超60城優(yōu)化樓市環(huán)境：調(diào)控政策變遷的邏輯指向

　　清明小長假尚未結(jié)束，便又有城市發(fā)文調(diào)整樓市政策。

　　4月5日，蘭州市人民政府發(fā)布《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施（第1號）》，推出四大類共20項(xiàng)措施，全方位優(yōu)化樓市環(huán)境。文件將二套房的首付比例降至30%，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并降低競買土地保證金比例，壓縮預(yù)售資金審批時(shí)限。

　　蘭州發(fā)布的這份文件，再度引發(fā)了外界對地方政府調(diào)整樓市政策的關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，已有超過60個(gè)城市對樓市政策進(jìn)行調(diào)整，主要體現(xiàn)為降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進(jìn)力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面。

　　去年下半年以來，房地產(chǎn)信貸政策一度收緊，造成市場交易降溫。此后政策開始糾偏，但市場恢復(fù)速度不及預(yù)期。這也成為各地優(yōu)化樓市環(huán)境的大背景。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-2月，全國商品房銷售面積同比下降9.6%，商品房銷售額下降19.3%。

　　與此同時(shí)，因城施策的原則也給地方政府留出了獨(dú)立調(diào)整的空間。

　　分析人士認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)，旨在優(yōu)化樓市環(huán)境、支持合理需求的政策調(diào)整會繼續(xù)存在。這些政策會對市場起到怎樣的提振作用，仍需繼續(xù)觀察。

　　蘭州發(fā)布的政策共包含優(yōu)化項(xiàng)目審批、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、強(qiáng)化服務(wù)保障、激發(fā)市場活力等四個(gè)方面，其中對需求方的支持力度頗大。

　　文件除了通過降首付、利率優(yōu)惠等措施降低購房門檻外，還對限購政策進(jìn)行了放松。文件稱，對在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的，給予支持，允許其家庭在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房。對符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房。

　　在對企業(yè)的支持方面，蘭州推出“優(yōu)化預(yù)售資金使用流程”、“壓縮預(yù)售資金審批時(shí)限”等措施，被認(rèn)為直擊房企當(dāng)下的痛點(diǎn)。

　　蘭州是今年以來調(diào)整和優(yōu)化樓市政策環(huán)境力度最大的城市之一。從政策支持的力度和廣度來看，蘭州的措施不亞于一個(gè)月前鄭州的舉措。

　　3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境五個(gè)方面，推出19條細(xì)化措施。鄭州發(fā)布上述文件時(shí)，曾因?qū)κ袌龅闹С至Χ容^大而引發(fā)廣泛關(guān)注。兩者對比，在鼓勵(lì)老年人投親養(yǎng)老、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、土地競買保證金比例下調(diào)等多個(gè)方面，蘭州與鄭州的做法較為一致。但在很多條款上，蘭州的表述更為細(xì)致，比如對最低首付比例和公積金貸款最高限額的設(shè)定均更加明確。

　　這兩個(gè)省會城市的舉措，是近期多地優(yōu)化樓市環(huán)境的縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，已有超過60個(gè)城市出臺了對樓市政策進(jìn)行調(diào)整，從而優(yōu)化樓市環(huán)境。其中既有鄭州、蘭州、武漢、杭州、沈陽、貴陽、長沙等省會城市，也有牡丹江、株洲、新鄉(xiāng)、北海等廣大三四線城市。廣州、深圳等一線城市，以及上海市金山區(qū)，也在今年2月推出了相關(guān)的樓市利好政策。

　　這也構(gòu)成了2017年以來最大范圍的樓市政策調(diào)整潮。從實(shí)際效果來看，購房者明顯感受到貸款利率下降、放款周期縮短。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，今年2月，103個(gè)城市主流首套、二套房貸利率平均環(huán)比下降9個(gè)基點(diǎn)，放款周期縮短12到38天不等。

　　北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年春節(jié)過后，公司旗下項(xiàng)目的帶看量明顯增多，購房者的意愿和信心有明顯回升。同時(shí)，開發(fā)貸款的審核與發(fā)放也有所松動，但幅度不大。

　　地方政府積極優(yōu)化樓市環(huán)境的背后，是樓市調(diào)控導(dǎo)向發(fā)生了微妙的變化。

　　面對金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)信貸大幅收縮的“應(yīng)激反應(yīng)”，去年9月末，人民銀行、銀保監(jiān)會召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。此后，房地產(chǎn)信貸政策開始松動，利率下降、放款周期縮短的趨勢延續(xù)至今。

　　到2021年末，政策轉(zhuǎn)向?qū)π枨蟮闹С帧Ｈツ?2月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。這也被業(yè)界認(rèn)為是重要的利好。

　　“合理住房需求”包括剛性住房需求和改善性住房需求。其中，近期備受關(guān)注的鼓勵(lì)老年人投親養(yǎng)老、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、二孩和三孩家庭放松限購等措施，均是著眼于對改善性需求的支持。在3月初出臺一系列穩(wěn)樓市政策后，鄭州就曾被稱為“第一個(gè)降低改善需求貸款門檻的城市”。

　　易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，我國仍然處于城市快速發(fā)展的階段，住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看，部分大城市已經(jīng)進(jìn)入改善性需求為主的階段。這些需求的滿足，對穩(wěn)定樓市意義重大。

　　他進(jìn)一步指出，正是在這種導(dǎo)向下，對需求的支持成為“地方版”調(diào)控主要內(nèi)容。其中，對改善性需求進(jìn)行支持，使得很多條款顯得尺度頗大。

　　在分析地方政府調(diào)整樓市政策的動作時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)還指出了“因城施策”的原則。他表示，“因城施策”一直是政府部門調(diào)整樓市政策的準(zhǔn)則，這也給地方政府留出了獨(dú)立調(diào)整的空間。因此，地方政府優(yōu)化樓市環(huán)境的舉措多樣又密集，但均在其權(quán)限范圍內(nèi)，有跡可循。

　　事實(shí)上，支持合理需求的政策方向和因城施策的調(diào)控原則正是今年樓市政策的主基調(diào)之一。2022年的政府工作報(bào)告明確指出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，優(yōu)化樓市環(huán)境、支持合理需求也有著積極的意義。

　　今年對樓市政策進(jìn)行調(diào)整的城市，大都承受著交易量和房價(jià)的雙重壓力。以蘭州為例，中指研究院指出，蘭州市區(qū)商品住宅成交規(guī)模同比連續(xù)10個(gè)月下降，2022年3月同比降幅近八成，“購房者置業(yè)情緒仍較低，市場調(diào)整壓力較大�！�

　　房價(jià)方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自2021年8月至2022年2月，蘭州市的新房和二手房價(jià)格均連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌。早前發(fā)文的鄭州，同樣經(jīng)歷了房價(jià)“七連跌”。

　　政策層面的糾偏，使得樓市進(jìn)入修復(fù)通道中。今年1-2月，全國商品房銷售面積1.57億平方米，商品房銷售額1.55萬億元，絕對水平處于近幾年的高位。但與去年同期的高點(diǎn)相比，仍然分別有9.6%和19.3%的降幅。

　　且從市場的感受來看，信心仍顯不足。前述房企人士認(rèn)為，一方面，疫情因素阻礙了局部市場回暖的步伐；另一方面，由于開發(fā)端的信貸政策放松幅度有限，加之預(yù)售資金監(jiān)管政策仍然嚴(yán)厲，市場回暖對房企流動性的改善的顯現(xiàn)需要時(shí)間。

　　“我們在去年末的判斷是，只要扛過今年第一季度就可以‘轉(zhuǎn)危為安’。但現(xiàn)在來看，苦日子要比預(yù)期更長一些。”該人士說。

　　流動性不足也使房企在拿地和投資中缺乏足夠的積極性。截至4月初，多個(gè)城市完成了今年的首輪集中供地。從結(jié)果看，交易熱度普遍高于去年的第二輪和第三輪集中供地。但與去年的首輪集中供地相比，熱度仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，且民營房企的積極性仍然較差。

　　前述人士表示，如果信心沒有恢復(fù)的話，市場回暖就很難持續(xù)，行業(yè)也就不能稱得上“良性循環(huán)”。他認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，還需要更加精準(zhǔn)的政策支持，以及市場信心的進(jìn)一步恢復(fù)。

　　多數(shù)受訪者認(rèn)為，在現(xiàn)有的基調(diào)下，地方政府因城施策優(yōu)化樓市環(huán)境的嘗試仍將持續(xù)。房價(jià)持續(xù)下跌的城市，以及市場低迷的三四線城市更有“優(yōu)化樓市環(huán)境”的動力。

　　這些措施對市場的影響還需繼續(xù)觀察。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增認(rèn)為，短期來看，購房需求并未消失，信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。他指出，二季度全國商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄，但市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發(fā)力程度。