樓市溫和復蘇：一、二線城市房價漲勢趨緩 房企繼續(xù)以價換量
由于行業(yè)流動性并未明顯改善，房企仍然傾向于通過降價回籠資金。
房地產(chǎn)市場的緩慢復蘇，還未對房價形成足夠的支撐。
3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比1月回落0.1個百分點；二線城市新房價格環(huán)比由上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平；三線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅擴大0.1個百分點。
與過去幾個月的特征類似，一線城市房價漲幅仍然最高，體現(xiàn)出市場需求相對強勁，市場熱度較高。二線城市房價持平，但分化明顯。三線城市房價繼續(xù)下降，說明這些區(qū)域市場仍然相對冷淡。
1月，70城新房價格曾出現(xiàn)“一二線城市止跌回升、三線城市降幅收窄”的情況，并一度引發(fā)市場的樂觀預(yù)期。如今來看，這種房價回溫的趨勢并未確立。
房價漲勢出現(xiàn)反復，與當前的市場變化密切相關(guān)。今年1月和2月，房地產(chǎn)交易規(guī)模維持高位，但由于行業(yè)流動性并未明顯改善，房企仍然傾向于通過降價回籠資金，這也被市場認為是導致房價漲幅回落的主要原因。
房企繼續(xù)以價換量
受去年下半年市場調(diào)整的影響，70個大中城市新房價格在去年9月出現(xiàn)由漲轉(zhuǎn)跌的變化。由于市場交易較為低迷，房價總體下降的局面一直延續(xù)到去年12月。
進入2022年，隨著各級監(jiān)管部門出臺樓市政策，一些合理需求得到釋放，市場有所回暖，房價也出現(xiàn)回升。今年1月，70城新房價格一度出現(xiàn)“一二線城市止跌回升、三線城市降幅收窄”的情況。
到2月，市場交易維持在較高的水平，但房價并未繼續(xù)回升。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，一、二、三線城市房價分別出現(xiàn)“漲、平、跌”的局面。其中，一、二線城市的新房價格環(huán)比漲幅均有所收窄，三線城市房價繼續(xù)下降，且降幅有所擴大。
二手房價格方面，一、二、三線城市同樣是“漲、平、跌”的梯度分化局面。但一線城市二手房價格環(huán)比漲幅有所擴大，體現(xiàn)出這些市場更具韌性。
總體來看，市場回暖并未帶動房價同步升溫，這種情況有其特殊原因。貝殼研究院認為，市場的流動性不足，房企面臨較大的償債壓力，有動力通過促銷加速銷售和回款。
根據(jù)國家統(tǒng)計局3月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.5萬億元，同比下降17.7%。而去年全年，該指標一直保持正增長。多家房企相關(guān)人士向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，雖然各項融資渠道正在陸續(xù)打開，但“注資”緩慢。
在近期的房價變化中，一線城市一直保持著不錯的“抗跌性”。最近8個月來，一線城市的新房價格環(huán)比大多保持上漲或持平狀態(tài)，僅在去年12月有小幅下降；二手房價格已連續(xù)三個月正增長，且漲幅有所擴大。相比之下，三線城市的新房和二手房價格均已連續(xù)6個月環(huán)比下滑。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，根本原因是一線城市住房需求相對充足，信貸支持下市場預(yù)期修復較快；而三線城市購房需求相對不足，同時多數(shù)三線城市庫存壓力較大，市場預(yù)期修復較慢。
二線城市則出現(xiàn)了明顯的分化態(tài)勢。今年2月，西安以1.0%的環(huán)比漲幅成為70個大中城市新房價格的領(lǐng)漲者，南京、寧波、成都、烏魯木齊同樣漲幅居前，這也是當月新房價格漲幅最大的5個城市。但哈爾濱、西寧、合肥等城市出現(xiàn)了較大的跌幅。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)市場的復蘇程度一直冷熱不一，這與不同城市的供需基本面、政策措施、疫情影響等因素都有關(guān)系�？傮w來看，長三角、粵港澳大灣區(qū)，以及中西部的部分區(qū)域中心城市恢復相對較快。
房價有望維持平穩(wěn)
對于后續(xù)的房價走勢，多數(shù)分析人士認為，將主要取決于政策支持力度和市場恢復程度。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，今年已有超過50個城市出臺了調(diào)控政策，內(nèi)容涉及公積金貸款政策、商業(yè)貸款政策、人才人口政策、預(yù)售資金監(jiān)管等方面。從市場變化來看，一些對合理需求支持較大的措施已陸續(xù)出現(xiàn)效果。
今年3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等五個方面，提出19條穩(wěn)定市場的細化措施。這也引發(fā)了市場極大關(guān)注。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，這些措施出臺后，市場響應(yīng)積極。3月鄭州的周度成交和帶看量已經(jīng)恢復至去年5-6月的水平。與去年12月的周均（去年下半年成交高位）水平相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，成交提高70%。
許小樂表示，在“支持合理住房需求”的政策主線下，鄭州作為中原城市群核心城市，其政策和市場效果對其他城市具有借鑒意義。預(yù)計年內(nèi)會有更多的城市因城施策，出臺穩(wěn)樓市的政策，這將是二三線城市市場修復的關(guān)鍵。
他還強調(diào)，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月新增居民中長期貸款轉(zhuǎn)負，說明需求端的信心尚未完全恢復，加上3月以來部分城市散發(fā)疫情，因此，后續(xù)繼續(xù)精準引導合理住房需求的釋放至關(guān)重要。
嚴躍進則認為，從房價表現(xiàn)來看，市場的壓力點主要存在于三四線城市。要警惕三四線城市行情急速降溫，其很容易影響當?shù)赝恋亟灰缀褪袌鲱A(yù)期。
綜合上述因素，多數(shù)分析人士認為，房地產(chǎn)市場有繼續(xù)復蘇的動力，但房價能否同步升溫，還要看政策的落實程度。
同時，即使市場能夠快速恢復，但由于流動性壓力很難快速緩解，房企漲價的動力也顯得不足。因此，房價大概率會繼續(xù)維持平穩(wěn)走勢。
據(jù)安信證券的統(tǒng)計，2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期，每個季度的到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元，前三季度到期壓力較大。
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