美樓市火熱背后暗藏金融風(fēng)險

　　美國經(jīng)濟(jì)在新冠肺炎疫情沖擊之下，遭到沉重打擊。但房地產(chǎn)的表現(xiàn)卻遠(yuǎn)好于經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。最新的數(shù)據(jù)顯示，受超低貸款利率的刺激以及疫情影響，新需求不斷出現(xiàn)，美國新房市場持續(xù)火熱，但商業(yè)地產(chǎn)依然萎靡。

　　新房市場持續(xù)火熱

　　10月20日公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受到單戶型住宅建筑活動大幅增加的提振，美國9月份新屋開工數(shù)增長。與此同時，9月份的建筑許可也出現(xiàn)攀升，這表明住宅建設(shè)在第三季度末勢頭強(qiáng)勁。

　　9月份新屋開工數(shù)較之前一個月增長1.9%，達(dá)到折合年率142萬套。彭博調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測中值為147萬套。細(xì)分來看，9月單戶型住宅開工數(shù)達(dá)13年多以來最高水平，在整體新屋開工數(shù)中占比達(dá)78%，是自2010年以來的最大份額。與此同時，多戶型住宅開工數(shù)減少，這反映出新冠肺炎疫情造成人們偏好的轉(zhuǎn)變，更大空間的住房和郊區(qū)住房受到青睞。報(bào)告顯示，9月份單戶住宅開工數(shù)增長到折合年率111萬套。波動較大的多戶型住宅開工數(shù)下降了16.3%，至30.7萬套。

　　新屋開工數(shù)量和建筑許可的攀升主要是由于目前美國國內(nèi)新屋供不應(yīng)求。報(bào)道顯示，美國新房售罄時間已縮短至3.3個月，持續(xù)刷新四年低位。有46.4%的房子掛牌2周內(nèi)就簽約，這也是2012年以來的最高水平。

　　其他房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)也都不錯。據(jù)NAR統(tǒng)計(jì)，美國8月的成屋售價中位數(shù)再次打破紀(jì)錄創(chuàng)新高至31.06萬美元，同比增長11.4%。成屋銷售中位數(shù)售價已經(jīng)突破2007年金融危機(jī)前樓市泡沫頂峰時的23萬美元。

　　房屋價格保持堅(jiān)挺的主要原因是，一方面，受疫情壓抑的春季樓市需求得到釋放，另一方面，更多人在家辦公，樓市更為活躍。像丹佛這樣的靠近群山的地區(qū)備受熱愛戶外和自然的買家歡迎。另外在海邊，比如邁阿密，房屋銷售量近期也出現(xiàn)飆升。

　　據(jù)CNBC報(bào)道，科羅拉多州的丹佛正成為買家的競爭之地。丹佛房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，九月，丹佛待售房屋數(shù)量幾乎減少了一半，只有3000套獨(dú)棟房屋待售，兩年前這一數(shù)字超過5600。而實(shí)際上，九月掛牌的新房數(shù)量創(chuàng)下歷史新高，但是由于需求更為強(qiáng)勁，仍然呈現(xiàn)賣家市場特征。其中豪宅尤其火爆，房價超100萬的房屋銷售同比上漲了80%。今年以來，豪宅市場的銷售數(shù)量比去年同期上漲了15%。丹佛的房屋掛牌出售時長的中位數(shù)僅有6天，此前最快紀(jì)錄還是在2015年和2016年的9天。獨(dú)棟屋和公寓屋的簽約以及成交銷售額超出了以往任何時間，獨(dú)棟屋和公寓屋的價格中位數(shù)分別達(dá)51萬和33.5萬，雙雙創(chuàng)下歷史新高。

　　商業(yè)地產(chǎn)仍然萎靡

　　與美國的住宅市場形成鮮明對比的是商業(yè)地產(chǎn)的萎靡不振。

　　受新冠肺炎疫情沖擊，目前美國商業(yè)地產(chǎn)價值已縮水高達(dá)25%-27%。英國《金融時報(bào)》的報(bào)道稱，自2020年年初以來，美國商業(yè)地產(chǎn)估值已經(jīng)較正常時期貶值四分之一甚至更多。業(yè)內(nèi)人士分析說，由于新冠肺炎疫情，美國的購物中心、酒店等商業(yè)地產(chǎn)遭到巨大沖擊，到2021年這部分地產(chǎn)的新開工仍將維持下降。摩根士丹利的報(bào)告預(yù)計(jì)，辦公大樓將貶值40％，租金繼續(xù)下滑，紐約市中三分之一的酒店將面臨破產(chǎn)。

　　據(jù)《美國基因》10月20日報(bào)道，旅館運(yùn)營率按年下滑了32%，每個房間的收入更是下滑了50%。盡管旅游業(yè)開始恢復(fù)，但是旅館的困境尚未得到解除。

　　外媒援引富國銀行研究報(bào)告稱，一旦商業(yè)地產(chǎn)所有者還不起貸款，其抵押的地產(chǎn)估值將會下降，平均貶值幅度高達(dá)27％。以估值為2590萬美元的休斯敦一家皇冠假日酒店為例，本月該酒店價值較2014年被捆綁進(jìn)CMBS交易時下跌了46%。自3月份以來，該酒店就一直沒有償還抵押貸款，并在5月份被移交給特別服務(wù)機(jī)構(gòu)。由于自4月以來沒有還清抵押貸款，美國田納西州哥倫比亞的一家假日酒店今年9月估值大跌37％至770萬美元。

　　金融風(fēng)險悄然積聚

　　美國的房地產(chǎn)市場總體來說仍是美國經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。由于抵押貸款利率繼續(xù)跌至新低，住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域的旺盛勢頭幾乎沒有放緩的跡象。美國的10家銀行，其不良貸款合計(jì)猛增62%，其中，商業(yè)房地產(chǎn)的不良貸款增幅高達(dá)144％，至260億美元。目前市場總體來說仍是美國各大銀行都已開始提高撥備以抵御這一風(fēng)險。

　　但與此同時房貸利率降至30年來最低，美國住房抵押貸款違約率也出現(xiàn)飆升。糟糕的是，在新冠肺炎疫情期間，華爾街又重新向信用不佳的房主提供貸款。據(jù)高盛數(shù)據(jù)顯示，與私人債券捆綁中或沒有政府支持的住宅抵押貸款的違約率已從1月份約4%的低點(diǎn)飆升至7月份的約18%。作為解除對華爾街監(jiān)管的承諾的一部分，特朗普政府在8月份提議降低部分抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)。美聯(lián)儲主席鮑威爾曾經(jīng)表示，如果美國政府不提供進(jìn)一步的財(cái)政援助來緩解新冠肺炎疫情的經(jīng)濟(jì)影響，抵押貸款違約和租客被驅(qū)逐的事件可能會大大增加。

　　今年二季度，在美國，壞賬風(fēng)險最高的10家銀行，其不良貸款合計(jì)猛增62%，其中，商業(yè)房地產(chǎn)的不良貸款增幅高達(dá)144％，至260億美元。目前美國各大銀行都已開始提高撥備以抵御這一風(fēng)險。

　　據(jù)跟蹤債券發(fā)行的平臺Finsight的數(shù)據(jù)，摩根大通和富國銀行是今年住宅抵押貸款債券的最大發(fā)行銀行。一旦大銀行開始放松對危機(jī)時期的罰款和監(jiān)管調(diào)查，它們就開始加大對不符合質(zhì)量管理或政府貸款標(biāo)準(zhǔn)借款人的放貸。

　　商業(yè)地產(chǎn)抵押證券的投資者也感到切膚之痛。好在這一市場的規(guī)模和美國的住宅抵押證券市場的規(guī)模相比小得多，暫時不至于形成太大風(fēng)險。