房地產(chǎn)的財(cái)富管理：房產(chǎn)超配階段已過(guò)

　　房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，無(wú)論是B端還是C端，都產(chǎn)生了不可逆的變化。

　　對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，如今監(jiān)管環(huán)境逐步收緊，面對(duì)限房?jī)r(jià)及高成本擠壓下的利潤(rùn)變薄趨勢(shì)，行業(yè)被“擠壓”了嗎？高集中度如何破解？

　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，縱向能力方面，財(cái)務(wù)、金融、市值管理及收并購(gòu)能力有深入嗎？橫向能力方面，產(chǎn)品、不動(dòng)產(chǎn)管理、公司治理能力有強(qiáng)化嗎？

　　對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房子作為此前多年最炙手可熱的資產(chǎn)，是否還能持續(xù)其投資價(jià)值？

　　9月17日晚，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第21屆年會(huì)”在上海召開(kāi)，民生加銀基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在“財(cái)富夜話”環(huán)節(jié)針對(duì)上述話題發(fā)表了全面見(jiàn)解。

　　資產(chǎn)的預(yù)期在改變

　　“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的�！边@句定調(diào)，是由內(nèi)而外貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的基本法則。

　　關(guān)于房地產(chǎn)監(jiān)管政策的變化趨勢(shì)，鐘偉表示，目前政策的總基調(diào)與頗具代表性的2017年3月份房地產(chǎn)調(diào)控政策（即“317新政”）沒(méi)有任何改變，房子的居住屬性一直在被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

　　鐘偉認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)監(jiān)管政策相對(duì)會(huì)比較穩(wěn)定，他表示，明年市場(chǎng)調(diào)控還是會(huì)延續(xù)目前的政策慣性，周期性放松并不會(huì)到來(lái)，趨勢(shì)性煎熬仍是未來(lái)的主題。

　　但鐘偉提到了一個(gè)擔(dān)心，房?jī)r(jià)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)——房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去的預(yù)期已經(jīng)持續(xù)了20年，當(dāng)前受到多家規(guī)模房企陷入流動(dòng)性危機(jī)的影響，或許公眾對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)倒過(guò)來(lái)，這將背離“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

　　房產(chǎn)超配階段已過(guò)

　　在鐘偉看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力分為縱向能力和橫向能力，兩者共同決定了房企的整體水平。

　　縱向能力主要指房企的財(cái)務(wù)、金融、市值管理及兼并收購(gòu)能力。

　　鐘偉表示，如果把房地產(chǎn)看成一個(gè)準(zhǔn)金融產(chǎn)品，跨周期運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，大多數(shù)房企的薄弱點(diǎn)其實(shí)是縱向的金融能力、融資能力。他以華潤(rùn)為例，其強(qiáng)大的融資能力決定了，在長(zhǎng)周期、大體量的城市運(yùn)營(yíng)和城市更新項(xiàng)目方面，華潤(rùn)這種優(yōu)秀企業(yè)具備一騎絕塵的優(yōu)勢(shì)。

　　鐘偉認(rèn)為，縱向金融能力也決定了企業(yè)的估值水平，縱向金融能力優(yōu)秀的企業(yè)，往往能夠在金融機(jī)構(gòu)得到較高的客戶評(píng)級(jí)，在資本市場(chǎng)拿到較高的估值。

　　他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，規(guī)�；�全國(guó)性的房企，需要學(xué)習(xí)商業(yè)銀行，進(jìn)行資金合理配置以及建設(shè)內(nèi)部資金池，將集團(tuán)相對(duì)有限的金融資源配置到最有效率的區(qū)域市場(chǎng)、城市和項(xiàng)目中，逐漸淘汰回報(bào)確定性比較差的、周期比較長(zhǎng)的項(xiàng)目，繼而逐漸從全國(guó)普遍撒胡椒的公司，瘦身變成只深耕有持續(xù)穩(wěn)定回報(bào)區(qū)域的健康公司。

　　而橫向能力主要指企業(yè)的產(chǎn)品、不動(dòng)產(chǎn)管理、公司治理能力。

　　鐘偉分析認(rèn)為，公司治理能力并不是指集團(tuán)對(duì)區(qū)域、城市、項(xiàng)目公司的三級(jí)或兩級(jí)管控，或者是按照戰(zhàn)區(qū)進(jìn)行的扁平化管控，而是模塊化管理。

　　“對(duì)于集團(tuán)來(lái)講，如果總估值高度依賴于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模塊，即便公司拓展了物業(yè)管理、商業(yè)等模塊，其總估值也不會(huì)高�！辩妭ケ硎�，模塊化公司治理的關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)所有者權(quán)益最大化，讓各個(gè)板塊相對(duì)獨(dú)立，并把成熟的板塊價(jià)值在資本市場(chǎng)予以兌現(xiàn)。

　　關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)依然處于變革前列，未來(lái)的住宅形態(tài)還有很大的想象空間，美好生活的居住需求有無(wú)限延展性，所以新崛起公司進(jìn)行彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)還在。

　　根據(jù)此前權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查，大城市的家庭財(cái)富配置里，房產(chǎn)占家庭財(cái)富凈值比達(dá)到百分之七八百。談及房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置手段的預(yù)判時(shí)，鐘偉認(rèn)為，如果要調(diào)整資產(chǎn)配置，盡量選擇淘汰房齡較長(zhǎng)的房產(chǎn)，總體上，他認(rèn)為房地產(chǎn)配置已經(jīng)走出了“應(yīng)該大量持有”的階段，也就是資產(chǎn)超配的階段，未來(lái)股票、基金等權(quán)益類配置將變得重要起來(lái)。他并建議，財(cái)富資產(chǎn)到達(dá)一定高度的家庭，家族信托不失為一種可靠而適宜的選擇。