樓市修復進行時 一季度房地產投資保持增長 政策效應仍待釋放

　　由于多重原因而出現降溫的房地產市場，正在不斷修復中。4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年一季度房地產相關數據。今年1-3月，全國商品房銷售面積3.1萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額3.0萬億元，下降22.7%。其中，住宅銷售降幅高于上述均值。

　　同期，房地產企業(yè)到位資金、房企拿地面積及金額等指標均出現負增長。房地產開發(fā)投資增速為0.7%，維持正增長。

　　機構將這一階段的房地產市場稱為“盤整期”或“修復期”。今年以來，隨著數十個地方政府出臺穩(wěn)樓市政策，多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等，市場信心正在逐步恢復，但政策效應的傳導仍需時間。

　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在新聞發(fā)布會上表示，各地堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。

　　復蘇進程中的3月波折

　　在去年同期的高基數面前，今年一季度樓市成交下滑并不令人意外。分析人士普遍認為，由于去年同期出現了“史上最好的第一季度”，即便沒有其他因素影響，今年的樓市交易規(guī)模也很難繼續(xù)攀升。

　　隨著一系列穩(wěn)樓市政策的推出，今年以來，房地產市場出現緩慢復蘇的跡象。但進入3月，疫情散發(fā)開始對這一進程產生影響。

　　根據統(tǒng)計局的數據，今年1-3月，全國商品房銷售面積、商品房銷售額分別同比下降13.8%、22.7%，降幅比前兩月擴大5.2和3.4個百分點。從區(qū)域來看，東部地區(qū)、東北地區(qū)銷售額累計分別下跌了27.7%和33.9%，降幅遠高于中部地區(qū)和西部地區(qū)。

　　銷售下滑直接影響了房地產企業(yè)的資金狀況。今年第一季度，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金3.8萬億元，同比下降19.6%，降幅比前兩月擴大1.9個百分點。其中，定金及預售款、個人按揭貸款的降幅分別達到31.0%和18.8%。

　　同期，房企新開工面積、竣工面積、拿地面積均為負增長，施工面積微漲0.1%。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩表示，銷售端的不利使多數房企較難在土地、施工等方面加大投入，房地產從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。

　　在投資端，一季度房地產開發(fā)投資2.78萬億元，同比增長0.7%，在多項指標下滑的同時，仍然保持正增長。對此，付凌暉表示，從歷史上看，房地產投資和商品房銷售的增長關系總體保持了同向變化，但由于房地產項目一旦開工建設，房地產企業(yè)一般會持續(xù)推進項目建設，從而保證項目銷售的回款，因此房地產投資相對于銷售具有一定的穩(wěn)定性。

　　就今年一季度的情況而言，付凌暉說，一是去年底以來，各地區(qū)堅持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，積極推動前期停建緩建的房地產項目復工復產，推進在建項目的建設；二是房地產開發(fā)投資中，前期發(fā)生的土地購置費是隨著房地產施工建設逐步計入，相應也支撐了房地產投資的增長。

　　與此同時，今年以來，建筑材料、工程安裝等價格漲幅較高，一定程度推高了房地產投資的名義增速。

　　但總體來看，樓市復蘇的進程在3月出現了一些波折。3月份，房地產開發(fā)景氣指數為96.66，經過2月的小幅回升后再度下跌。

　　政策效應逐漸顯現

　　盡管如此，今年以來的各項穩(wěn)樓市措施，作用仍然不容忽視。

　　自去年末以來，房地產信貸政策持續(xù)優(yōu)化。央行金融市場司司長鄒瀾近期表示，3月，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了個人房貸利率，平均下調幅度在20個到60個基點。

　　放款周期方面，貝殼研究院的監(jiān)測顯示，今年3月，103個監(jiān)測城市的平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度時的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天。

　　另據統(tǒng)計，截至3月底，今年已有超過50個城市出臺了優(yōu)化樓市環(huán)境的相關政策，主要包括降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進力度、發(fā)放購房補貼等方面，對剛需和改善性需求同時進行支持。

　　在一定程度上，這些動作起到了修復市場信心的作用。根據國家統(tǒng)計局的數據，今年3月，70個大中城市房價出現回穩(wěn)。其中，二手房價格環(huán)比下降的城市45個，比2月減少12個；上漲的城市有21個，增加11個。

　　付凌暉也表示，盡管當前房地產銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

　　進入4月，出臺穩(wěn)樓市政策的城市數量已增至80多個，其中包括南京、蘇州等強二線城市。從政策力度上，限購、限售等措施繼續(xù)優(yōu)化，對合理需求的支持力度進一步增加。

　　多數機構認為，這些政策的疊加效應會逐漸顯現。由于去年同期基數較高，各項數據會繼續(xù)負增長，但由于需求潛力仍大，市場復蘇的大勢不會改變。

　　中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，短期來看，各地或繼續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調整力度，隨著政策逐漸顯效，市場情緒有望逐漸好轉，但市場進一步恢復仍需要時間。

　　但陳文靜同時也表示，雖然多數城市市場調整壓力仍較大，但個別熱點城市市場活躍度有所提升，這部分地區(qū)的新開工情況有望邊際改善。