的保障體系。

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