逾八成房企未及格、銷售罕見負增長 樓市神話已成往事？

　　2018年，頭部房企萬科提出“活下去”的口號，還被認為是好學(xué)生的杞人憂天。卻沒想到，謹(jǐn)慎派的“一家之言”，竟成為了全行業(yè)的“集體焦慮”。

　　逾8成典型房企未完成全年目標(biāo)的2021，“活下去”成為了房地產(chǎn)行業(yè)的主要命題。

　　目標(biāo)落空，頭部房企紛紛折戟

　　房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年百強房企目標(biāo)完成率遠不及歷史同期，披露年度業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模房企中，逾8成未完成目標(biāo)。

　　這一年，從土地端的集中供地、融資端的三道紅線，到房貸端的大舉收緊，調(diào)控裹挾著行業(yè)蹣跚前行。對于房企而言，銷售困難、回款困難、利潤下滑，乃至債務(wù)違約、資金鏈斷裂、裁員降薪，都成為了壓在駱駝身上的一根根稻草。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從公布銷售目標(biāo)的32家典型房地產(chǎn)企業(yè)看，恒大以僅61.5%的完成率墊底。風(fēng)雨飄搖之前，恒大在2020年還交出了以108.3%超額完成目標(biāo)的成績單。首創(chuàng)置業(yè)排名倒數(shù)第二，僅完成800億元目標(biāo)的68.3%。

　　全年銷售額三甲的龍頭房企碧桂園、萬科和融創(chuàng)的表現(xiàn)也不甚理想，目標(biāo)完成率分別是88.9%、78.5%和93.4%，均未達標(biāo)，且在32家房企中處于中后部位置。

　　連續(xù)多年未披露銷售目標(biāo)的萬科，在2021年罕見立下7900億元的flag。這一數(shù)字較其2020年銷售業(yè)績超出12%，但最終僅完成78.5%，直接將尚未在7000億+陣營站穩(wěn)腳跟的萬科再度拉回6000億行列。

　　11月，網(wǎng)上流傳一份萬科內(nèi)部的倡議書，曾高喊“活下去”的萬科再度倡議“節(jié)衣縮食”，打造“戰(zhàn)時氛圍”。

　　但這次，萬科不再是“一個人”了。12月，旭輝控股集團CEO、執(zhí)行董事林峰也發(fā)文表示：“地產(chǎn)已經(jīng)進入青銅時代，是一個冰河期與寒武紀(jì)，要做好漫長冬天的準(zhǔn)備。”

　　腰部走強，中小房企殺入修羅場

　　大批企業(yè)“重回青銅”令人唏噓，也讓完成銷售目標(biāo)的房企更加引人關(guān)注。

　　32家房企中，僅有6家房企完成銷售目標(biāo)，分別是綠城中國、濱江集團、越秀地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮集團和華潤置地，都是體量較大的腰部房企。其中，綠城中國、濱江集團與大發(fā)地產(chǎn)更是“提前交卷”，于11月份便完成全年目標(biāo)。

　　公告顯示，2021年綠城實現(xiàn)銷售額超3509億元，同比增長約21%。濱江集團2021全年累計銷售金額1691億元，同比增長24%，二者目標(biāo)完成率分別達113.2%和112.8%。

　　這兩位表現(xiàn)亮眼的“優(yōu)等生”，最大的共同點便是都屬于浙系房企。從二者2021年的項目來看不難發(fā)現(xiàn)，以杭州為重點的布局策略是兩家房企銷售業(yè)績逆勢上揚的關(guān)鍵。

　　熱火朝天的杭州樓市在這一年依然走出了獨立行情：新房成交量近19萬套，創(chuàng)近5年新高；全年銷售額超6200億元，一舉刷新了2020年4500億元的記錄。

　　大發(fā)地產(chǎn)則是完成銷售目標(biāo)的房企中唯一目標(biāo)未過千億的。未進入“千億俱樂部”的剩下5家房企分別為弘陽地產(chǎn)、銀城國際、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)。這5個“難兄難弟”不僅目標(biāo)完成率未達到行業(yè)均值，還包含2家暴雷企業(yè)，即花樣年和當(dāng)代置業(yè)。

　　規(guī)模與資金、盈利與負債，似乎已成為中小房企頭上的緊箍咒。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對此表示，研究后疫情時代下的市場新機會，是中小房企謀求生存的重要邏輯。

　　進入負增長時代，房企還能做什么？

　　以上種種無不證明著，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨大洗牌。曾經(jīng)“碧萬恒”三強格局隨著融創(chuàng)的加入和恒大的掉隊被打破，三強的門檻也在逐步降低。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園、萬科、融創(chuàng)分別以累計銷售7588.2億元、6203億元和5976億元位列前三，合計19767億元。相比2020年碧桂園、恒大、萬科銷售分別達到7888.1億元、7038億元和7011億元，縮水明顯。

　　“領(lǐng)頭羊”的乏力也讓行業(yè)大盤的變天成為意料之中。

　　據(jù)克而瑞發(fā)布于12月31日的年度銷售排行榜，以操盤口徑統(tǒng)計，百強房企2021年全年銷售額總計11.08萬億元，同比降低3.5%。百強房企權(quán)益口徑2021年合計銷售8.88萬億元，同比負增長6%。

　　房地產(chǎn)業(yè)上一次出現(xiàn)明顯下行走勢，還要回溯到2008年。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，房地產(chǎn)行業(yè)已告別“白金時代”，進入“零增長時代”。

　　好在監(jiān)管層并沒有對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入不利局面視而不見，自2021年9月以來屢屢釋放糾偏信號。從中央經(jīng)濟工作會議均提出的“更好滿足購房者的合理住房需求”“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”，到官方重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，無疑是給心灰意冷的行業(yè)注入強心劑。

　　這也使得往年是樓市傳統(tǒng)冬歇期的歲末年初，依然有多地從放松預(yù)售資金監(jiān)管、人才購房補貼、出臺“限跌令”等方面出手不斷，各大開發(fā)商促銷推貨動作頻頻。

　　仿佛都在昭示著，2022年的樓市依然不會平凡。