中小房企樣本：中梁“舍車保帥”回歸地產(chǎn)

　　中梁控股（02772.HK，簡稱“中梁”）組織架構(gòu)再調(diào)整。

　　1月17日，中梁架構(gòu)調(diào)整方案流出，控股集團總部相關(guān)職能與地產(chǎn)集團總部整合，控股總部部分員工轉(zhuǎn)崗地產(chǎn)集團。沒有明確落實崗位的員工將被裁撤。

　　1月17日下午，21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，中梁此次裁員人數(shù)在200人出頭，此外，“財務(wù)共享”“信息化”“審計”三大業(yè)務(wù)板塊超過100人轉(zhuǎn)崗地產(chǎn)集團。裁員將按照法律規(guī)定的“N+1”（含績效工資）進行支付，1月員工福利費用結(jié)算至1月，包括休假與報銷。截至記者發(fā)稿時止，部分中梁控股集團總部員工還在休假階段，部分員工已陸續(xù)回公司辦理離職補償手續(xù)。

　　一石激起千層浪。實際上，在中梁之前，長三角區(qū)域早已有房企開啟裁員減薪動作，比如新力、陽光城等。包括大發(fā)、寶龍、新城等等多家并沒有“爆雷”的房企，也進行過一輪組織架構(gòu)調(diào)整與人員裁撤。

　　“元旦之后（老板）還是在這邊辦公的，上周就去了地產(chǎn)那邊辦公了�！币幻�中梁控股集團前員工透露。盡管如此，他在1月16日下午收到集團關(guān)于組織調(diào)整相關(guān)事項的通知時，還是感到了意外。

　　斷臂自救

　　有中梁員工將這次組織架構(gòu)調(diào)整稱之為“一夜回到上市前”。中梁控股集團平臺公司成立于2019年，當年上市之后，董事長楊劍開始試水創(chuàng)新業(yè)務(wù)，招攬精英人士開拓基建聯(lián)盟、并購聯(lián)盟等等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。知情人士對21世紀經(jīng)濟報道記者透露，楊劍在創(chuàng)新業(yè)務(wù)上投入了巨額資金。

　　高峰時期，中梁控股集團平臺公司員工有600多人，經(jīng)過2021年下半年的調(diào)整裁撤之后，此次大裁員之前只剩300多人。

　　當然，楊劍投入到孵化創(chuàng)新業(yè)務(wù)里的資金，來自于中梁地產(chǎn)紅利周期內(nèi)賺的錢，如今地產(chǎn)行情下行，中梁布局的一些三四線城市成交出現(xiàn)斷崖式下滑，主營業(yè)務(wù)的“輸血”功能自然大幅減弱。楊劍不得不“斷臂求生”。

　　根據(jù)中梁前不久披露的12月未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)顯示，中梁在2021年1-12月合約銷售金額（全口徑）1718億元，同比略有增長，但12月單月銷售額同比是下滑的。

　　相比其他同行因為某個突發(fā)事件而產(chǎn)生股債雙殺等一系列反應(yīng)，中梁目前為止還沒有發(fā)生公開市場的違約事件。反觀該公司內(nèi)部最近半年所做的調(diào)整，是在“歸攏”地產(chǎn)集團業(yè)務(wù)。比如，此前從地產(chǎn)集團裂變出來、與地產(chǎn)集團平級的京津冀集團、粵港澳集團、長三角集團等板塊業(yè)務(wù)，最近又合并回地產(chǎn)集團了。

　　1月17日午市休盤期間，中梁公告，集團已由其于中國的境內(nèi)銀行賬戶匯出所有必需的資金至其境外銀行賬戶，用于2022年1月票據(jù)到期時(即2022年1月31日)償還余下的本金金額及應(yīng)計利息。截至記者發(fā)稿時止，中梁股價3.73港元，跌1.32%，市值133.6億港元。

　　中梁于2021年12月29日公布，累計本金總額達6881萬美元(占初始發(fā)行本金額約27.52%)的2022年1月票據(jù)已被注銷。截至中梁此次公告前，2022年1月票據(jù)的未償還本金額為1.81億美元。

　　據(jù)披露，中梁于2022年1月11日至2022年1月14日，進一步購回2022年1月票據(jù)累計本金總額達3169.3萬美元，占2022年1月票據(jù)初始發(fā)行本金總額的約12.68%。

　　截至2022年1月14日，中梁已購回(但未注銷)累計本金總額5189.3萬美元，占目前未償還2022年1月票據(jù)約28.64%；及本集團已購回累計本金總額1.21億美元，占2022年1月票據(jù)初始發(fā)行本金總額約48.28%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，中梁此時公告披露贖回即將到期美元債，可以是對外公開確認不會有債務(wù)展期或違約動作，一方面為了表明公司現(xiàn)金流尚可控；另一方面，結(jié)合該公司當天傳出裁員的消息，釋放資金正向信息有助于公司下一步的發(fā)展。

　　實際上，中梁控股集團平臺的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，內(nèi)部一直將之看作是創(chuàng)始人楊劍在地產(chǎn)之外的試驗田，由于組織板塊較多，幾年間，平臺人來人往，內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整更是常態(tài)，本就沒有太多業(yè)務(wù)積累與業(yè)績成效。因此在公司面臨行業(yè)普遍存在的流動性問題之時，忍痛斷臂自救，也是可以預(yù)見的結(jié)果。

　　時近年關(guān)，多家房企年終裁員減薪。一名業(yè)內(nèi)人士進一步指出，房企調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，裁員減薪已是多發(fā)事件。隨著行業(yè)震蕩加深，洗牌逐漸進入深水區(qū)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，爆雷或裁員，都是企業(yè)經(jīng)營壓力增大或經(jīng)營業(yè)績惡化的一種體現(xiàn)。裁員也基本上符合行業(yè)預(yù)期。從2021年房企的經(jīng)營情況看，投資業(yè)務(wù)萎縮、企業(yè)降低成本需求大。相比一些房企采取“人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化”等說法，現(xiàn)在更多房企傾向于公開化了；當然也要注意，企業(yè)裁員過量，也容易引起司法爭議與監(jiān)管方面的管控。

　　在中梁內(nèi)部人士看來，這僅僅是楊劍放棄創(chuàng)新業(yè)務(wù)，回歸地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的表現(xiàn)。行業(yè)整體遭遇下行行情，房企不得不做出調(diào)整。

　　阿米巴模式利弊

　　再有情懷的老板，也跨不過成本管控這道坎。楊劍的阿米巴模式，在中梁遭遇此次行業(yè)巨變中，將演變出怎樣的結(jié)果？

　　在2019年7月赴港上市之前，中梁的阿米巴模式已聞名業(yè)內(nèi)，但旁觀者未必清，只有局中人，才知道個中奧妙。

　　“與其他房地產(chǎn)基金不一樣的地方在于，中梁阿米巴模式是投資人做股東，而非債主。”一名中梁阿米巴投資人對21世紀經(jīng)濟報道記者獨家分享，其于2019年作為投資人參與過中梁兩期基金投資，成為了中梁項目的小股東。

　　概括來說，中梁阿米巴模式就是高凈值投資人通過中梁表外的一家房地產(chǎn)基金通道投資中梁地產(chǎn)項目，投資人變成股權(quán)投資之后，與項目深度捆綁。中梁設(shè)置了一套小股東“優(yōu)先”機制，項目由客戶強監(jiān)管，“外面世界不管發(fā)生什么，項目的錢不能隨便拿走”。

　　如此一來，中梁小股東們在項目盈利的時候收獲超額分紅；作為優(yōu)先級股權(quán)持有人，中梁地產(chǎn)項目出現(xiàn)虧損的時候，先虧損中梁投資的部分權(quán)益，且由于中梁不是大股東，在項目有利潤時，小股東依然會獲得一定利潤分紅。市場不好的時候，“劣后”的中梁如果要把項目拿走，得先給付小股東的本金。

　　“中梁財富做的是小圈子的房地產(chǎn)基金。”前述投資人透露，中梁起步于溫州，最初由楊劍的親戚成立了一個地產(chǎn)基金，初始的投資人圈子是一群溫州的小老板。“當年中梁拿的項目都很好，收益率很高，楊劍也舍得與投資人分享高利潤，基金募集規(guī)模也越來越大�！�

　　前幾年，對于楊劍治下的中梁阿米巴模式能圈住那么多小股東，業(yè)內(nèi)充滿了好奇，能看懂的高凈值客戶也不多。中梁可以說是房地產(chǎn)紅利周期內(nèi)房地產(chǎn)基金投資樣本的孤例。市場中能與之媲美的僅有旭輝旗下的一只基金。

　　這兩年房地產(chǎn)市場行情不好，中梁阿米巴投資人的利潤分紅在減少。確切地說，這兩年項目去化放緩，中梁部分進入回收本金階段的小股東們在2021年已經(jīng)不能如期拿到本金了�！暗�這些小股東是不會去鬧的，這就是優(yōu)先股和債券的區(qū)別�！�

　　在房地產(chǎn)紅利周期內(nèi)賺到錢后，楊劍開始醉心于公司組織架構(gòu)調(diào)整。與其他房企創(chuàng)始人各自擁有運動、閱讀等等興趣愛好一樣，楊劍偏愛看管理類書籍，并在公司內(nèi)部搭建各種組織架構(gòu)，其身邊的高管也實行“輪崗”制度，過一段時間就要被調(diào)到其身邊專門組織學(xué)習(xí)，業(yè)內(nèi)稱之為“務(wù)虛”。曾幾何時，中梁內(nèi)部高管也跟風(fēng)楊劍研讀企業(yè)管理類書籍。

　　在市場上行周期，阿米巴模式成為楊劍積累原始資本的一張王牌。但這樣的組織架構(gòu)設(shè)置，一度令中梁在產(chǎn)品管控方面專注度有所不逮。一名中梁業(yè)主曾經(jīng)對21世紀經(jīng)濟報道記者透露，其于2018年購買的一個中梁項目，規(guī)劃上有一片草坪，收房的時候變成了綠色的鋪磚地面；另一名買家也曾投訴，其購買的房子所在樓棟外墻裂縫成蜘蛛網(wǎng)狀，后來施工方采用碳纖維維修之后，視覺效果變得更差了。

　　中梁上市兩年，楊劍的創(chuàng)新業(yè)務(wù)還沒來得及孵化成功，就遭遇了2020年的疫情打擊與2021年“三道紅線四檔兩觀察”以及房企三張監(jiān)測報表的政策調(diào)控。在一些三四線城市，比如江蘇滁州，過往一天一個項目能銷售十幾套，漸漸變成一個月十幾套，如今有的項目半個月甚至一個月才賣掉一套。

　　阿米巴模式遭遇市場行情下行，擅長組織架構(gòu)調(diào)整的楊劍也只能從組織架構(gòu)下手，先把成本管控做好，再夯實地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)。

　　中梁相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)說：公司這次主動精簡冗余人員，是去年下半年系列主動調(diào)整中的一環(huán)�！安脝T”是順應(yīng)行業(yè)大勢，也和行業(yè)其他企業(yè)一樣，“這個動作完成后，這一輪調(diào)整也告一段落”。