精準調(diào)控 多地遏制房企非理性拿地

　　多家上市房企日前公告到期債券已經(jīng)違約或面臨違約的風(fēng)險，償債壓力增加。為了防范土地市場風(fēng)險，降低房企杠桿，不少地方出臺政策，限制非理性拿地。

　　償債壓力較大

　　藍光發(fā)展8月2日晚公告，近期公司及下屬子公司新增到期未能償還的債務(wù)本息金額為54.13億元（包含公司未能于2021年7月29日償付的一般短期融資券本息金額7.46億元，以及根據(jù)公司于2021年7月27日召開的公司中期票據(jù)持有人會議表決通過的加速清償?shù)狡诠�司中期票�?jù)本息金額41.74億元）。截至2021年8月2日，公司累計到期未能償還的債務(wù)本息金額合計159.97億元（包括銀行貸款、信托貸款、債務(wù)融資工具等債務(wù)形式）。目前公司正在與上述涉及的金融機構(gòu)積極協(xié)調(diào)解決方案。

　　關(guān)于債務(wù)逾期的原因，藍光發(fā)展表示，因受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，自2020年末至今，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流回速放緩，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張，公司出現(xiàn)部分債務(wù)未能如期償還的情況。公司流動性階段性緊張導(dǎo)致債務(wù)逾期，將會對公司經(jīng)營和融資產(chǎn)生較大影響。為化解公司債務(wù)風(fēng)險，公司正全力協(xié)調(diào)各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關(guān)問題。同時，公司將在債權(quán)人委員會和持有人會等溝通協(xié)調(diào)機制下，制定短中長期綜合化解方案，積極解決當(dāng)前問題。

　　除已經(jīng)違約的公司外，不少上市公司近日發(fā)布公告指出，可能出現(xiàn)到期償付困難的情形。

　　陽光100中國日前公告，根據(jù)2021年到期金額為2億美元的6.50%可轉(zhuǎn)換債券條款及條件，于到期日，2021年美元債券的未償還本金及應(yīng)計利息總額將分別為5091萬美元及147萬美元，很可能發(fā)生2021年債券的條款及條件下的違約事件。公司已籌措到所需資金，并預(yù)期于到期日后的十個工作日內(nèi)支付本金連同應(yīng)計利息。此外，公司一直與2021年債券持有人商討，以便獲得到期日的延長。

　　有的公司通過變賣股權(quán)或資產(chǎn)的方式，緩解資金壓力。

　　中國恒大8月10日晚公告，公司正在接觸潛在獨立第三方投資者，探討出售旗下部分資產(chǎn)，包括但不限于出售恒大汽車及恒大物業(yè)的部分權(quán)益。

　　遠東資信研報顯示，重點房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營杠桿開始受到限制，有利于約束房企激進擴張行為，降低信用風(fēng)險。今年下半年，房地產(chǎn)需求將下降，積壓了很多存量項目的房企面臨去化壓力。

　　聯(lián)合拿地存風(fēng)險

　　不少房企出于減輕拿地資金壓力等目的，使用聯(lián)合方式積極拿地。

　　綠地控股8月10日晚發(fā)布7月新增房地產(chǎn)項目情況簡報。7月公司新增1個房地產(chǎn)項目，為廣東佛山禪城區(qū)南莊59畝住宅項目。該項目位于南莊大道北側(cè)，橫二路南側(cè)。項目用地面積約3.95萬平方米，容積率3.0，計容建筑面積約11.85萬平方米，土地用途為住宅用地，總地價8.89億元。公司擁有該項目50%權(quán)益。以上項目，未來可能因引進合作方共同開發(fā)等原因?qū)е鹿�司在項目中所占的�?quán)益比例發(fā)生變化。

　　這種方式并非有利無弊，有的上市公司就因為聯(lián)合拿地出了“岔子”。

　　宋都股份8月10日晚回復(fù)上交所監(jiān)管工作函，指出放棄前期競得的杭政儲出【2021】8號地塊，相關(guān)部門不予返還公司繳納的5000萬元保證金。原因是與地塊合作意向方祥生控股（集團）有限公司浙北區(qū)域公司單方面不參與本次合作有關(guān)。公司已委托常年法律顧問單位上海錦天城（杭州）律師事務(wù)所向祥生方寄送《律師函》，要求祥生方承擔(dān)締約過失責(zé)任，并積極妥善處理賠償事宜。

　　除8號地塊外，宋都股份還指出，子公司競拍獲得12號地塊（即天目醫(yī)藥港地塊）土地使用權(quán)后，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司（簡稱“浙江寶龍”）主動接洽公司，希望就天目醫(yī)藥港地塊進行合作開發(fā)。但此后，浙江寶龍明確表示放棄合作，嚴重打亂了公司整體資金排布的計劃和節(jié)奏，導(dǎo)致同一時間節(jié)點項下，公司集中資金支出金額放大。為了與預(yù)期整體獲取土地權(quán)益總額保持一致、保證公司整體現(xiàn)金流安全，公司決定放棄競得的8號地塊土地使用權(quán)。

　　遏制非理性拿地

　　8月10日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2021）》，提出北京市將構(gòu)建“房地聯(lián)動、一地一策”機制，房地產(chǎn)精準調(diào)控向縱深推進，根據(jù)不同地塊具體情況，設(shè)定不同的土地競買或房屋銷售條件，如設(shè)定地價上限、競政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競建高品質(zhì)住宅、競企業(yè)自持房屋比例、執(zhí)行差異化稅收信貸優(yōu)惠政策、制定優(yōu)先購房順序等，遏制非理性拿地行為，堅決穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，切實提升住房品質(zhì)。

　　此前，杭州針對第二批集中出讓地塊的競價規(guī)則進行適當(dāng)調(diào)整，規(guī)定競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買，并將溢價率上限由30%調(diào)整為20%。其中，“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10%。

　　此外，天津、深圳推遲了“兩集中”出讓土地的掛牌出讓時間。

　　8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)披露，61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓公告時間延長至2021年8月31日，掛牌起始時間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月1日9:00起，掛牌截止時間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日，掛牌起始總價合計533.2億元。

　　此前，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告，中止出讓22宗地塊，起始總價約421.98億元。