多地推進(jìn)房產(chǎn)“收儲(chǔ)” 助力樓市預(yù)期改善

　　當(dāng)前，多個(gè)城市針對(duì)房產(chǎn)“收儲(chǔ)”開(kāi)展了一系列部署。

　　此前，中國(guó)人民銀行宣布擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模為3000億元，銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。業(yè)內(nèi)人士表示，收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房，有利于推動(dòng)建立“租售并舉”的住房體系，加快存量商品房去庫(kù)存。

　　5月21日，自然資源部就《土地儲(chǔ)備管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）公開(kāi)征求意見(jiàn)，提出各地對(duì)三年內(nèi)可收儲(chǔ)的土地資源，在總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序等方面作出統(tǒng)籌安排，結(jié)合城市更新、成片開(kāi)發(fā)等工作劃定儲(chǔ)備片區(qū)，優(yōu)先儲(chǔ)備空閑、低效利用等存量建設(shè)用地。

　　多地開(kāi)展房產(chǎn)“收儲(chǔ)”

　　中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，當(dāng)前，多個(gè)城市針對(duì)房產(chǎn)“收儲(chǔ)”工作開(kāi)展了一系列部署。

　　杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局日前發(fā)布公告稱，經(jīng)臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房。房源基本條件如下：房源以整幢作為基本收購(gòu)單位，同時(shí)單套建筑面積不超過(guò)70平方米；收購(gòu)房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個(gè)車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個(gè)車位比例配置。

　　大理出臺(tái)樓市“17條”措施。對(duì)于保障性租賃住房，大理發(fā)文明確，加快構(gòu)建以保障性租賃住房為主的城鎮(zhèn)住房保障體系。鼓勵(lì)收購(gòu)存量房作為保障性租賃住房或人才住房，住宅商品房去化周期超過(guò)24個(gè)月的縣市、大理經(jīng)開(kāi)區(qū)，除產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部配套和離縣城（主城區(qū)）較遠(yuǎn)的鎮(zhèn)區(qū)外，不再新建保障性租賃住房；城市更新、城中村改造等項(xiàng)目改建地段或就近地段可提供存量房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上不再新建回遷安置房，優(yōu)先采取市場(chǎng)購(gòu)買方式安置。支持民營(yíng)房企與國(guó)有企業(yè)聯(lián)合組建保障性住房運(yùn)營(yíng)公司。

　　“重慶住建”微信公眾號(hào)此前發(fā)文，重慶市租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)暨住房租賃基金首批收購(gòu)項(xiàng)目簽約儀式舉行。本次簽約的重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購(gòu)7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源，投入市場(chǎng)后將有效滿足廣大新市民青年人多層次住房租賃需求。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，部分城市明確保障性住房可以通過(guò)“收儲(chǔ)”存量的方式獲得，有利于統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房。預(yù)計(jì)后續(xù)各地“以購(gòu)代建”形成保障性租賃住房的政策會(huì)持續(xù)完善，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存和增加保障性住房供給將起到積極作用。

　　設(shè)立保障性住房再貸款

　　《土地儲(chǔ)備管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）提出，各地應(yīng)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃，編制土地儲(chǔ)備三年滾動(dòng)計(jì)劃，合理確定未來(lái)三年土地儲(chǔ)備規(guī)模，對(duì)三年內(nèi)可收儲(chǔ)的土地資源，在總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序等方面作出統(tǒng)籌安排，結(jié)合城市更新、成片開(kāi)發(fā)等工作劃定儲(chǔ)備片區(qū)，優(yōu)先儲(chǔ)備空閑、低效利用等存量建設(shè)用地。

　　5月17日，中國(guó)人民銀行宣布擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模為3000億元，利率為1.75%，期限為1年，可展期4次。發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行等。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

　　銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，收購(gòu)已建成未出售商品房，用作保障性住房。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。城市政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，以市場(chǎng)化的方式運(yùn)作。作為收購(gòu)主體的國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購(gòu)后迅速配售或租賃。

　　中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，這項(xiàng)政策是人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)。一是加快存量商品房去庫(kù)存。地方國(guó)有企業(yè)在銀行支持下，市場(chǎng)化參與收購(gòu)已建成未出售商品房，可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫(kù)存。二是加快保障性住房供給。收購(gòu)后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房，對(duì)于消化存量房產(chǎn)有直接作用，有利于緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。但對(duì)收購(gòu)資金要求較高，同時(shí)面臨項(xiàng)目選擇評(píng)估等問(wèn)題。央行設(shè)立保障性住房再貸款后，預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)有更多城市跟進(jìn)，相關(guān)配套政策將繼續(xù)完善，促進(jìn)政策落地見(jiàn)效。

　　關(guān)注“以舊換新”推進(jìn)情況

　　國(guó)泰君安認(rèn)為，這些政策出臺(tái)有助于改善房地產(chǎn)基本面預(yù)期，后續(xù)可以關(guān)注財(cái)政手段的使用和地方“以舊換新”推進(jìn)情況。

　　平安證券研報(bào)顯示，假設(shè)各地按照二手住宅均價(jià)“收儲(chǔ)”新房，目標(biāo)將庫(kù)存去化周期拉回合理區(qū)間的上限，一年內(nèi)需“收儲(chǔ)”的住宅庫(kù)存接近1600萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)所需收儲(chǔ)資金2.7萬(wàn)億元。另外，房地產(chǎn)庫(kù)存分布與保障性住房需求分布可能存在一定差異。按照3月份數(shù)據(jù)，一線城市存銷比為19.2個(gè)月，二線城市存銷比為21.6個(gè)月，三四線城市存銷比為33.1個(gè)月。三四線城市依靠“收儲(chǔ)”解決問(wèn)題的緊迫性最高，一線城市則最低。但從人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐的角度看，一、二線城市的保障性住房需求更大。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波向中國(guó)證券報(bào)記者表示，地方收購(gòu)商品房會(huì)有多種方式，包括常規(guī)的銀行信貸、發(fā)放債券，以及利用國(guó)家的保租房相關(guān)資金支持。收購(gòu)之后用作保障房?jī)?chǔ)備，盈利并不是第一訴求。不過(guò)，在占用大量資金的背景下，如何實(shí)現(xiàn)保障項(xiàng)目長(zhǎng)期保本運(yùn)行是需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)采取逐漸搭建公募REITs的方式，為盤活龐大的保障房資產(chǎn)蹚出一條新路。